裁判要旨

双方签订的合作开发房地产因违反强制性规定而应被认定为无效后，不能根据合同约定进行投资补偿，根据责任自负原则，开发公司对合同无效既然存在过错，即应对合同无效损失与合作方分担部分责任。同时宜按投资款银行同期贷款利率计算其投资损失。

案例概述

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案情简介：1995年，医学院与开发公司签订合作开发协议，约定前者提供划拨土地、后者出资建设，并约定了相应房产分割及承包经营事宜。2001年，开发公司先后投入1.5亿余元后，工程竣工。开发公司就承包经营物业收取了承租人7700万余元租金。2003年，医学院诉请确认合同无效并双方返还财产，开发公司诉请按约定分得房产价值赔偿相应损失。

观点论述

①案涉划拨土地使用权人医 学院为公益性事业单位，且 其在签订合作建房协议时，并未经相关国土管理部门、房产管理部门批准、 故上述协议因违反《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》强制性规定而应被认定为无效。

②依《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉协议无效，双方均有过错。医学院作为划拨土地使用权人，在应知划拨土地上房屋未经相关政府部门审批不得转让情十，仍与开发公司签订合作建房合同并多次承诺将建成房屋转让给开发公司并办理相应产权过户手续。可见，合同无效主要过错在医学院。开发公司作为专业性房地产开发公司，对利用划拨用地建房的可能风险应更为了解并作出更审慎评估，但该公司在案涉合同履行过程中未尽到同行业内公司应有的注意义务，亦存在一定过错。

③合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前其所处状态。这里的损失是指合同一方基于对合同相对方信任而为合同履行所作必要准备而支出的费用和为准备该合同所丧失的其他合同机会所造成信赖利益损失。 以信赖利益赔偿为核心的缔约过失责任有必要限制在合同履行利益范围内。本案中，案涉房屋使用权收入和市场评估价即为开发

公司可能通过合同全面履行得到的最大履行利益，该最大履行利益不能作为开发公司要求投资款以外补偿的依据。否则，无异于实质上对合同无效有过错一方当事人行为否定性法律评价进行了再肯定。根据责任自负原则，开发公司对合同无效既然存在过错，即应对合同无效损失与医学院分担部分责任。亦即，开发公司至少要对其净回报损失自行承担部分责任，而不能向医学院主张全部净回报损失。否则，这也将导致开发公司因过错导致合同无效取得的收益与合同有效履行得到的收益一致的矛盾。另外，关于开发公司机会损失数额，开发公司并未举证证明该公司在与医学院签订合作建房合同时，放弃了另外的投资机会。退一步而言，即便有其他投资机会，开发公司亦未举证证明其他投资机会能给开发公司带来的具体收益数额。在开发公司无法举证证明有其他损失情形下，能确定的只是投资款利息损失，故本案只能按其投入案涉工程本金1.5亿余元参照同期固定资产贷款利率计算相应利息作为除本金外可确定的最大损失。判决确认双方合同无效，医学院返还开发公司投资款1.5亿余元及利息6500万余元，开发公司返还医学院租金7700万余元，施工期间发生的热力、电力及设施等市政工程方面费用共880万余元由开发公司承担。
案例索引：最高人民法院“某医学院与某实业公司等合作建房纠纷案”,见《合作开发房地产合同纠纷无效后不能根据合同约定分得的房产价值进行投资补偿——北京协和医学院与四川明日企业(集团)有限公司、协和明日医药交流中心合作建房合同纠纷上诉案》(肖峰，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》(201102/46:183)。

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