——嘉越公司诉苏某物业服务合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初5491号民事判决书 2.案由：物业服务合同纠纷
3.当事人

原告：嘉越公司

被告：苏某 【基本案情】
在2009年10月26日，嘉越公司与华利得公司签订了《天津市住宅 前期物业服务合同》， 约定嘉越公司为该公司开发的乐园公寓二期提 供前期物业管理服务；合同期限自2009年10月26日始，至本物业首次 业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日 止，至今未签订新的物业服务合同。合同签订后，嘉越公司如约为乐 园公寓二期提供物业管理服务。嘉越公司所提供的物业管理服务，在 一些方面存在瑕疵。苏某是乐园公寓二期×× 号房屋业主，苏某接受了 嘉越公司提供的物业管理服务，却未如约向嘉越公司交纳物业费，拖





欠了嘉越公司2017年11月至2019年3月的物业费1746.5元。嘉越公司向 苏某催要过物业费，苏某未予给付，故嘉越公司提起本案诉讼。苏某 以嘉越公司不作为，未如约为业主提供物业管理服务，不同意交纳物 业费。为证明其主张，苏某提交了照片24张和视频一段。问题包括： 卫生做得不达标；绿化管理有问题；公共设施方面没进行及时修理； 保安晚上睡觉；电梯间、小区里贴满广告、电视屏播放广告等是以营 利为目的；将绿地改为停车位收费。
【案件焦点】

1.苏某提交的嘉越公司服务不符合约定标准的证据是否充分；2.关 于用小区内收取的广告位费用置换公共设施是否合法。
【法院裁判要旨】

天津市蓟州区人民法院经审理认为：物业管理服务是综合性事 务，项目多，范围广，个别之处存在瑕疵在所难免。物业管理服务是 面向整个小区，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时间 段的物业管理服务存在瑕疵而否认整体的物业管理服务水平。苏某身 为小区业主，本该协助物业公司改进服务，提高水平，却以拒交物业 费的方式对抗原告提供的物业管理服务中存在的瑕疵，不仅不利于小 区物业的健康发展，如果扩散开来，还可能导致恶性循环，最终影响 包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩序。

嘉越公司在小区内设广告位，与广告公司签订以物抵租赁费的广 告合同。法律规定，物业公司可以利用公共部位从事经营活动，物业 服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资 金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。嘉越公司





在开发商没有在电梯内安装摄像头，小区内座椅严重老化，而且没有 相关经费使用的客观情况下，利用电梯内公共部位和小区座椅等设广 告牌，是以物折抵广告费用的变通方式，系对小区进行的经营管理， 但此行为未经业主大会或相关业主同意，程序上存在瑕疵。虽然没有 经过业主大会或相关业主同意，但考虑主观上也是为了给小区增购公 共设施，以变通的方式对小区进行的经营管理，且电梯内广告投入时 业主大会还未成立。苏某以嘉越公司提供的物业管理服务中存在瑕疵 为由拒交物业费不能成立，法院不予支持。嘉越公司请求苏某给付物 业费1745.9元，低于朱某杰实际拖欠的数额1746.5元，属于嘉越公司对 其权利进行处分，法院照准。

嘉越公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故对其要求苏某支付违 约金的诉讼请求，法院不予支持。天津市蓟州区人民法院依照《中华 人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服 务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《天津市物业管 理条例》第五十条之规定，作出如下判决：

一、苏某给付嘉越公司自2017年11月1日起至2019年3月31日止的 物业费1745.9元，于判决生效后七日内付清；

二、驳回嘉越公司其他诉讼请求。

【法官后语】

城市化进程加快，但居民对物业服务范围并不十分清楚，且有偿 服务意识不强，加之物业服务合同中也很难对服务标准作出明确约 定，服务水平也因为业主个人感受差异而很难统一。导致矛盾增加， 物业诉讼案件高速增长。





1.分情况适用“过错推定”原则

业主以物业企业管理与服务存在瑕疵为由拒交物业服务费的抗辩 理由。对于业主仅提供局部的照片作为证据，不具有连续性，不能达 到证明目的。法院综合考虑业主在诉讼中取证存在诸多困难，其无法 对物业公司的服务情况查阅相关资料，所举证据种类单一、随意性 大、证明力不强。由于业主缺乏法律知识，法官有必要充分行使释明 权，指导其举证和参加诉讼。物业服务地区差异较大，服务项目广， 不适合普遍适用“过错推定”原则。但对于物业服务完善地区，法院应 对物业公司适用“过错推定”原则，物业公司应对基础职能先行举证， 提交关于日常清洁记录、巡逻记录、门口安保登记、车辆管理记录、 政府考核评价、绿化养护、公共维护及违建告知等证据，未提交的部 分承担举证不能的法律责任。

2.法院谨慎使用物业费的自由裁量权，鼓励业主自治

现阶段社区、居委会对小区管理权能有限，业主委员会履职又缺 乏制度保障，多数小区主要依靠物业公司进行治理和维护。但物业公 司作为企业，并没有行政管理的职能，造成多数小区物业服务介于管 理与服务之间，很难达到平衡。法院在这方面应当谨慎行使自由裁量 权。一方面，综合考虑小区的客观条件，当地物业服务整体水平、服 务瑕疵的影响程度，以鼓励小区自治为主，对于物业公司主动为公共 利益的作为，不能拘泥于程序条件，要积极鼓励。另一方面，小区物 业纠纷涉及业主较多，容易形成群体性事件，法院不应擅自在个案中 免除或者降低物业费标准，势必影响物业公司的服务和运行。对于物 业公司服务明显服务不达标的，法院应积极判决，纠正违法行为。

3.业主应正确行使权利





物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，个别之处存在瑕 疵在所难免。物业管理服务面向整个小区，时间上具有连续性，不能 以小区个别区域和某一时间段的物业管理服务存在瑕疵而否认整体的 物业管理服务水平。业主应提高自治意识，积极通过业主委员会对小 区进行管理，充分发挥业委会的自治作用。在对物业公司提供服务存 在异议时，应及时通过业委会向物业公司提出意见、建议，尽量通过 协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司， 重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题， 此举不仅不利于小区物业的健康发展，如果扩散开来，还可能导致恶 性循环，最终影响包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩 序；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主 解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主 和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服 务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。

编写人：天津市蓟州区人民法院 艾世尧