——郭某山诉谢某蓉等建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终11637号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷




二、所有权纠纷 105

3.当事人
原告(被上诉人):郭某山
被告(上诉人):谢某蓉、方某平等33人

【基本案情】
郭某山年近八旬，居住于广州市荔湾区某小区一栋九层住宅内。因该住宅 年代久远且未配备电梯，居民上下楼较为不便，该楼业主于2017年至2018年 共商加装电梯事宜。经多次协商，该住宅内谢某蓉等业主同意增设电梯，并就 电梯加装的工程方案和费用分摊、补偿方案等事项达成一致意见。依据筹资方 案，郭某山作为三楼户主应支付10077元集资款，但郭某山因持有异议未实际 参与出资。
2018年6月，电梯集资完成，在取得《建设工程规划许可证》后，施工单 位依照设计方案加装电梯。一年后，电梯完工并交付使用，前期参与筹资的业 主通过刷电梯卡的形式使用该电梯。郭某山在加建的电梯投入使用后，希望在 补缴集资费用后使用电梯，但谢某蓉等业主认为郭某山前期对加装电梯持有异 议导致加装电梯工程延误，反对郭某山使用电梯。
【案件焦点】
郭某山是否需经案涉大楼多数业主同意才享有电梯的使用权。
【法院裁判要旨】
广东省广州市荔湾区人民法院经审理认为：案涉电梯从使用的属性上应属 建筑物的共有部分，郭某山与其他业主对案涉电梯共同享有使用权和共同管理 的权利。且郭某山使用案涉电梯并不属于《中华人民共和国物权法》及相关司 法解释所规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,并不会导致大 楼其他业主使用电梯的合法权利受到损害，故郭某山使用案涉电梯无须经该住 宅专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但依 据公平原则，要使用电梯的前提是必须交纳集资款，故法院判决由郭某山支付




106 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷

增设电梯集资款10077元后，由该住宅业主代表向郭某山提供电梯卡供其搭乘 电梯使用。
广东省广州市荔湾区人民法院依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国物权 法》第七十条、第七十一条、第七十六条第一款第七项，《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：
一 、自本判决发生法律效力之日，郭某山向方某平支付增设电梯集资款 10077元。郭某山支付上述款项后七日内，方某平向郭某山发放大楼的门禁卡， 供郭某山搭乘电梯使用；
二 、驳回郭某山的其他诉讼请求。
谢某蓉等不服一审判决，提出上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为：二审争议的焦点为郭某山可否使 用案涉电梯。本案中，郭某山作为年近八旬的老年人，确有日常出行使用案涉 电梯的客观需要，其使用案涉电梯事项明显不属于《中华人民共和国物权法》 第七十六条第一款第七项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项， 且郭某山作为大楼住户及业主使用案涉电梯并不会导致大楼其他住户或业主使 用电梯的合法权利受到损害。谢某蓉等人因郭某山在案涉电梯加装过程中有不 同意见导致该工程延误而对其使用案涉电梯有情绪，虽然可以理解，但以此为 由拒绝邻里之间的高龄老人在交纳电梯集资费用之后正常使用电梯，并不符合社 会主义和谐社会诚信友爱的价值观和《中华人民共和国民法典》第八条“守法与 公序良俗”原则。谢某蓉等的上诉请求，事实及法律依据不足，不予支持。
广东省广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
既有住宅增设电梯，系国家为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而 推行的一项便民工程，是提升人民群众获得感、幸福感与安全感的重要举措。




二、所有权纠纷 107

但实践中，由于加装电梯事关不同楼层住户的切身利益，众住户在加装方案、 费用分摊、低层业主补偿费等事项上往往难以达成一致，这也导致近年来诉至 法院的“增梯”纠纷不断增多。
本案纠纷缘起同楼住户拒绝郭某山在补缴集资款后使用电梯。案件核心争 议焦点在于，郭某山是否需经案涉住宅多数业主同意才享有电梯的使用权。对 此，应从案涉电梯的物权归属及权利行使条件进行分析，兼以权衡考虑各方主 体的利益平衡作出判决。
首先，从案涉电梯的物权归属及权利内容上来看，我国法律规定业主对建 筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，该住宅 的居民在使用案涉电梯出行时将不可避免地使用该栋住宅的公共部分，案涉电 梯属建筑物的共有部分，同楼业主对其享有共有和共同管理的权利。但是，与 传统意义上的、与大楼同时兴建的电梯不同，目前各业主的权属证中并不包含 该加建电梯的梯间面积，即该电梯的共有物权仍未体现。因此，本案中应理解 为业主对案涉电梯仅享有使用权和共同管理的权利。
其次，从物权行使的程序性条件来看，依照我国现行法律规定，在涉及建 筑物共有和共同管理权利的重大事项时，如制定和修改业主大会议事规则、使 用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等事项，应 当由业主共同决定，即参与表决及同意业主的人数比例应当符合法律规定。在 本案中，郭某山使用案涉电梯明显并不属于法律所规定的有关共有和共同管理 权利的重大事项，且并不会导致该住宅其他住户或业主使用电梯的合法权利受 到损害，故其使用电梯无须经案涉住宅多数业主同意。
但是，因案涉电梯由该住宅业主集资所建，如未出资业主在不出资的情况 下无偿使用电梯，有悖公平原则，并不符合公平正义的社会主义核心价值观， 故未出资业主要求使用电梯应补缴必要的集资款项。因此，原告须依照原集资 方案承担10077元的集资款后，方可使用案涉电梯。
本案的裁判结果符合建筑物区分所有制度的规范目的，且充分实现多方利 益衡平。建筑物区分所有属于不动产相邻关系的特殊情形，因此在法律适用上




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中国法院2023年度案例 ·物权纠纷


应遵循《中华人民共和国民法典》第二百八十八条“有利生产、方便生活、团 结互助、公平合理”之处理相邻关系的一般规定，其实际上就是指物的整体经 济效能发挥与具体利益衡量两个方面。实践中，人们往往忽略了相互之间客观 利益共同体的联结，忽略了享有权利的义务约束，而通过司法裁判的实践理性 可以不断地将此种价值理念融入社会以及人们的日常生活之中。
编写人：广东省广州市中级人民法院李焕车莉