——王某生与案外人执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2020)京01执异375号执行裁定书
2. 事由：案外人执行异议
3. 当事人
案外人：王某生
申请执行人：某银行宜武支行
被执行人：甲房地产公司、乙房地产公司、韩某龙
【基本案情】
北京市第一中级人民法院在执行某银行宣武支行与甲房地产公司、乙房地产 公司、韩某龙借款合同纠纷一案过程中，查封了北京市朝阳区北小营安慧东里× 号院×X号房屋(以下简称×X号房屋),王某生以其为上述房屋承租人为由向法院 提出书面异议。王某生请求确认其对×X号房屋享有租赁权及优先购买权，并请求 确认对××号房屋内的装饰装修及设备设施财产享有所有权，并停止执行。王某生 认为自2012年起至今其一直占有使用××号房屋，且在其入住时该房屋是毛坯房， 不具备居住使用条件，王某生先后对该房屋进行精装修，该房屋是王某生家庭自 住用房，作为××号房屋承租人，王某生自2012年占有使用该房屋至今，依法享 有承租使用权，如对×X号房屋执行拍卖，王某生依法事有优先购买权。
某银行宣武支行与甲房地产公司、乙房地产公司、韩某龙借款合同纠纷一
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案，北京市第一中级人民法院于2004年9月作出(2004)一中民初字第8393 号民事判决书，判决如下：
一、甲房地产公司于本判决生效后十日内返还某银行宣武支行借款本金人 民币2501万元及利息；
二、被告甲房地产公司以抵押合同约定的抵押物折价或变卖后的价款，对 上述债务承担担保责任，并优先清偿不能偿还本金部分之利息；
三、如被告甲房地产公司以上述抵押物折价并清偿后仍然未能还清本判决 第一项之债务，则被告乙房地产公司及被告韩某龙对该不能清偿之债务承担连 带清偿责任，清偿责任范围限额人民币1000万元。
后韩某龙不服上述判决，上诉至北京市高级人民法院，该院于2005年1月 25日作出(2004)高民终字第1552号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 因甲房地产公司、乙房地产公司、韩某龙未履行生效判决书确定的义务，某银 行宣武支行向法院申请强制执行，法院于2005年2月5日立案执行。
2020年11月12日，北京市第一中级人民法院作出(2005)一中执字第 646号公告，主要内容为：法院作出的(2004)一中民初字第8393号民事判决 书已经发生法律效力。法院于2007年6月22日正式查封被执行人甲房地产公 ,司名下××号房屋。非经法院同意，任何人不得对上述被查封的财产转移、隐 匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送、出租等，如对上述财产主张权利，应当 在本公告公布之日起十日内书面向法院立案庭提起案外人异议。
【案件焦点】
王某生提供照片、装修费等证据材料能否证明其对涉案x×号房屋享有租赁 权，如享有租赁权能否排除法院强制执行。
【法院裁判要旨】
北京市第一中级人民法院经审理认为：《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求 在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签
订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本 案中，××号房屋登记在被执行人甲房地产公司名下，因甲房地产公司未履行生 效判决书确定的义务，法院对其名下的房产采取强制措施合法有据。案外人王 某生提供照片、装修费用明细等证据要求确认其为××号房屋的承租人，停止对 x×号房屋执行的异议请求，证据不足，法院不予支持。因本案尚未对××号房屋 进行评估拍卖，王某生所提评估拍卖中将其对××号房屋的添附物予以区分等异 议请求，法院不予审查。
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十 七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条第一款第(一)项之规定，裁定如下：
驳回案外人王某生提出的异议请求。
【法官后语】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执 行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用 该不动产的，人民法院应予支持。”可见，只有承租人基于租赁权所提异议， 才属于案外人异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条进 行审理。承租人基于承租法律关系所提案外人异议的权利基础主要有二：租赁 权以及租赁权派生权利—优先购买权，即“买卖不破租赁”“承租人享有优先 购买权”。
分析上述法律规定，审理此类案件主要存在三项审理要点：(1)时间要 件：案外人与案件被执行人签订书面租赁合同必须在法院查封之前，如果执行 标的物上存在租赁权，则法院在拍卖执行标的时要对标的物的权利负担情况进 行公示，拍卖财产上的租赁权以及其他用益物权不因拍卖而消灭，该项权利会 继续存在于拍卖财产上。带租拍卖会影响执行标的物的竞拍价格，进而会对申 请执行人债权的实现产生影响。因此，案外人与被执行人之间签订的租赁合同 必须在法院查封前，如不满足，为避免案外人与被执行人恶意逃避执行，应直
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接驳回案外人所提异议，而无需再对租赁合同合法性进行审查。(2)合法性要 件：案外人与被执行人签订的书面合同需合法有效。一般而言案外人与被执行 人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条以及相关法律规定到 房地产管理部门办理了租赁登记备案手续的租赁合同具有对外公示效力，其签 订时间不存在倒签的可能性，可认定为合法有效的租赁合同。但对于没有履行 备案手续的租赁合同，需结合当事人提交的交付租金、交付物业费、水电煤气 费用凭证等证据材料进一步分析租赁合同的合法性、真实性以及有效性。对于 当事人仅能提供租赁合同、租金收据的情况，应慎重认定，避免存在租赁合同 倒签，案外人与被执行人伪造虚假租赁关系，逃避法院强制执行的情形。
(3)权利外观要件：执行标的物需在法院查封前就已移交承租人占有使用。执 行过程在审查案外人异议案件中，权利外观主义是法官的权属判断重要标准之 一。租赁权的设立是基于债权性基础关系即租赁合同，占有是判断租赁权是否 客观真实的重要权利外观要件。因此，此类案件要求承租人必须在法院查封前 就已实际占有使用涉案房屋。但要注意，如果租赁合同未经公示，占有人仅仅 依据占有的实施主张租赁权则不能对抗申请执行人的强制执行申请。
另外，执行程序中审查案外人异议，应秉持执行效率至上的价值取向，执 行程序以快速、及时地实现生效法律文书内容为目标，而审判程序以追求实体 公正为目标，案外人异议审查程序过于烦琐不仅侵蚀民事执行的效率，也与审 执分离的基本宗旨不符。因此对于租赁合同是否合法有效以及租赁关系是否真 实存在等实体问题，应以形式审查并作出形式判断为原则。
值得注意的是，为降低此类案件审查难度，法院在今后普法工作中要积极 倡导对租赁合同进行备案，同时执行实施也要严格落实现场查封制度，严厉打 击虚假租赁，对于通过虚假租赁对抗法院执行的行为，一经查实，对相关责任 人员进行拘留、罚款，对于符合拒不履行判决、裁定罪的相关责任人员，要依 法追究其刑事责任。
编写人：北京市第一中级人民法院赵翔
