——杨明勇诉厦门旺森置业有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第2873号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):杨明勇
被告(上诉人):厦门旺森置业有限公司(以下简称旺森公司)
【基本案情】
2010年3月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》(以下称买卖合 同),合同中约定：1.原告以1625904元的价格向被告购买位于海景明珠的某处房 产(以下简称房产)。2.被告应于2011年6月30日前，将同时符合下列条件的房 产交付原告：(1)该房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验 收合格和消防验收合格；(2)该房产所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电 气、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；(3)小区内部道路， 绿化室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设 施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该房产所在分期建设部分应按照规划设 计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。3.被 告应书面通知原告办理相关房产交付手续。4.在交付房产时，被告应当出示房产 已符合约定缴付条件的相关证明文件原件，还需要提供《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》。否则，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承
担。5.逾期交付房产超过九十天的，被告应自买卖合同约定的最后交付期限即
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2011年6月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之 二的违约金。6.被告交付使用的房产的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及 指标应符合双方约定的标准(其中，电梯为三洋牌电梯)。否则，原告有权要求被 告负责更换或维修达到与约定的装饰、设备质量或价格相当的标准。7.其他具体 权利义务。
签订买卖合同之后，原告足额支付了合同中约定的价款。2011年6月29日， 被告发出交房通知书，通知原告于2011年7月7日办理交房手续。但原告认为被 告所交房屋没有达到合同约定的标准，未能提供两书而拒绝接受。另查明，诉争的 房产，2011年2月24日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工 验收合格；2011年7月7日，经厦门市集美区公安消防大队验收合格并办理备案； 2011年6月28日，经厦门市市政园林局验收合格，下发《园林绿化建设合格证》。 所采用的并非约定的三洋牌电梯，而是希姆斯电梯。相关管道燃气工程没有验收证 明。2011年11月29日，本案讼争商品房项目通过建设工程竣工验收备案。
庭审中，在法庭查明小区内所安装电梯的相关事实后，原告自愿撤回了要求被 告更换安装三洋牌电梯的诉讼请求。另，2012年7月11日，原告与被告办理了本 案讼争商品房的交接手续。
【案件焦点】
1.是否存在可以顺延交房的情形；2.被告是否存在逾期交房的违约行为。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：原告杨明勇与被告旺森公司自愿签 订《商品房买卖合同》,是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的情形， 合同合法有效。合同签订后，合同当事人均有义务按照合同的约定，全面履行自己 的义务。依据《商品房买卖合同》第六条的约定，原告已经按时全面地履行了自己 的付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应该在2011年6月30日前， 将符合合同约定条件的房产交付原告。“逾期交付房产超过九十天的，被告应自买 卖合同约定的最后交付期限即2011年6月30日的第二天起至实际交付之日止，按 日向原告支付已付房款万分之二的违约金”。庭审查明的事实表明，被告逾期交房 的行为已经构成违约，其应支付给原告自2011年7月1日起，按已付款1625904元
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的万分之二即325元/天为准计算至讼争工程通过建设工程竣工验收备案之日，即 2011年11月29日的违约金共计49753元。原告超出上述限额所提的诉讼请求，应 予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七 条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一 、被告厦门旺森置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告杨明勇 支付逾期交房违约金49753元。
二 、驳回原告的其他诉讼请求。
杨明勇和旺森公司提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为，首先， 根据双方合同的约定，讼争房屋的交房条件不仅包括四方验收、消防验收，还包括 生活给排水、用电等配套设施的完成。旺森公司上诉称交房条件应当以四方验收为 准，本院不予采纳。讼争房屋于2011年11月29日通过建设工程竣工验收备案， 此时，工程方基本具备合同约定的各项交房条件，因此，原审判决认定旺森公司逾 期交房的时间应计至2011年11月29日，可以维持。其次，杨明勇上诉称讼争工 程燃气工程并未竣工验收，但根据旺森公司提供的海景明珠燃气工程竣工报告，燃 气工程已于2011年1月12日竣工验收，杨明勇未能提供足够证据推翻该证据的证 明力，对其主张本院不予采信。综上，双方当事人的上诉请求依据不足，均不应予 以支持。原审判决综合考虑本案各项因素，认定逾期交房的期间，并无不合理之 处，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是一起较为典型的商品房预约合同纠纷案件。双方当事人签订《商品房买 卖合同》后，被告未能按照约定的时间交付房产。本案的争议焦点为：
1.是否存在可以顺延交房的情形?
《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定了被告可以延期交房 的条件为导致施工停止或进度缓慢的气象原因，即中雨(累计24小时降雨超过 24mm) 或中雨以上，六级或六级以上阵风，五级或五级以上地震，日气温38摄氏
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度以上。被告提供厦门市2009年12月-2011年6月期间的气象资料，主张有51 天的天气不符合施工要求，认为交房可以因此顺延51 天，但未能提供其他证据。 原告认为不仅要出现该气象原因，还必须导致施工因此而实际停止才可以顺延交房 时间，没有影响施工的话不能导致顺延交房的法律后果。本院认为被告虽提供了厦 门市2009年12月—2011年6月期间有51 天达到中雨以上的气象资料，但在法院 向其释明并责令其限期举证的情况下，仍未能提供施工日志、监理日志等证据证明 上述天气原因已实际影响施工，因此对被告上述51天的顺延事由不予采信。
另外，被告还向法庭提供了集美区集美街道城管中队的证明，证明诉争的房产 施工期间因高考及“九八”等原因停工12天。对此，本院认为，该证明虽由行政 执法机关出具，但被告未能提供对应的施工日志、监理日志等证据予以佐证，且被 告所提的上述事由在其签订合同之初即应当预见，故对被告依据上述事由要求顺延 12天的主张不予采信。
2.被告是否存在逾期交房的违约行为?
被告认为，其根据合同的约定已于2011年6月30日向原告邮寄送达了《交房 通知书》,通知原告于2011年7月7日办理交房手续，但原告在被告通知的交房期 限内却拒不接收房屋，故房屋未交接的责任在于原告。原告则认为，被告虽通知原 告于2011年7月7日办理交房手续，但原告前往办理交接时发现商品房尚不具备 交房条件，且被告亦未能提供两书，无法办理交房手续，故被告应承担逾期交房的 违约责任。对此，笔者认为，庭审已经查明，被告开发的厦门旺森置业有限公司海 景明珠1—8号楼项目系于2011年11月29日通过建设工程竣工验收备案，被告未 能举证证明该项目于此前已符合合同约定的全部交房条件，故应认定厦门旺森置业 有限公司海景明珠1—8号楼项目至2011年11月29日通过建设工程竣工验收备案 后方符合合同约定的全部交房条件。被告虽通知原告于2011年7月7日办理交房 手续，但因当时商品房尚不具备交房条件，原告有权拒收，由此产生逾期交房的责 任应由被告承担。被告逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综合 本案情况，应认定被告逾期交房的期限应自2011年7月1日起计算至讼争工程通 过建设工程竣工验收备案之日即2011年11月29日。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院 苏敏昌
