——黎某红、邱某芳诉某通信公司建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区贵港市中级人民法院(2021)桂08民终2556号民事判 决书
2.案由：建筑物区分所有权纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):黎某红、邱某芳 被告(上诉人):某通信公司
【基本案情】
某通信公司是贵港市覃塘区某小区16幢102号房的业主，黎某红、邱某芳 分别是该小区16幢202号房和302号房的业主，不动产所有权证用途均为市场 化商品房。黎某红、邱某芳与某通信公司系同一单元上下楼层的邻居关系。 2020年，某通信公司将某小区16幢102号房作为综合数据机房，2021年7月




二、所有权纠纷 109

将该房屋内的光纤传输机器设备开始投入使用，导致黎某红、邱某芳房屋室内 温度高热，地板潮湿渗水，同时产生噪声，对其的居住和生活造成了一定影响， 黎某红、邱某芳多次要求某通信公司停止使用光纤传输机器设备、恢复原住房 性质、消除安全隐患，经社区居民委员会及物业公司调解，黎某红、邱某芳坚 持要求某通信公司拆除该机房的机器设备，恢复住宅用途，但某通信公司不同 意拆除、搬出涉案机器设备，只同意进行降噪、隔音、降温、加强维护等整改 措施，双方各持己见，调解未果。后某通信公司自行进行部分整改，更换使用 两台普通家用空调进行降温，原使用的大功率空调已停止使用，原使用大功率 空调时对黎某红、邱某芳房屋产生的室内温度高热，地板潮湿渗水现象已基本 消失，空调压缩机运转产生的噪声也降低。某通信公司将该房屋改装为机房并 未向业主委员会、物业公司和社区申请、登记备案。

【案件焦点】
1.本案的案由为相邻关系纠纷还是建筑物区分所有权纠纷；2.某通信公 司在讼争房屋内放置光纤传输机器设备等行为是否属于将住宅改变为经营性 用房；3.黎某红、邱某芳主张的损失赔偿5000元是否有事实及法律依据、 应否支持。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院经审理认为：关于第一个争议焦点， 本案的案由为相邻关系纠纷还是建筑物区分所有权纠纷?《中华人民共和国民 法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住 宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以 及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”本案黎某红、邱某芳就 是以该法律规定为依据，主张某通信公司将涉案房屋由住宅性质改变为商业用 途，且未经有利害关系的业主同意，双方遂发生纠纷而诉至法院，故本案的案 由应定为建筑物区分所有权纠纷，而非相邻关系纠纷。
关于第二个争议焦点，某通信公司在讼争房屋内放置光纤传输机器设备并




110 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷

用于通信传输汇聚、通信服务、维护站点的行为是否属于将住宅改变为经营性 用房?如果属于将住宅改变为经营性用房，是否需要经过黎某红、邱某芳的同 意?黎某红、邱某芳主张某通信公司将涉案的所有光纤传输设备搬离讼争房屋， 恢复房屋的住宅用途应否予以支持?法院认为，住宅是指专供个人、家庭日常 生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性 活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经 营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，某通信公司将讼争房屋用于放置 光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决无 线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等 接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其购买、使用讼争房屋并不 是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此某通信公司的上述行为属于 将住宅改变为经营性用房。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条 “业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将 住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害 关系的业主一致同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法 性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约；2.应当经有利害 关系的业主一致同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过 有利害关系的业主一致同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具 备。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问
题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二 百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除 妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定，某通 信公司将涉案住宅改变为经营性用房，应当经过有利害关系的业主一致同意。 依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主， 应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’”的规定，黎某 红、邱某芳作为本栋建筑物内的业主，即可认定为有利害关系的业主。某通信




二、所有权纠纷 111

公司辩称涉案房屋是存放数据通信汇聚设备的地点，并非经营性用房，从未改 变使用性质的意见与事实不符，不予采信。综上，某通信公司在讼争房屋内放 置光纤传输机器设备并用于通信传输汇聚、通信服务、维护站点的行为属于将 住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主一致同意，应承担相应 的民事责任。
关于第三个争议焦点，黎某红、邱某芳主张某通信公司赔偿其损失5000元 是否有事实及法律依据、应否支持?黎某红、邱某芳主张某通信公司赔偿其损 失5000元，但并未提供证据证实其实际损失情况及损失数额，其该主张依据不 足。某通信公司在讼争房屋内放置光纤传输机器设备并用于通信传输汇聚、通 信服务、维护站点的行为，在整改前确实造成黎某红、邱某芳住宅内温度高热， 地板潮湿渗水，同时产生一定的噪声，对黎某红、邱某芳的生活质量造成一定 的影响，黎某红、邱某芳为消除或减少影响需增加空调和其他降温、除湿设施 用电量，增加消费支出，故酌情由某通信公司赔偿黎某红、邱某芳损失2000 元。对黎某红、邱某芳主张超出部分不予支持。
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院依据《中华人民共和国民法典》第 二百七十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第十条第一款、第十一条的规定，判决如下：
一、某通信公司将贵港市覃塘区某小区16幢102号房的所有光纤传输设备 搬离该房屋，恢复房屋的住宅用途；
二、某通信公司赔偿黎某红、邱某芳损失2000元。 某通信公司不服一审判决，提起上诉。
广西壮族自治区贵港市中级人民法院认为：根据黎某红、邱某芳的一审诉 讼请求以及双方当事人之间的法律关系，一审法院将本案定性为建筑物区分所 有权纠纷是正确的，某通信公司主张本案属于相邻关系纠纷，理由不成立，法 院不予采信。某通信公司未经有利害关系的业主同意在涉诉房屋内安装光纤传 输机器等通讯设备，其最终目的是从事经营性活动，以收取通信费用，为其公 司产生经济收益，一审判决认定其改造涉案房屋的行为属于将住宅改变为经营




