——李某戈诉刘某等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市通州区人民法院(2021)京0112民初79号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：李某戈
被告：崔某、刘某、崔某麒
【基本案情】
崔某麒与刘某系夫妻关系，崔某系二人之女(未成年人)。2020年7月10 日，崔某作为买受人、李某戈作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》 (以下简称《买卖合同》),约定崔某购买李某戈名下的402号房屋，房屋成交 价格为2839999元，该房屋抵押情况为已设定抵押，抵押权人为P 公司，并约 定出卖人应于2020年7月30日前办理抵押注销手续。同日，李某戈(甲方， 出卖方)、崔某(乙方，买受方)及某房地产经纪公司(丙方，居间方)签订 了《补充协议》一份。《补充协议》第一条约定：乙方于2020年7月10日向 甲方支付购房定金人民币2万元整；乙方于网签通过三个工作日内向甲方支付 购房款人民币128万元整；乙方于缴税过户前三个工作日将购房款1539999元 整存入资金监管账户，甲乙双方选择的资金监管方式为通过银行做资金监管。 合同还约定了违约条款等内容。合同签订后，崔某当日实际支付定金1.5万元，
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刘某出具5000元的欠条一张。
另查：刘某表示其于7月11日通过中国执行信息公开网查询，发现李某戈 作为被执行人在北京市通州区人民法院存在执行案件，执行标的为1551053元。 李某戈表示，其确在通州法院作为被执行人存在执行案件，但申请执行人从未 申请执行402号房屋，通州法院亦从未将其列入失信被执行人名单，亦未列入 限制高消费名单。北京市通州区人民法院于2020年5月14日曾查封402号房 屋，因同一案件同时查封的还有案外人名下的其他房屋，足以清偿债务，故通 州法院于2020年7月6日解除了对402号房屋的查封，同时其亦是因为要以 402号房屋的售房款清偿执行债务，所以才将402号房屋出售。
再查：2020年7月12日，刘某代崔某通过短信向李某戈发送《中止履行 合同通知书》,称：“现因发现由中国执行信息公开网公布你李某戈是失信被执 行人，通知你依法中止履行《买卖合同》;请你收到本通知书十五个工作日内， 提供能够履行《买卖合同》的相应担保。如果你逾期没有提供相应担保将解除 《买卖合同》,并要求你赔偿损失。”2020年7月15日，李某戈通过短信向崔 某、刘某发送《给房屋买方刘某的告知书》,称：“402号房产无任何债务纠纷， 也没有被法院查封，李某戈并非刘某所说属失信被执行人员，合同签约第二天 刘某并未支付定金尾款5000元，并于当日在未与卖方协商情况下找到房屋中介 要求房屋首付款进行资金监管，不再用于房屋贷款偿还与解抵押，并拒绝支付 卖方解抵押需要的垫资费用，构成根本性违约，如果买方不于2020年7月16 日前口头和书面同时告知卖方继续履约并进行行为更正，则卖方同意终止与买 方签订的房屋买卖合同，并继续合法出售该房产，同时卖方将有权依法维护正 当权益。”同日，崔某的代理人刘某短信回复“鉴于双方都同意解除合同，且 过错在卖家，买方要求退还已付1.5万元定金”。
2020年10月27日，李某戈再次通过短信向崔某、刘某发送《告知书》, 称：“由于买方逾期付款时间已超过合同规定期限，卖方根据合同条款约定， 现正式通知你解除合同。由于买受人提出让卖方提供担保的要求超出合同约定 内容，属不合理要求。”另2020年11月6日，李某戈将402号房屋再次出售，
三、商品房销售合同纠纷 163
交易金额显示266万元。李某戈表示实际成交价格低于2839999元的差价、解 抵押前支付的利息及执行款项的利息均为其实际损失。三被告表示如果法院认 定买方违约，亦认为李某戈主张的违约金标准过高，要求予以降低。刘某、崔 某麒同时称如法院判决崔某承担赔偿责任，二人愿与崔某共同承担责任。
又查，2021年1月4日，崔某作为原告，将李某戈作为被告，向本院起诉 房屋买卖合同纠纷一案，要求法院依法判令李某戈向崔某双倍返还定金3万元； 确认双方之间的《买卖合同》《补充协议》已于2020年7月31日解除。
【案件焦点】
1.不安抗辩权的构成与行使条件是什么;2.崔某能否行使不安抗辩权。
【法院裁判要旨】
北京市通州区人民法院经审理认为：崔某和李某戈签订的《买卖合同》及 崔某、李某戈、房地产经纪公司签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意 思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同进行履 行。合同签订后，崔某的代理人刘某经查询发现李某戈系通州法院执行案件的 被执行人，但在7月10日双方签订《买卖合同》时402号房屋本身并未被法院 查封，房屋上所存在的抵押问题，在签订合同时，李某戈已经告知，并且《买 卖合同》中有明确记载。因此，在李某戈与崔某签订《买卖合同》时，402号 房屋并不存在不适宜交易的情况。虽然房屋买卖作为个人重大财产的处置应谨 慎为之，但崔某的代理人刘某本可通过与李某戈协商到通州法院执行庭询问具 体案件情况的方式以解决问题，现刘某并未进行明确询问即向李某戈发送了 《中止履行合同通知书》,单方加重李某戈的义务要求其提供担保并不合理，并 在其后以实际行为表示不再履行《买卖合同》及《补充协议》,崔某已经构成 违约。崔某的违约行为导致李某戈解除合同后将房屋另行出售，出售价款仅为 266万元，造成实际损失。根据《补充协议》的约定，违约方应向对方支付房 屋总价款的20%的违约金，崔某支付的全部款项应抵充违约金，多退少补。但 正如本院所述，房屋买卖作为个人重大财产的处置当事人亦应谨慎为之，所以
