——徐某华诉某通信公司上饶市分公司、某通信公司 广信区分公司建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江西省上饶市中级人民法院(2021)赣11民终2421号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):徐某华
被告(上诉人):某通信公司上饶市分公司、某通信公司广信区分公司




二、所有权纠纷 115

【基本案情】
某通信公司上饶市分公司与某通信公司广信区分公司均系某通信公司的分 公司，经营通信等业务。2011年12月，某通信公司上饶市分公司购买了某小 区33号2幢2单元201室。2012年某通信公司上饶市分公司将该房交由某通信 公司广信区分公司用作数据传输、宽带、大客户汇聚的无人值守机房(2015年 启用使用至今)。机房里面设施有空调、传输设备、蓄电池、电源开关等。某 小区33号2幢1单元202室的所有权人系徐某华。该房与前述用作机房的住宅 隔墙不同单元。两房的规划用途均为住宅。某通信公司上饶市分公司住宅用作 机房未履行规划变更手续，也未征得利害关系业主同意。为此，某小区部分业 主(包括徐某华)不断提出诉求，曾向某通信公司递交联名信，以改变用途、辐 射、噪声影响居民生活为由等要求其将机房搬出小区。2017年10月19日环境保 护局作出书面答复意见书，认为：1.经检测机房运行噪声和辐射均符合国家环保 标准。2.改变居住用房为商业用途的情形，不属环保主管部门管辖。庭审中某通 信公司上饶市分公司抗辩相关利害关系业主对“住改商”知晓但并未提异议。
【案件焦点】
1.将住宅用作通信机房，是否属于“住改商”;2.能否推定利害关系人 同意。
【法院裁判要旨】
江西省上饶市广信区人民法院经审理认为：通信机房运行系通信经营活动 的一部分。将住宅改用作通信机房，属于《中华人民共和国民法典》第二百七 十九条规定的将住宅改变为经营性用房的“住改商”行为，应当取得有利害关 系的业主一致同意。同意原则上应以明示方式作出，在利害关系人持续信访的 情形下，也不应推定其同意。
江西省上饶市广信区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十 九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第十条、第十六条之规定，判决如下：




116 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷

某通信公司上饶市分公司、某通信公司广信区分公司于本判决生效后六十 日内拆除位于上饶市广信区某小区2幢2单元201室的光纤、宽带传输设备， 恢复房屋的住宅用途。
某通信公司上饶市分公司、某通信公司广信区分公司不服一审判决，提出 上诉。
江西省上饶市中级人民法院同意一审法院的裁判意见，依照《中华人民共 和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改变为餐饮、 娱乐等商业经营性用途，称为“住改商”。如何准确适用《中华人民共和国民 法典》第二百七十九条并引领社会是摆在司法界的课题。就本案来说存在两处 主要争议，也是审判实践中常遇的难点：
1.“住改商”的认定。实践中，“住改商”类型较多，有因生活需要利用 住宅开办小卖部、早点铺、理发店，将车库改为棋牌室等；有的只是改变了房 屋的使用性质；有的不但改变房屋的使用性质，还改变了房屋的结构。司法实 务中对于明显影响小区管理，干扰业主生活的“住改商”情况较为容易认定。 而对一些将住宅用作办公、堆放商品等无直接影响的情况，行为人往往提出自 己并非“住改商”的抗辩。案涉被告抗辩噪声及电磁辐射达标无影响，其实质 是认为自己的行为并非“住改商”。因此认定“住改商”行为是以适用《中华 人民共和国民法典》第二百七十九条为前提。究该法条的立法目的就是规范业 主之间、业主与小区国家管理之间的关系。故“住改商”认定可分三个层面， 第一步从行为人的角度，该物权使用是否超出了其住宅使用范围。住宅的基本 功能主要是起居生活、储藏物品等，超出则可能构成物权的妨碍。本案被告自 认用于无人值守机房，超出住宅使用范围。第二步从有利害关系专有部分业主 角度，作为物权人，享有物权的四大权利，即占有、使用、收益和处分的权利， 只要对业主四大权利有影响，包括价值的衍射影响、使用上可能的不便等，就




二、所有权纠纷 117

可能构成业主间物权妨碍。该妨碍是否现实存在在所不论，也即达到可能影响 标准即可。虽然被告提供证据证明了设置机房不会造成噪声及电磁辐射影响， 但设置机房可能对原告房屋的出卖价值等产生诸多无形的影响，构成无权妨碍。 第三步从社区管理城市规划角度考量。将住宅房屋改为通信机房，机房的维护 人员及设备进出无疑会伤害小区居民的生活安宁，容易引发纠纷，也是对社区 管理和统一规划的挑战。改革开放以来，随着我国的经济能力、规划能力不断 地提升，通信设施的建设已经无须依赖破坏住宅小区居民生活安宁且易引发纠 纷的方式进行。司法实务理应顺应这一社会发展状况，作出适当的指引。因此， 应认定本案被告的行为系“住改商”行为。
2.“住改商”“一致决”的认定。有利害关系的业主的一致同意是“住改 商”行为的限制性条款。在建筑物区分所有的情形下，多数情况下采用“多数 决”来决定某些事项，而之所以对“住改商”行为提高到“一致决”程度，系 因现实中“住改商”问题不是个案，复杂多样且极易引发纠纷。而“住改商” 对小区内卫生、设施、安全、共有资源的使用，对其他业主生活质量的改变等， 也是不争的事实。对于住宅小区内，以整体居住为主要目的、个别经营为特殊 现象的背景下，对“住改商”采用“一致决”的限制十分必要。那么如何认定 有利害关系的业主同意呢?如前所述“住改商”行为对利害关系业主会产生不 利影响，该同意实际上是限制而非增进同意人的权利或利益。依照民法基本原 理，原则上应当以明示的方式作出，以确保该不利益的承受系其真实意思。通 信公司认为利害关系业主知晓但在一定期限未提异议应视为同意的抗辩不能成 立。且从徐某华起诉的情况，也可知作为有利害关系的业主之一的原告并未同 意。所以某通信公司的“住改商”行为并不符合“有利害关系的业主的一致同 意”这一要求，应承担相应的法律后果。
编写人：江西省上饶市广信区人民法院 方文力