——刘某生诉张某圣、张某恒执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省郴州市中级人民法院(2020)湘10民终405号民事判决书 2.案由：执行异议之诉
3.当事人
原告：刘某生
被告：张某圣、张某恒
【基本案情】
刘某生系刘某军的叔叔，张某圣、张某恒系刘某军的努努。张某圣、张某
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恒自20世纪90年代开始在刘某军的工地上帮工。2009年4月9日，张某圣、 张某恒与刘某军签订《土地房屋让售合同》,主要约定“刘某军将位于下漏桥 龙女温泉处的土地及整栋房屋所有产权出售给张某恒、张某圣；房屋位于下漏 桥街道铜坑湖村五组，地号为1-2-××X,土地使用权面积为163.7平方米；购 地购房款项一共35万元，已经全部付清”。当日，刘某军向张某恒出具收条， 载明：“今收到张某恒购铜坑湖村五组刘某军自建宅基地房屋款捌万元整(小 写80000元)(注：张某恒购刘某军的房款总价13万元。1998年至2008年张 某恒在刘某军工地上做工，刘某军共欠张某恒工资款5万元，抵扣购房款后， 需补交8万元)。此宇是实。”刘某军还向张某圣出具收条，载明：“今收到张 某圣购铜坑湖村五组刘某军自建宅基地房屋款壹拾肆万元整(小写140000元) [注：张某圣购房款总价贰拾贰万元，(220000元)]1998年至2008年张某圣 在刘某军工地上做工，刘某军尚欠张某圣的工资款捌万元，抵扣购房款后，需 补交壹拾肆万元。(140000元)此字是实。”此后，刘某军将上述房屋交付张某 圣、张某恒居住使用至今。张某圣本人当庭陈述，现金来源于同村组其他人处 的借款，能清晰表述出借人姓名、借款金频，交付地点在刘某军车上，在场的 还有刘某军的前妻，为安全起见将现金绑在腰间，此后至村组、村委询问办证 事项，才知道无法办证。
刘某生与刘某军民间借贷纠纷一案，该院于2019年4月29日作出(2019) 湘1002民初1626号民事判决书，判决刘某军偿还刘某生借款本金1500000元。 因刘某军未按判决履行还款义务，刘某生向该院申请强制执行，该院于2019年 7月10日作出(2019)湘1002执1584号执行裁定书，裁定冻结、划拨刘某军 的存款1526641元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其相应价值的 财产。2019年7月12日，该院现场查封了刘某军位于郴州市北湖区下漏桥街 道铜坑湖村五组宅基地上自建房一栋1层至4层。2019年8月27日，该院向郴 州市不动产登记中心发出《协助执行通知书》,查封了刘某军名下位于郴州市 北湖区下湄桥街道铜坑湖村五组农村宅基地[产权证号：郁北集用(2014)第 00×号],查封期限三年，自2019年8月27日起至2022年8月26日止。2019
年9月3日，张某圣、张某恒就上述执行向该院提出异议，2019年10月14日， 该院作出(2019)湘1002执异162号执行裁定书，裁定中止对椰州市北湖区下 湄桥街道铜坑湖村五组的宅基地[产权证号：郴州集用(2014)00×号]及该 处宅基地上自建房一栋的执行。刘某生不服，遂向该院提起执行异议之诉。
【案件焦点】
张某圣、张某恒是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
湖南省郴州市北湖区人民法院经审理认为：本案争议的焦点在于张某圣、 张某恒是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债 权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且 其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签 订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照 人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”故不 动产排除执行须符合以上四个条件。本案中，刘某生对张某圣、张某恒已居住 在诉争房产及因诉争房产的性质导致不能变动产权的事实并无异议，双方争议 的焦点为房屋买卖是否真实及张某圣、张某恒是否支付了相应的对价。刘某军 向刘某生及张某圣、张某恒出具的书面证明明显矛盾，在庭审中也未能作出明 确解释，只是不断对刘某生及张某圣、张某恒表达歉意，故刘某生出具的书面 证明不作为认定案件事实的依据，该院不予采信。张某圣、张某恒为刘某军提 供劳务，提交的账本可以佐证刘某军确实存在未能足额支付张某圣、张某恒工 资报酬的事实，提交的《土地房屋让售合同》、收条，与账本相互佐证，结合 张某圣、张某恒关于现金来源、支付地点、支付过程的当庭陈述，可以证明张 某圣、张某恒向刘某军购买了诉争房产并支付了相应对价。综上所述，张某圣、 张某恒对争议房产享有足以排除强制执行的民事权益，对刘某生的诉讼请求不
