——李某蓉诉地产公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2021)闽02民终2169号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):李某蓉 被告(上诉人):地产公司
【基本案情】
2013年10月16日，H 公园发布微博：“Y 楼盘作为H 公园实至名归的收 官之作，其产品设计融入项目组大量心血。产品面积段涵盖115-140平方米， 最大亮点就是赠送面积大，首层户型赠送超大私家庭院。”
地产公司所拥有的微信公众号曾发布有关H 公园二期洋房的进度图片，显 示洋房外立面已全部完成，景观种植土回填完成80%,围墙栏杆安装完 成90%。
2014年1月15日，地产公司(出卖人)与李某蓉(买受人)签订《商品 房买卖合同》,合同约定李某蓉向地产公司购买地块商住项目二期4-1号地块× 号楼1跃2层×室，房屋建筑面积为139.26平方米，总价2930587元。合同第 六条约定，买受人应于2014年1月15日一次性付清全款2930587元。合同第 八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前将符合约定的商品房交付买受人
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使用。合同补充协议(附件六)第二条约定，买受人在签署本合同之前，已经 充分了解了地块商住项目二期的别名，出卖人为推广本房地产项目所发布、出 具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要 约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为本合同的组成部分。附件六第十 七条约定，地块商住项目二期依规划建设的一层私家花园(以实际竣工后围栏 明示范围为准),其使用权归与其单独相连通的一层房屋的业主无偿长期专用， 但一层房屋业主禁止在其私家花园内违章搭建。2014年1月15日，原、被告 双方向房地产交易权籍登记中心提交商品房买卖合同登记备案。
合同签订后，李某蓉于2014年1月15日向地产公司支付购房款 2930587元。
后规划局集美分局作出《关于地块商住项目二期4-1号地块建设工程项目 信访问题的回复函》,确认地块商住项目二期4-1号地块，建设用地为项目全 体业主共有，建设工程规划许可证批准的绿地率为项目整体指标，绿地均为公 共绿地，归全体业主共有。
2015年10月28日，地产公司作出对楼盘二期业主诉求承诺及答复函，承 诺拆除全部一层院子围挡构筑物，恢复拆除部分绿化。现原有铁栏杆围挡物已 经拆除，改用绿篱。
另查明，讼争小区内，地产公司出售其他楼层的房屋时，与买方所签订的 《商品房买卖合同》中，均在附件六“合同补充协议”的第十七条约定了“ 一 层私家花园”,其使用权归与其单独相连通的一层房屋的业主无偿长期专用， 但一层房屋业主禁止在其私家花园内违章搭建。
李某蓉申请对案涉房屋合法产权面积部分在签约时的市场价值进行评估。 本院依法委托土地房地产估价公司作出《房地产估价报告》,报告认定：在价 值时点2014年1月15日，房地产市场价值总价为264.69万元，单价18889元/ 平方米。在《房地产估价报告》中对建筑物基本情况的描述空间布局三房二厅 一厨二卫一露台，另有一不计产权面积地下室。李某蓉对估价报告提出异议认 为：(1)鉴定范围超出授权；(2)估价依据错误；(3)鉴定程序有缺陷。本
三、商品房销售合同纠纷 169
院致函土地房地产估价公司要求作出回复。土地房地产估价公司复函称：本评 估报告中只对各估价对象实际空间布局进行描述，测算时并未将其列入评估范 围；本次评估选取比较法对估价对象价值进行估价，符合《房地产估价规范》;
鉴定报告中有一份含有技术报告，对评估过程中的关键事项已作出说明分析；评 估报告中的“特殊状况”描述，本次评估已考虑特殊状况，特殊状况是指房屋是 否有附加使用功能，如附送面积或杂物间、送露台、送花园、挑高的足以改造增 加使用面积的空间、公摊面积过大等情形。是否有地下室属于特殊状况，因此， 评估报告在出具时已考虑到有地下室对合法产权面积的市场价值影响。李某蓉申 请鉴定人出庭，本院通知鉴定人到庭对估价报告接受质询。李某蓉支付评估费 7294元。
【案件焦点】
案涉《商品房买卖合同》附件六第十七条约定是否有效。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：地产公司与李某蓉于2014年1 月15日签订的案涉《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方均有
法律效力。本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》附件六第十七条约定是否 有效。该条款约定：地块商住项目二期依规划建设的一层私家花园(以实际竣 工后围栏明示范围为准),其使用权归与其单独相连通的一层房屋的业主无偿 长期专用，但一层房屋业主禁止在其私家花园内违章搭建。规划局集美分局亦 书面确认地块商住项目二期4-1号地块，建设用地为项目全体业主共有，建设 工程规划许可证批准的绿地率为项目整体指标，绿地均为公共绿地，归全体业 主共有。因此，案涉《商品房买卖合同》附件六第十七条将本属于全体业主共 有的公共绿地约定为供一层房屋的业主无偿长期专用，该约定违反了《中华人 民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该合同条款应认定为 无效。因上述条款对案涉商品房的总价值具有实质性影响，地产公司应承担上
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述条款被确认无效的主要责任，即返还部分购房款。经原告申请，本院委托土 地房地产估价公司对案涉房屋合法产权面积部分在签约时的市场价值进行评估。 虽然原告对评估意见提出异议，但本院认为该评估系由本院依法委托，土地房 地产估价公司依照相关的估价规范作出评估意见，且就估价报告亦接受了双方 当事人及本院的质询，该估价报告程序合法，本院予以采信。根据该估价报告， 土地房地产估价公司在认定案涉房屋的市场价值时，已考虑案涉房屋的特殊状 况，含地下室、露台对合法产权面积的市场价值的影响。原购房合同约定的房 屋总价款2930587元，与对案涉房产购买价值时点的市值(不含专用绿地部 分)进行的评估鉴定总价2646900元，二者差价283687元。因绿地的价值无法 直接量化，而估价报告已扣除地下室、露台等特殊状况对案涉房屋的价值影响， 本院酌定由地产公司返还购房款283687元。李某蓉作为案涉房屋的买受人对于 合同约定归其专属使用的绿地，未尽谨慎审查义务，贸然签订无效条款，自身 亦存在次要责任，故对于利息损失的诉请不予支持。故判决如下：
