——贾某诉房红包公司等居间合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终11576号民事判决书 2.案由：居间合同纠纷
3.当事人

原告（上诉人）：贾某

被告（被上诉人）：房红包公司、荣盛公司、意家公司 【基本案情】
2017年3月22日、3月29日，贾某分别将1万元、112914元转至房红 包公司账户，作为贾某购买荣盛公司开发的荣盛未来城 ×× 号房的定 金、首付、公共维修基金、运营保证金、参团费。同年9月7日，商盛 公司出具收据，收据载明收到贾某交来未来城 ×× 号房的运营保证金 27899元。2018年1月12日，荣盛公司出具收据，收据载明收到贾某交 来未来城×× 号房的定金首期52437元。同月20日，房红包公司出具收





据，收据载明收到贾某交来×× 号房的参团费4万元。同年5月4日，在 唐山市丰南区人民法院的主持下当事人自愿达成协议：贾某与荣盛公 司解除双方关于荣盛未来城×× 号房屋买卖合同关系，荣盛公司返还贾 某购房款47193元，余款5244元不再返还，商盛公司退还贾某因购房而 支付的运营保证金27899元，荣盛公司唐山分公司在贾某办理完撤约后 3日内与贾某共同到丰南住建局办理公共维修基金2578元退费手续。关 于该4万元“参团费”，贾某认为：该费用并不包括在其支付的购房款 中，贾某的全部看房、选房、购房，均是在荣盛公司的销售人员的指 引下进行的，从未接触过房红包公司、意家公司的任何人员，也从未 与房红包公司、意家公司签订任何协议，不存在事实和法律上的关 系，房红包公司、意家公司收取贾某的4万元已经构成了法律上的不当 得利，应当退还。房红包公司认为：参团费系居间服务费，贾某通过 刘某华的渠道找到房红包公司，刘某华正是房红包公司的下属销售渠 道；房红包收取的费用中，大部分的资金也由房红包公司转到了刘某 华账户，贾某实际享受到了购房优惠；贾某与荣盛公司签约表明贾某 已成功购房，房红包公司的居间服务义务已经履行完毕，贾某因个人 原因导致房屋买卖合同解除，否认房红包公司在其购房时期提供的居 间服务的全部劳动成果，有违诚信和公平原则。庭审中，荣盛公司表 示原告是房红包公司推荐给意家公司，意家公司又推荐给荣盛公司的 团购客户，已经享受了团购优惠。
【案件焦点】

房红包公司与贾某之间是否形成居间合同法律关系，以及房红包 公司收取的“参团费”是否属于居间服务报酬。
【法院裁判要旨】





北京市密云区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国民事 诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证 的权利，本案被告意家公司经法院依法传唤，无正当理由拒不出庭应 诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。庭审中，贾某陈述其从未接触 过房红包公司、意家公司的任何人员，但在购买商铺时确将十余万元 购房款等款项直接支付给房红包公司。这显然不符合常理。另外，荣 盛公司在庭审中表示贾某是房红包公司推荐给意家公司，意家公司又 推荐给荣盛公司的团购客户，已经享受了团购优惠。因此可以认定贾 某通过房红包公司购买了荣盛未来城房屋，并已经享受了购房优惠。 房红包公司在贾某购房的过程中提供了服务，收取了团购费，并非没 有事实依据，故贾某向房红包公司主张团购费系不当得利并要求退款 之诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。该笔4万元团购 费，收款人系房红包公司，贾某主张荣盛公司、意家公司返还承担连 带责任，于法无据，法院亦不予支持。

北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条第一款之规定，作出如下判决：

驳回原告贾某的诉讼请求。

贾某不服原审判决，提起上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：第一，关于房红包公司与 贾某之间是否形成居间合同法律关系。《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提 出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应 当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事 人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明





责任的当事人承担不利的后果。房红包公司虽主张为贾某房屋买卖提 供了居间服务，并促成了贾某与荣盛公司签订房屋买卖合同，但其未 提供书面的居间合同或双方达成口头合同的证据，也未能提供证据证 明其为贾某实际提供了居间信息服务，故在无其他证据予以佐证的情 况下，不能认定双方形成居间合同法律关系。