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予支持，判决驳回刘某生全部诉讼请求。
宣判后，原告不服，提出上诉。
湖南省郴州市中级人民法院经审理认为：本案为申请执行人执行异议之诉。 二审争议焦点为：张某圣、张某恒对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民 事权益。案外人对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应当结 合被执行人的责任财产，案外人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有 的权利性质以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。
1.案涉房屋不属于被执行人刘某军的责任财产，不应当纳入强制执行的范 围。本案中，张某圣、张某恒一审提供了其与刘某军于2009年4月9口签订的 《土地房屋让售合同》,刘某军向其出具的收到购房款的收条；对于收条中载明 的现金，张某圣、张某恒一审中陈述了现金的来源、交付地点、支付过程，并 在二审中提供了证明佐证；对于收条中欠付的工资抵付购房款的事实，张某圣、 张某恒提供了账本予以佐证。可见，上述证据互相印证，足以证实张某圣、张 某恒向刘某军购买了案涉房屋，并支付了相应的购房款。刘某生依据刘某军的 书面证明，认为案涉房屋买卖合同是虚假的，张某圣、张某恒并未支付相应的 购房款，因刘某军系本案当事人，与本案的处理结果有直接利害关系，且其事 后出具的书面证明与其自身签订的合同及出具的欠条均不符，其书面证明不能 证实案涉房屋买卖合同是虚假的，故刘某生的上述主张，证据不足，本院不予 支持。案涉房屋买卖合同已经履行完毕，故案涉房屋不应当属于刘某军的责任 财产范围。
2.案外人张某圣、张某恒对案涉房屋享有的是物权期待权，与申请执行人 刘某生的普通金钱债权相比，应予优先保护。因张某圣、张某恒支付了全部的 购房款，且已经实际占有居住该房屋十余年，其基于合同享有的一般债权转化 为其对房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然属于债权，但已不同于一般 债权。刘某军因张某圣、张某恒履行了全部的付款义务，而让渡了其对房屋占 有、使用、收益及部分处分的物权权能，且张某圣、张某恒也因实际占有居住 案涉房屋多年获得了一定的公示效力，申请执行人刘某生亦明知张某圣、张某
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恒实际占有居住案涉房屋多年。故张某圣、张某恒享有的物权期待权应当优先 于刘某生的普通金钱债权。
3. 张某圣、张某恒对案涉房屋享有一定的居住权益。案涉房屋虽系在湖南 省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村集体土地上建造，张某圣、张某恒亦并非湖南 省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村的成员，但其购买该房屋的目的是用于居住， 且两家人已经居住十余年，村组和其他村民并未提出异议，张某圣的儿媳曹某 及孙子张某涛、张某远亦是湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村的成员并居住 在此，故与申请执行人刘某生的普通金钱债权相比，案外人张某圣、张某恒的 居住、生存权益更应当予以优先保护。
综上所述，案外人张某圣、张某恒对案涉房屋享有足以排除强制执行的民 事权益。刘某生的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用 法律正确，应予维持。
【法官后语】
本案争议焦点为：张某圣、张某恒对案涉房屋是否享有足以排除强制执行 的民事权益。案外人对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应 当结合被执行人的责任财产，案外人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自 享有的权利性质以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。对此，笔者 拟就该案究竟该如何适用法律条款作阐述。
