——吕某诉李某利、重庆市璧山区聚鑫房产经纪有限公司房屋买卖 合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终1021号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):吕某
被告(被上诉人):李某利、重庆市璧山区聚鑫房产经纪有限公司(以 下简称聚鑫公司)
【基本案情】
2017年4月11日,被告李某利作为甲方(售房人),原告吕某作为乙方 (购房人),被告聚鑫公司作为丙方(中介方),三方签订《房屋买卖中介合 同》,约定乙方购买甲方位于重庆市璧山区凤凰城14幢××号房屋,建筑 面积84.35平方米的房屋,成交价格为350000元;办理产权变更时发生的 相关税费由乙方独自承担;在2017年4月11日乙方交购房定金10000元给 甲方,当甲方收到房屋定金之日不得将房屋转售给第三方;乙方于2017
年4月21日前支付该房屋的购房首付款43000元给甲方,购房尾款由乙方 委托丙方向银行申请按揭贷款;甲乙双方于该房屋的评估报告完成后三
个工作日内或银行按揭审批下来3日内办理该房屋的产权过户手续;如有 一方未按本协议约定的内容履行,逾期将支付房屋成交额19%的违约金。
2017年4月11日,原告吕某向被告李某利交付定金10000元,4月20日 交付购房首付款43000元。原告吕某于4月11日向被告聚鑫公司交付服务 费3500元。原告吕某、被告李某利在庭审中确认合同约定的过户日期应 为2017年8月13日,被告李某利陈述称其已于4月28日微信告知吕某其未 取得房屋所有权人的委托手续,其不能为吕某办理过户,原告吕某陈述称 其在4月、5月对房屋过户是有希望的,现在的房屋价格已由4100元/平方 米上涨至5400元/平方米。该房屋至今未办理所有权过户变更登记。原 告诉至法院请求判决:1.被告李某利支付因违约产生的双倍定金20000
元,返还原告已经支付的购房款43000元,违约金60670元,被告聚鑫公司 退还已经交纳的中介费3500元,合计133570元;2.两被告承担连带责
任;3.两被告承担本案诉讼费。
【案件焦点】
原告同时主张定金与违约金是否应得到支持。 【法院裁判要旨】
重庆市璧山区人民法院经审理认为:被告李某利、原告吕某、被告 聚鑫公司三方签订的《房屋买卖中介合同》系三方真实意思表示,不违 反法律强制性禁止规定,合法有效,具有法律约束力。合同签订后,原告 吕某按约定向被告李某利交付定金10000元、购房首付款43000元,向聚 鑫公司交付服务费3500元。被告李某利未按合同约定于2017年8月18日 协助办理房屋产权过户登记,系李某利违约行为,现吕某、李某利对该合 同予以解除表达了一致意愿,被告李某利应向原告吕某承担违约责任;就 吕某主张的要求被告返还购房首付款43000元,因合同解除,被告李某利 应向原告吕某返还该款43000元;就原告吕某主张的双倍返还定金20000 元,因李某利收受定金10000元而不能履行约定的过户义务,应当依法向
吕某双倍返还定金20000元;就原告吕某主张的违约金60670元,被告李某 利辩称计算标准过高,原告吕某未充分举证证明其实际损失情况,本院综 合被告李某利迟延履行时间、过错程度以及吕某预期利益等综合因素, 依据公平原则和诚实信用原则,酌定被告李某利应该付原告违约金20000 元。原告主张被告聚鑫公司应返还中介服务费并对李某利的违约责任承 担连带责任,没有事实和法律依据,本院不予支持。
重庆市璧山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七 条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定,作出如下判决:
一、被告李某利于本判决生效之次日返还原告吕某购房款43000元;
二、被告李某利于本判决生效之次日向原告吕某双倍返还定金 20000元;
三、被告李某利于本判决生效之次日向原告吕某给付违约金20000 元;
四、驳回原告吕某的其他诉讼请求。
吕某不服一审判决,提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认 为:吕某、李某利、聚鑫公司签订的《房屋买卖中介合同》系三方真实 意思表示,且不违反法律强制性规定,应属有效合同,各方应当按照合同 约定享受权利、承担义务。合同签订后,吕某按约定向李某利支付了定 金和购房首付款,但李某利未按合同约定协助吕某办理房屋产权过户登 记,系李某利违约,应向吕某承担违约责任。对于吕某主张的违约金
60670元,一审法院根据李某利违约金过高,请求法院予以调整的抗辩,结 合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,对违约 金数额予以适当调整并无不当,本院予以维持。虽然吕某上诉称一审法 院主张的违约金不能弥补其损失,但其并未举示相应证据证明该主张,本 院对该上诉理由依法不予采纳。至于吕某在二审中提出的其余异议,因
与庭审查明的事实不符,本院依法不予支持。综上所述,吕某的上诉请求 不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,判决结果正确,应予维持。
重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案处理重点在于如何正确适用定金和违约金。定金和违约金择一 适用是我国合同法的既定立场,其实质是避免重复赔偿。根据我国《合 同法》第一百一十六条的规定,若一方违约,守约方可以选择适用违约金 条款或者定金条款。此条款中规定的违约金性质实质上属于赔偿性违约 金,而定金的性质实质上属于违约定金。二者均具有损害填补功能,赔偿 性违约金系对损害赔偿总额的预估,违约定金系最低损害赔偿额的预
定。因此,当违约定金与赔偿性违约金同时适用时,会造成对最低损害赔 偿额部分的重复赔偿,加重当事人的负担。择一适用则系法律对意思自 治的调整,体现了尊重私法自治和实现个案正义的一种平衡。但《最高 人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条 同时规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请 求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的 数额总和不应高于因违约造成的损失。此处的定金仍然属于违约定金, 而与该违约定金并用的属于超出定金部分的损害赔偿。
本案中,一审、二审法院在已经支持原告要求被告李某利双倍返还 定金的情况下,又综合被告李某利迟延履行时间、过错程度以及吕某预 期利益等综合因素,依据公平原则和诚实信用原则,酌定被告李某利给付 原告违约金20000元。此判决看似支持了违约定金和违约金的并用,但实 质上,此处的“违约金”应该是法院在权衡实际情况的基础上判决的被 告对定金不足部分的损害赔偿,与择一适用规则的实质并无背离之处。
上述判决有一定的指导意义。在现实生活中,购房者在售房人处认 购房屋时往往会事先签订认购协议并缴纳少量的定金。而在目前国内房 地产市场异常火爆的现实状况下,短短数月房屋价格就有可能大幅上
升。部分房屋出售者有可能以丧失定金为代价不向购房人履行合同,而 将房屋转卖他人。购房人只得用更高的价格另行购买房屋,这就造成购 房人预期利益的巨大损失。因此,法院的裁判若仅仅支持购房人要求双 倍返还定金,在多数情况下并不能弥补当事人的实际损失,也有可能造成 大批售房者通过违约来获取更大利益,对维护良好的市场交易秩序无
益。这就需要法院在审理此类案件时,兼顾当事人的过错程度以及预期 利益,正确适用好定金与违约金的关系,作出合法、合理的裁判。
编写人:重庆市璧山区人民法院 孙海月
