——谢某玲诉郑州元龙房地产开发有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终13321号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷 3. 当事人
原告（被上诉人）：谢某玲

被告（上诉人）：郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公 司）

【基本案情】

2011年8月22日，谢某玲购买元龙公司开发的商品住宅一套，并支 付了全部购房款299608元，元龙公司于2012年10月31日将房屋交付谢某 玲使用。房屋坐落于×××区××路×××号×号楼××层××××号，位于该楼顶





层。元龙公司出具的《商品住宅质量保证书》显示：屋面防水的保修期 限为五年。2014年9月26日，因涉案房屋漏水问题，谢某玲和元龙公司 签订《具结书》，元龙公司针对室内损失向谢某玲一次性补偿12000
元，用于业主自行维修漏水造成的物品损坏及所有损失，元龙公司承诺 在2014年10月15日前对房屋漏水问题处维修完毕。此后，经多次维修， 涉案房屋仍存在漏水问题，故谢某玲起诉，请求法院判令元龙公司对涉 案房屋漏水问题进行修复至不再漏水，同时请求判令元龙公司赔偿损失 53508元。由于元龙不认可屋面漏水系其原因导致，故谢某玲在诉讼中 申请对涉案房屋的屋顶漏水原因进行鉴定；并申请对因漏水导致的损失 进行价格评估。按照鉴定机构的要求，需先对第一项申请事项进行鉴
定，《房屋司法鉴定报告》给出的鉴定结论为屋面漏水系因屋面防水层 质量不符合要求而引起。关于诉讼请求中的53508元损失，谢某玲将损 失构成明确为室内损失18748元、误工损失7363.64元、交通费损失500 元、干洗受污衣物损失1470元；针对剩余25426.36元损失，其并未提交 相应证据。在进行第二项鉴定之前，为查明谢某玲室内损失情况，法院 于2018年3月17日组织双方进行了现场勘验并制作了《勘验笔录》，固 定了分布在卧室、客厅阳台、门厅走廊、卫生间处的水渍、污损、开
裂、墙皮脱落等室内损失情况，双方对此无争议。谢某玲为证明其室内 损失数额向法庭提交其本人制作的《赔偿明细》一份、河南东威装饰工 程有限公司与谢某玲签订的《装修施工合同》原件一份。元龙公司对此 质证称屋内损失与其没有因果关系，对谢某玲主张的重新装修的标准和 依据均不认可。

【案件焦点】

1.人格不平等的开发商和业主对因房屋质量问题导致的室内损失情 况无争议的情况下，针对损失数额，应当如何分配举证责任；2.针对涉





案房屋室内损失有无必要启动鉴定程序进行价格评估。 【法院裁判要旨】
河南省郑州市中原区人民法院经审理认为：元龙公司应当按照商品 住宅质量保证书的承诺，在保修期内对屋面防水承担保修责任。但《房 屋司法鉴定报告》能够证明在《具结书》签订后，谢某玲房屋仍存在漏 水问题，系元龙公司施工的屋面防水层质量不符合要求导致，故元龙公 司未完成对谢某玲房顶漏水问题的维修义务，构成违约。法院对谢某玲 要求元龙公司对涉案房屋漏水问题进行修复的诉讼请求予以支持。针对 谢某玲的室内损失，鉴于房屋漏水给谢某玲造成的房屋及室内物品损失 真实存在，并因长期得不到解决而给谢某玲生活造成诸多不便，故在庭 审中，针对举证责任分配，法院向元龙公司释明：“被告，根据勘验笔 录你方认可的内容可以认定，除裂缝外（裂缝原因未鉴定）的各项损失 与房屋漏水有因果关系，但你方在答辩及当庭陈述过程中明知有《具结 书》内容存在的情况下，仍不认可损失的因果关系。考虑以上原因及本 案争议标的较小，鉴定时间及成本较大，现向你释明：提醒你方注意针 对原告提交的《谢某玲观澜小区3007室装修预算》中各项费用计算标
准、方式、高低进行答辩。”在法院释明后，元龙公司仍坚持其原答辩 及质证意见。一审法院认为，本案系业主与开发商之间的房屋买卖合同 纠纷，属于《中华人民共和国消费者权益保护法》调整范围，在作为消 费者的谢某玲提供相关证据证明其室内损失系由元龙公司行为所致且损 失数额为18748元的情况下，作为经营者的元龙公司亦负有对客观存在 的损失数额进行概括性陈述并提供相应证据予以证明的义务，但其未尽 该义务，故法院对谢某玲提交的《赔偿明细》和《装修施工合同》予以 采信，认定谢某玲室内损失数额为18748元。结合法院在事实查明部分 认定的误工、交通费及干洗受污衣物损失，因房屋漏水等质量问题给谢