112 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷

性用房是正确的，某通信公司主张涉案房屋用途属于服务型用房而非经营性用 房，缺乏事实依据，法院不予支持。从现场情况来看，某通信公司在涉案房屋 内放置了通信设备及空调等，其虽然将专用空调更换为家用空调以消除黎某红、 邱某芳房屋地板凝结水珠的问题，但危及涉案住宅楼内其他住户安全的因素不 只是空调发热的问题，还有噪声、用电、消防等方面的隐患因素，因此一审判 决某通信公司将所有光纤传输设备搬离涉案房屋以恢复房屋的住宅用途是正确 的，法院予以维持。某通信公司主张其在自有房屋内放置通讯设备符合国家规 定而不应搬离，依据不足，法院不予支持。
广西壮族自治区贵港市中级人民依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案的争议核心是某通信公司在涉诉房屋内安装光纤传输机器等通讯设备 的行为系将住宅性用房改变为服务型用房或是经营性用房，属于相邻纠纷还是 建筑物区分所有权纠纷问题。
本案中案由的定性问题，建筑物区分所有权的很多原理已体现在了相邻权 的法律法规中。如果当事人选择不动产相邻权为诉因，要求排除妨碍，根据诉 因的可选择性原则，法院可以相邻纠纷为案由进行审理。如果当事人选择建筑 物区分所有权为诉因，法院也可以建筑物区分所有权纠纷为案由。黎某红、邱 某芳依据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条进行起诉，即当事人在民 事诉讼中依照自己的意志安排和支配自己的民事权利、诉讼权利。
关于建筑物区分所有权的基本内容。业主的建筑物区分所有权是物权上一 项重要的不动产权利，是高层或者多层建筑物产生，并在一栋建筑物存在多个 所有权人后出现的物权种类。建筑物区分所有权一般是指数人区分一建筑物而 各有其专有部分，并就共有部分按其专有部分享有共有的权利。业主是指享有 建筑物专有部分所有权的人。
关于建筑物区分所有权业主的义务。遵守法律、法规以及管理规约是居住




二、所有权纠纷 113

于建筑区划内的业主应当履行的最基本的义务，对此《中华人民共和国民法 典》第二百八十六条、第二百八十七条作了明确规定。第二百八十六条规定， “业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护 生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急 处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会， 对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占 通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理 规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业 主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门 报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理”,第二百八十七条规定，“业 主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益 的行为，有权请求其承担民事责任”。上述规定表明，对建筑区划内侵害他人 合法权益的行为处置的办法有三： 一是业主大会、业主委员会依照法律、法规 以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失；二 是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼； 三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人 民法院提起诉讼。
对于建筑物区分所有权纠纷与相邻纠纷两者的区别在于，权利性质不同， 主体、客体及内容也不一样，前者是因为小区业主购买房屋所获得的专有部分 和共有部分的所有权，具有绝对性、相对排他性、完全性、永久性，是独立的 物权。后者主要是因为生产生活需要所产生的。在相互毗邻的不动产(包含建 筑物)所有人或使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有 要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权 的限制和延伸，只能在两个以上的权利主体之间发生，客体是相邻各方提供的 便利，而不是相邻的财产，具有从属性，即随不动产(包含建筑物)所有权或 占有、使用权的设立、变更、终止而设立、变更、终止。
那么,业主如将住宅用房改变为经营性用房应满足什么条件呢?在本案




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中国法院2023年度案例 ·物权纠纷


中，某通信公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行 为，主要作用是以建设有线光纤传输宽带网络，解决无线城市综合项目 WLAN (无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇 聚、交换需求，以收取通信费用为公司营利为目的，因此，应认定为上述行 为属于将住宅改变为经营性用房。只要住宅用房改变为经营性用房，则应当 按照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定进行处理。即业主将 住宅改变为经营性用房的，要满足两个条件，除遵守法律、法规以及管理规 约外，还应当经有利害关系的业主一致同意，即使没有违反法律、法规以及 管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房 的行为的合法性仍不具备。
编写人：广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 韦静