第二，关于房红包公司收取的“参团费”性质是否属于居间费。根 据庭审各方的陈述，房红包公司收取贾某参团费4万元实际是为了贾某 在购房过程中能够享受购房优惠，该费用的性质与普通的居间报酬有 别，并非仅为提供团购折扣信息的报酬，房红包公司所负的义务也不 应仅是在订立房屋买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房，还 应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否 则买受方支付参团费的目的无法实现。鉴于贾某与荣盛公司之间的房 屋买卖合同关系已解除，贾某实际未能享受到购房优惠，故房红包公 司应将参团费退还给贾某。一审法院对此事实认定有误，法院予以更 正。但贾某主张要求支付参团费利息的请求，缺乏法律依据，法院不 予支持。

贾某上诉主张荣盛公司与房红包公司存在销售代理关系，两公司 共同隐瞒了房屋系违法售后包租的事实，故荣盛公司作为被代理人应 承担连带返还责任，对此未举证证明，荣盛公司亦不予认可，而且房 红包公司庭审陈述收取的参团费4万元一部分支付给其下属渠道销售商 刘某华，剩余款项归房红包公司所有，荣盛公司并未实际收取该费 用，故荣盛公司不应承担连带返还责任，法院对贾某该项主张不予支 持。贾某主张意家公司应承担返还责任，缺乏事实及法律依据，法院 亦不予支持。综上所述，贾某的上诉请求部分成立。一审判决认定事 实错误，法院依法予以纠正。





北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十 四条、第九十七条、第四百二十四条， 《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：

一、撤销北京市密云区人民法院（2019）京0118民初367号民事判 决；

二、房红包公司于本判决生效后十日内返还贾某参团费4万元；

三、驳回贾某的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案的主要争议焦点是房红包公司收取的“参团费”性质是否属于 居间服务报酬。参团费应当如何认定？能否认定为居间合同服务报酬 呢？这需要对居间合同的构成要件及合同双方的权利义务进行分析。

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居 间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委 托人支付报酬的合同。”居间合同具有以下特征：

1.合同标的不是法律行为，而是介绍订约的劳务，即居间人向委 托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。

2.居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人，亦非任何 一方的代理人，而是中间媒介人。居间人对委托人与第三人之间的合 同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委 托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对 合同没有实质的介入权。





3.居间合同是双务、有偿、诺成合同。居间人只有在居间产生有 效结果时才可请求报酬给付。双方当事人约定居间人的报酬，居间人 的报酬标准，国家有限制规定的，当事人约定的报酬额不能超过国家 规定的最高标准。居间合同报酬的给付义务有两种情况：一是报告居 间，因居间人仅为委托人报告订约机会，并不与委托人的相对人发生 关系，所以报告居间仅由委托人承担给付义务；二是媒介居间，因为 交易双方当事人都因为居间人的媒介而得益，所以，除另有约定外， 由双方当事人平均负担居间人的报酬。居间人行使报酬请求权采取报 酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立的，不得 请求报酬；合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。此外，居 间人还享有费用偿还请求权。居间人所需费用，通常包括在报酬内， 居间活动的费用一般由居间人负担，非经特别约定，居间人不得请求 偿还费用。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用的，居间人 对其已付的费用有偿还请求权。
从以上对居间服务合同特征及当事人的权利义务的分析来看，参 团费不应当属于居间服务报酬。居间服务报酬是居间人向委托人报告 订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而获取的佣金。而购房 者支付参团费的目的不在于获取合同订立的机会或者享受与合同订立 相关的媒介服务，其主要目的在于要享受到合同订立之后的支付价款 优惠服务。这是两种不同性质的服务。本案中，贾某向房红包公司支 付的4万元参团费，实际上是为了在购房过程中享受购房优惠，故该费 用的性质与居间报酬不同。因此，当贾某与荣盛公司之间的房屋买卖 合同解除，贾某实际未能享受到购房优惠时，房红包公司应当将参团 费退还给贾某。

编写人：北京市密云区人民法院 徐秀丽