案情概述

2012年杨女、沈男相识，次年8月13日双方登记结婚。2012年7月8日，沈、杨与某置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定购买位于胜利西街3069号20号楼1-903房屋一套，面积为75.74平方米。上述房产总房款为341606元，购房首付款为141606元，余款200000元办理按揭贷款。截至2022年10月11日，已经偿还贷款共计167000.74元，其中本金为74777.13元，利息92223.61元，尚欠银行贷款本金125222.87元。上述购房首付款原告认可支付20000元，余款121606元被告主张为父母所支付，原告对此称不知情。2016年6月12日，案涉房产办理房产所有权证，证号为属字第096171号。原告主张首付款应共同共有，最终，双方对上述房产价值进行竞价，以445000元价格由被告沈取得房屋所有权。

裁判观点

对于房产分割问题，首先，因首付款的缴纳系在婚前，根据《中华人民共和国民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，原告杨自认首付款出资20000元，即首付款是由男女双方分担支付，原告杨未提交证据证明婚前首付款的支付系双方共同共有，因此应按照份额进行处理，由获得房屋所有权者一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿，即出资额乘以诉争房产的增值率，应为20052元=20000元×[诉争房产现价格÷（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）]。其次，因案涉房屋经竞价后归沈个人所有，但双方婚后所还涉案房屋贷款资金属于夫妻共同财产，故所还房贷对应的房产价值（增值）应作为夫妻共同财产分割。双方认可涉案房屋购买时价值为341606元，房屋现价值445000元。双方婚后还款167000.74元对应的房屋价值应为171300.73元[房屋现在价值÷（房屋购买时价值+婚后归还贷款利息部分）×婚后还贷本息总额]，杨应分得82650.37元（171300.73元÷2）。综上，对案涉房产被告沈应支付原告杨婚前及婚后共同还贷部分相应的财产价值为102702.37元。

虞城刘律师观点总结

依据《最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第77条：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

　　当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

　　第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

民法典第一千零八十七条：　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
　　对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

根据以上法律依据，在具体到实际情况分割时，可主要依据计算公式：先计算房产升值率：房屋现在价值÷（房屋购买时价值+婚后归还贷款利息部分+其他费用），然后再根据房产升值率×婚后还贷本息总额÷2则计算出应支付给对方的份额。

当然在实际案件中，解决房产分割的方案比较多，并不唯一，依据法律规定，首先应协商处理，协商不成的，可评估也可竞价也可双方认定。在此不一一列举，本文作者虞城律师刘永升会在后期的文章中用实际案例来谈解决办法。另可参考：婚前一方按揭贷款购买的房屋，婚后共同还款，离婚时尚未还完按揭的，如何分割？https://fazhuwang.com.cn/ufaq/ajdklhfg