地产公司返还购房款283687元。
一审宣判后，被告地产公司不服，上诉到福建省厦门市中级人民法院。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：关于案涉《商品房买卖合同》附 件六第十七条约定是否有效的问题。对于合同涉及的私家花园经规划部门明确 包括私家花园在内的绿地均为公共绿地，归全体业主所有的事实，双方均无异 议。地产公司上诉主张对于该共有区域相应由李某蓉等与绿地单独相连的一层 房屋业主“无偿长期专用”,已经小区全体业主在商品房买卖合同中予以确认。 故讼争合同的约定并非地产公司向李某蓉的单方承诺，而是全体业主对共有部 分用途的处分行为或确认行为，应合法有效。根据相关法律规定，建筑区划内 的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。对于明 示属于个人必须符合以下两项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批 准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同 约定属于业主个人专有。而本案私家花园所在绿地已明确规划为全体业主所有 的公共绿地，亦即签订合同时，该绿地按照规划并非属于业主个人所有，故地
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产公司该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院据此判令地 产公司承担上述条款被确认无效的主要责任即返还部分购房款并无不当，本院 予以维持。
关于一审法院酌定返还购房款金额认定的问题。如上分析，因地产公司将 业主共有的公共绿地约定供一层房屋的业主无偿长期使用被认定无效，导致李 某蓉无法使用一层私家花园，势必影响业主居住体验及对案涉房屋的价值评价， 一审法院根据评估机构的评估结论，将对案涉房产购买价值时点的市值(不含 专用绿地部分)进行的评估鉴定总价2646900元与原购房合同约定的房屋总价 款2930587元的差价283687元酌定为案涉房屋价值的损失并无不当。地产公司 上诉主张绿地围栏变矮不影响一层业主对该绿地使用及部分一层业主实际亦在 该绿地自设栏杆围合使用，主张其仅存在履行瑕疵，应对返还房款予以公平合 理大幅降低，因该绿地属全体业主所有，且地产公司亦书面向全体业主承诺拆 除全部一层院子围挡构筑物，恢复拆除部分绿化。李某蓉对该绿地已无法进行 合法、专有使用，故地产公司该上诉主张本院亦不予采纳。
综上，地产公司的上诉请求依据不足，本院不予采纳。一审判决认定事实 清楚，适用法律正确，应予维持。故判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案涉及开发商对业主公共绿地的处分行为的效力认定，具有一定的典型 性和示范性。
开发商是否有权通过合同将业主公共绿地约定归部分业主无偿长期专用? 本案中开发商与一层房屋的业主在附件六第十七条约定：“依规划建设的一层 私家花园(以实际竣工后围栏明示范围为准),其使用权归与其单独相连通的 一层房屋的业主无偿长期专用，但一层房屋业主禁止在其私家花园内违章搭 建。”该条款是否有效?
首先，要明确绿地的权利人。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十 四条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明
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示属于个人的除外。建筑区划内的绿地的权利人原则上为全体业主，法律另有 规定的除外。
其次，绿地明示属于个人所有的条件。本案的公共绿地不属于城镇公共绿 地，但是否已经通过明示属于个人所有，则需要重点审查两个条件：其一为绿 地规划必须经过规划部门事先批准，明确该绿地属于个人所有；其二为在销售 商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人 专有。两个条件缺一不可。本案中，两项条件均不符合。本案所涉绿地，经当 地规划局明确回复，确认建设工程规划许可证批准的绿地均为公共绿地，归全 体业主共有。开发商在销售时，通过与单个业主分别签订所谓“私家花园”归 其无偿长期专用的使用权条款，意即明知该绿地不归个人所有。
最后，开发商擅自处分业主共有部分，侵害全体业主的利益，业主主张确 认该条款无效，人民法院应予支持。本案开发商辩称除与一层业主有“私家花 园”的约定外，与其他业主同样分别签订了补充协议，约定共有部分的绿地归 与绿地单独相连的一层房屋业主“无偿长期专用”。所有业主既在合同中均有 约定，应视为对该共有部分的处分已经取得全体共有权人的同意。这即涉及对 于开发商与其他业主分别签订的针对公共绿地处分的补充条款的效力。开发商 明知绿地所有权人并非业主个人，而以“无偿长期专用”的形式变相出售绿地 的使用权。本案所涉楼盘一层楼的房价高于二层楼以上的房价，即因一层楼有 所谓的“依照规划建设的一层私家花园”。后经评估，在购房时点，一层楼合 法产权面积的价值与实际购房价相差近30万元。足以说明，开发商是通过该条 款约定变相出售绿地的使用权。开发商在与所有业主签订的合同中，签订该格 式条款，未尽提示义务，擅自处分公共绿地，损害其他业主的利益，该条款同 样应被认定为无效条款。开发商不能以此抗辩其已经取得全体业主的“同意”, 进而主张其处分公共绿地的行为有效。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院詹雪霞
