——李某琳诉张某倩、孙某慈房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省焦作市山阳区人民法院(2021)豫0811民初4536号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告):李某琳
被告(反诉原告):张某倩、孙某慈 第三人：赵某芳、张某军

七、其 他 251

【基本案情】
被告孙某慈和张某倩，第三人赵某芳和张某军分别系夫妻关系，张某军与 张某倩为堂兄妹关系。
2018年8月1日张某倩、孙某慈作为出卖方与购买方李某琳之间签订二手 房买卖合同。该合同约定，李某琳应于合同签订日先向张某倩、孙某慈支付首 付款50000元，剩余首付款95000元，李某琳应于2020年8月1日前支付完 毕。剩余房屋款项，李某琳以银行按揭方式将每个月待还房款存入张某倩、孙 某慈指定的银行账户。合同签订后双方中途不得违约，如单方违约，违约方按 实际评估总房价百分之二十赔付对方。赵某芳、张某军作为证明人在该房屋买 卖合同上签字。合同签订后，李某琳按照约定于合同签订当日向张某倩支付 50000元首付款。剩余首付款95000元，李某琳于2019年1月26日起至2021 年8月3日止分五次向张某倩、赵某芳足额支付。合同履行期间，李某琳亦按 照合同约定将每个月的待还房款足额转至张某倩指定的银行账户。
2021年6月，张某倩以案涉房屋使用其公积金账户向银行按揭贷款，对其 购房造成客观障碍为由，要求李某琳一次性结清剩余房屋贷款。李某琳经了解 情况，得知案涉房屋因没有房产证而无法进行贷款，遂告知对方自己无能力一 次性结清剩余房款。张某军、张某倩兄妹与李某琳双方由此产生了矛盾。2021 年8月15日，张某军联系开锁公司到案涉房屋处卸下原来的门锁，安装了新 锁，新锁钥匙由张某军持有。李某琳发现门锁被换后报警处理。后李某琳起诉 至法院要求解除案涉房屋买卖合同，判决张某倩、孙某慈返还其已支付的购房 款206196元及利息损失。庭审中张某倩、孙某慈提起反诉，亦要求法院解除案 涉房屋买卖合同，并以李某琳未按期向其支付案涉房屋首付款为由，要求李某 琳向其支付违约金110000元。
【案件焦点】
合同一方当事人的实际履行行为和具体合同约定不一致，但另一方当事人 长期未提出异议，后者能否以宽泛的违约责任约定追究前者的合同履行违约责


252 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

任。即当合同约定内容与当事人实际履行行为不一致时，能否认定合同双方以 实际行为补充或变更了合同约定。
【法院裁判要旨】
河南省焦作市山阳区人民法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合 同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同 性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 现原、被告双方均要求法院解除房屋买卖合同，双方就解除合同事宜意见一致， 合同应予解除。因案涉合同已解除，本诉原告李某琳有权要求本诉被告向其返 还其已支付的购房款207850.13元。至于利息损失，因李某琳已对房屋进行了 占有使用，故对该利息损失不予支持。关于反诉原告张某倩、孙某慈要求反诉 被告李某琳向其支付违约金的诉请，根据案件事实，李某琳已将双方约定的首 付款145000元足额支付给了张某倩与赵某芳，其虽未在约定时间内将首付款 145000元付清，但该款项在双方形成本案诉讼前已足额支付，仅是支付时间有 延迟，不属于严重违约。故对于反诉原告该违约金要求不予支持。
河南省焦作市山阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条 第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时 间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一 、原告李某琳与被告张某倩、孙某慈于2018年8月1日签订的二手房买 卖合同解除；
二 、被告张某倩、孙某慈应于本判决生效之日起十日内向原告李某琳返还 购房款207850元；
三 、驳回原告李某琳的其他诉讼请求；
四 、驳回反诉原告张某倩、孙某慈的其他反诉请求。 判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

七、其他 253

【法官后语】
一、民事主体的有限理性和对民事主体真实意思表示的探寻决定了以实际 履行行为补充、变更合同内容的必要性
民事主体的有限理性决定其拟定的合同内容不可能穷尽合同履行可能出现 的所有情况，民事主体在合同履行的过程中往往会以其实际履行行为达成新的 合意对合同内容进行补充或对合同已约定的内容进行相应变更。所以当笼统宽 泛的合同约定与当事人实际履行行为不一致时，应尊重合同当事人意思自治原 则，探寻当事人的真实意思表示，在不违反法律、法规强制性规定的情况下， 应认定合同双方对合同内容进行相应补充或实际变更了合同义务。这也是合同 作为民事主体实现意思自治的工具的应有之义。
本案中，原、被告双方签订的二手房买卖合同明确约定，“合同签订后双 方中途不得违约，如单方违约按实际评估总房价百分之二十赔付对方”。如果 严格按照合同文义解释，原告李某琳未严格按照合同约定支付首付款的行为显 然构成违约，其应当按照合同约定向被告支付相应的违约金。但本案在适用该 违约责任时存在一个前提，原、被告的实际履行行为是否对合同的内容进行了 相应的补充或者变更。即在合同只有笼统宽泛的违约责任规定的情况下，仅以 原告未严格按照合同约定时间支付购房款，就要求原告承担违约责任是否为原、 被告双方的真实意思表示体现
原、被告双方约定原告应于2020年8月1日前向被告清偿完毕首付款。据 此可知，原告早在2020年8月1日未向被告支付完毕首付款时就已经违约，但 截至原告起诉时，被告始终未提出异议，亦未以原告违约为由要求其承担违约 责任。结合本案纠纷形成的直接原因和整个事实可知，被告事实上默认了原告 未及时但足额支付购房款的行为，双方以其实际履行行为对合同未明确约定的 事项达成了新的合意，该合意对双方均具有约束力，故被告不能在诉讼中违反 其先前作出的真实意思表示要求原告承担违约责任。
二、对以实际履行行为补充、变更合同内容的效力认定应持审慎态度
虽然基于民事主体的有限理性，法院需要结合民事主体的实际履行行为和整



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中国法院2023年度案例 · 房屋买卖合同纠纷


个案件事实探寻其真实意思表示，以维护当事人对双方法律状态的合理预期，实 现实质正义。但裁判者在探寻当事人真实意思表示以补充或变更合同内容时也要 慎之又慎，以免曲解当事人的内心真意，避免越俎代庖。以合同变更为例，《中 华人民共和国民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。 依法成立的合同一经有效成立，即对当事人具有法律约束力，当事人必须严格遵 守合同约定，履行各自的义务，非依法律规定或者取得对方同意，任何一方不得 擅自变更合同的内容。关键在于，当事人变更合同内容的方式是否包括默示方式。 由于不提出异议的行为至少存在“保留异议权利”或“予以默认”两种可能性的 解释，且《中华人民共和国民法典》第五百四十四条规定，当事人对合同变更的内 容约定不明确的，推定为未变更。因此，当一方当事人未按合同约定履行义务，另 一方当事人亦未提出异议的，不能当然的认定为合同内容发生了变更，而是应结合 案件事实，探寻当事人的真意以作出令人信服的认定，对补充合同的认定亦是如此。
编写人：河南省焦作市中级人民法院 李小源