某玲造成的损失共计21969元，该金额系本案中能够认定的自谢某玲接 收房屋至今的全部合理损失，将元龙公司已赔偿的12000元扣除后，元 龙公司仍应当向谢某玲赔偿损失9969元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七 条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一 款之规定，判决如下：

一、被告元龙公司自本判决生效之日起十五日内按照商品住宅有关 国家标准、行业标准的要求对原告谢某玲名下位于×区×路×号×号楼×层 ×号房屋的漏水问题进行修复至不再漏水；

二、被告元龙公司自本判决生效之日起十日内向原告谢某玲赔偿损 失9969元并支付鉴定费4000元，共计13969元；

三、驳回原告谢某玲的其他诉讼请求。

元龙公司不服一审判决，提起上诉。河南省郑州市中级人民法院经 审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，并同意一审法院裁判意
见。

河南省郑州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
人格平等原则与意思自治原则、所有权绝对原则、 自己责任原则并 称为近代民法的四大原则。随着人类步入工业社会，各国立法逐渐对该





四大原则进行了修正，民法亦从近代民法逐步进入了现代民法时代。以 人格平等原则为例，现代民法并不强调民法中各类主体人格的绝对平
等，逐渐在劳动、消费等法律关系领域，侧重对劳动者、消费者的保
护，并形成了劳动法、消费者权益保护法等民事特别法。本案系自然人 与房地产开发商之间的房屋买卖合同法律关系，谢某玲作为消费者从作 为房地产开发商的元龙公司处购买商品房。双方买卖合同法律关系在受 《中华人民共和国合同法》调整的同时，亦受《中华人民共和国消费者 权益保护法》调整，谢某玲为消费者，元龙公司为销售者。双方之间所 发生的虽为平等主体之间的民事法律关系，但基于双方在信息、能力、 知识占有量等方面的差异，导致作为消费者的谢某玲在维护自身权益
时，往往处于弱势。审判中，亦应当充分注意到诉讼双方法律人格实质 上的不平等，在举证责任分配、释法答疑等方面应当充分注意保护作为 消费者的谢某玲的合法权益。本案中，元龙公司向谢某玲交付房屋的时 间是2012年，至谢某玲提起本案诉讼已长达4年时间，涉案房屋是谢某 玲居住权的基本保障，元龙公司作为开发商，在得知谢某玲房屋漏水且 严重影响居住的情形下，应当依据诚实信用原则，及时、全面履行维修 义务，以确保谢某玲能够正常居住。但，诉讼中，经鉴定已经确定房屋 漏水系元龙公司交付房屋质量问题导致的情况下，其仍不积极履行维修 及赔偿义务，进而导致谢某玲房屋继续长期处于漏水状态，使作为业主 及消费者的谢某玲最基本的遮风避雨的居住需求得不到保障。法院为避 免鉴定耗时、司法程序拖延，组织双方对房屋因漏水所致的损害情况进 行了详细的勘验，在勘验的基础上，指导双方针对损失数额大小进行陈 述并举证。谢某玲依据法庭举证责任的分配，对损失数额进行了详细陈 述，并提交其与装修公司签订的装修合同，合同清单中对每一项维修费 用均予以了明确。至此，谢某玲已经完成了其对损失数额的初步举证责 任。元龙公司作为具有房屋开发、维修专业知识的企业，拒绝对客观存 在的损失数额进行陈述，且未提供任何反证证据。法院基于对处于弱势





人格业主的保护，径行将举证责任分配给元龙公司，进而对谢某玲主张 的合理损失数额予以支持。具备强势人格一方的元龙公司在本案中的不 诚信诉讼行为，违背了民法诚实信用原则，在加重其举证责任的同时， 法院亦通过适用《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法 资源配置的若干意见》第二十二条的规定，判决全部诉讼费由其承担， 凸显了对违背诚信行为的否定性评价。综上，法学理论本来源于法律实 践，审判中，应充分尊重并敬畏人类几百年来对各项法学理论的总结， 运用各项法学理论来指导审判实践。

编写人：河南省郑州市中原区人民法院 陈俊南