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在交易的过程中崔某的代理人刘某在得知李某戈为通州法院执行案件的被执行 人后对交易所产生的不安和焦虑亦符合人之常情，刘某认为被执行人即被列入 了失信名单、亦被列入限制高消费、402号房屋即为执行标的物是其认识错误； 同时，崔某的代理人刘某在签订合同后的第三日即2020年7月12日便向李某 戈发送了《中止履行合同通知书》,7月15日李某戈向崔某、刘某发送了《给 房屋买方刘某的告知书》,当日刘某就进行了回复，因此7月16日之后李某戈 就已有权对402号房屋另行处分，以减少自己的损失。综合上述所有因素，本 院对崔某应支付的违约金的金额进行调低，酌定崔某向李某戈支付违约金9万 元，扣除已经支付的定金1.5万元，崔某再向李某戈支付违约金7.5万元。因 崔某为未成年人，刘某、崔某麒亦表示愿与崔某共同承担赔偿责任，本院对此 不持异议。对李某戈该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。
综上所述，北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八 条、第一百一十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条第一款之规定，判决如下：
一 、被告崔某、刘某、崔某麒支付原告李某戈违约金75000元，于本判决 生效之日起七日内付清；
二 、驳回原告李某戈的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
本案的核心法律问题是不安抗辩权的构成与行使边界。 一 、不安抗辩权的依据与构成
《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定：应当先履行债务的当事 人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况 严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉； (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中 止履行的，应当承担违约责任。第五百二十八条规定：当事人依据前条规定中 止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履
三、商品房销售合同纠纷 165
行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的 行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担 违约责任。根据上述法律规定，不安抗辩权是指在双务合同中，负有先给付义 务的一方当事人，有确切证据证明对方的财产状况明显恶化难以履行义务而又 未在合理期限内提供担保时，拒绝自己所为给付的权利。
不安抗辩权的发生，需要基于以下构成条件：
第一，需基于同一双务合同具有对价关系的债务。双方当事人因同一合同 互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。单务合同因不存在互负债务 问题，故不能产生不安抗辩权。不是基于同一双务合同产生的，或者虽然是基 于同一双务合同而产生的没有对价关系的债务之间也不能成立不安抗辩权。
第二，履行义务有先后顺序。实践中，双务合同的履行通常采取两种方式： 一是同时履行；二是先后履行。不安抗辩权是合同的先履行方在其预期利益有 不能实现的危险时享有的履行抗辩权，发生的前提是权利人负有先履行义务， 不发生于同时履行合同、先履行方不履行的情形。
第三，后履行方存在不能履行或可能不能履行的法定情形。这些情形的发 生是决定先履行方能否行使不安抗辩权的关键条件，不安抗辩权的行使也是有 条件的，不允许先履行方在后履行方有履行能力的情况下行使。
在司法实践中，先履行义务的一方当事人在掌握了一定的证据后，认为后 履行方已经丧失了履行义务的能力，会基于以上判断和推测中止履行合同中本 已约定先履行的义务。
《中华人民共和国民法典》第五百二十七条关于适用不安抗辩权的构成要 件具有一定主观性，为了防止先履行方滥用不安抗辩权，逃避债务履行，影响 后履行方可获得的预期利益，法律同时还规定不安抗辩权的行使边界——举证 义务、通知义务、恢复履行义务。
第一，举证义务 先履行方对履行不能的事实负有举证责任。民事诉讼 举证原则为“谁主张，谁举证”,且为防止先履行方滥用不安抗辩权，先履行 方需提交确切证据证明后履行方不能履行，而不是凭空猜想或推想。如果没有
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确切充分的证据而随意中止履行合同应承担相应的违约责任。
第二，通知义务——行使不安抗辩权的一方当事人应履行通知义务。先履 行方以不安抗辩权为由中止履行合同义务的应及时通知对方，以便对方进行解 释、在合理期限内提供担保并恢复履行能力，否则行使不安抗辩权的一方当事 人将承担违约责任。
第三，恢复履行义务——行使不安抗辩权的一方当事人有恢复履行合同的 义务。当对方当事人在合理期限内提供担保或以其他形式恢复了履行能力，先 履行方应按照原合同约定履行合同义务。若对方在合理期限内未恢复履行能力， 则先履行方可以解除合同并要求对方承担违约责任。
二、不安抗辩权在本案的适用
本案中，刘某在签订合同的次日发现卖方李某戈系通州法院执行案件的被 执行人，其在未向法院或者李某戈系本人核实清楚的情况下径直向李某戈发送 《中止履行合同通知书》,要求李某戈提供担保，刘某认为李某戈若不提供担保 无法继续履行合同，402号房屋不具备继续交易的条件，涉案情形达到了行使 不安抗辩权的条件。但实际上在7月10日签订合同时402号房屋本身并未被法 院查封，402号房屋并不存在不适宜交易的情况，李某戈未对合同的继续履行 造成任何障碍。刘某认为被执行人即被列入了失信名单、亦被列入限制高消费、 402号房屋即为执行标的物是其认识错误，刘某在未提交确切有效的证据证明 李某戈无法履行合同义务的前提下，拒绝继续支付定金并要求李某戈提供担保。 刘某虽履行了通知义务，但其并未有效完成举证义务，刘某的行为突破了不安 抗辩权的行使边界，属于滥用不安抗辩权，应承担相应的违约责任。
编写人：北京市通州区人民法院 周芸