一 、执行异议是否成立的一般适用原则
执行异议是否成立大体上可以从以下三个方面的因素予以考虑：一是案外 人就执行标的是否享有民事权益。案外人对执行标的享有实体权利是案外人执 行异议之诉成立的前提条件，该民事权益大致可以分为物权和债权两部分。只 有依据相关法律规定，确定案外人享有实体权利的，才须进入下一步确认该权 利是否具有优先性。二是该项享有的民事权益是否优先于申请执行人所享有的 权利。是否具有优先性可从以下两方面考虑：一般情形下物权优于债权，数个 物权并存时依相关法律规定；法定情形下特定债权优于物权，如承租人的租赁 权，建筑工程施工合同中承包人的优先受偿权，土地使用权出让金的优先受偿
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权等。具有优先权以后，再考虑是否妨害了权利的行使。三是法院的执行是否 妨害了案外人相关权利的行使。某些情况下，案外人虽然享有优先权，但执行 行为并不妨害案外人权利的行使(如买卖不破租赁的规定),则异议也不能 成立。
二、物权期待权优于一般债权
物权是指权利人依法对特定的物享有支配权和排他权利，包括所有权和他 物权(用益物权和担保物权)。期待权是指将来有取得和实现可能性的权利。 二者结合起来，即为物权期待权的含义，指将来有取得可能性的对某一物的支 配和排他的权利。其实我国并没有明确的法律规定物权期待权这一概念，但该 权利却实实在在存在于日常生活中。
物权期待权主要存在的时期为合同签订后，办理登记前。就我国目前房地 产市场的现状，不动产买受人在签订房屋买卖合同后，可能需要很长一段时间 才能办理房屋产权证书，有几个月，几年，甚至十几年。而《中华人民共和国 民法典》规定，房屋产权证的取得，以登记为准，即在办理房产证之前，买房 人并不真正拥有房产的物权。在此期间购房人拥有的权利仅为债权，似乎并不 能很好地保护买房人的合法权益，此时则衍生出物权期待权这一概念。当然也 有相关法律从侧面保护支持了买房人的物权期待权，《最高人民法院关于人民 法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将 其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全 部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查
封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手 续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定了 人民法院在执行过程中对买受人相关权益的保护，此时如果人民法院执行了买 受人购买的不动产，买受人可以提出执行异议的申请，或者提起执行异议之诉 来维护自身的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被 执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民
法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者 已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”此规定进一步明确了，在执行过 程中，拥有物权期待权人在符合相应条件下，提出执行异议时，是可以得到支 持的，进一步通过具体方式保护其相关权益。
物权期待权虽然有上述司法解释进行规定，但实践中具体情形五花八门， 上述规定在实践中实施起来也存在各种不同的理解和不同的处理方式。也有相 关学者否定这一权利的存在，认为在未办理过户登记之前均为债权，仅享有合 同权利，由此可见，物权期待权有待在具体案例中具体探讨。
具体到本案中，案外人张某圣、张某恒对案涉房屋享有的是物权期待权， 与申请执行人刘某生的普通金钱债权相比，应予优先保护。因张某圣、张某恒 支付了全部的购房款，且已经实际占有居住该房屋十余年，其基于合同享有的 一般债权转化为其对房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然属于债权，但 已不同于一般债权。刘某军因张某圣、张某恒履行了全部的付款义务，而让渡 了其对房屋占有、使用、收益及部分处分的物权权能，且张某圣、张某恒也因 实际占有居住案涉房屋多年获得了一定的公示效力，申请执行人刘某生亦明知 张某圣、张某恒实际占有居住案涉房屋多年。故张某圣、张某恒享有的物权期 待权应当优先于刘某生的普通金钱债权。
编写人：湖南省椰州市北湖区人民法院 刘斌
