— —曹某醒诉陈某梅等民间借贷纠纷案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01民终6574号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人

原告(上诉人):曹某醒

被告(上诉人):陈某梅、陈某东 被告：廖某太
第三人：傅某和

【基本案情】

陈某东、陈某梅与廖某太民间借贷一案，广州市越秀区人民法院 (以下简称越秀区人民法院)于2015年3月31日诉保查封了廖某太名下 的三套房屋(以下简称涉案房屋),后于2016年2月1日以(2016)粤 0104执1140号案立案执行。在执行期间，案外人曹某醒以其已于2015 年2月4日与廖某太就涉案房屋签订买卖合同并办理了网签手续，且有





广州仲裁委员会于2015年8月4日作出的生效的(2015)穗仲案字第 2357号民事裁决书，裁决将涉案房屋过户到其名下为由提出书面异 议，案外人曹某醒为证明其主张向越秀区人民法院提交了数张银行转 账回单及数份载明上述转账为受曹某醒委托的向廖某太出借的借款的 《证明》、关于涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》、廖某太保证 于2015年3月20日前办理涉案房屋产权过户的《补充合同》、裁决廖某 太在涉案房屋涂销抵押和解除查封后十天将房屋过户给其的(2015) 穗仲案字第2357号裁决书、其于2014年12月30日对涉案房屋进行出租 的《商铺租赁合同》。申请执行人陈某东、陈某梅辩称案外人于2015 年2月14日才与廖某太签订买卖合同，却于2014年12月占有涉案房屋并 进行出租不符合常理，且双方合同约定于2015年3月20日前办理过户手 续，案外人对未能按约定在法院查封前办理过户手续负有责任，不能
排除法院的强制执行。

越秀区人民法院经审理查明：曹某醒与廖某太签订的关于涉案房 屋的买卖合同是基于其与廖某太之间的借贷关系，并非真实的房屋买 卖关系，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议 案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。故于2018年4月27 日作出(2018)粤0104执异72号执行裁定，裁定驳回曹某醒对涉案房 屋所提的异议请求。
曹某醒不服上述裁定，提起案外人异议之诉。越秀区人民法院认 为，鉴于有生效裁决书确认曹某醒已付清购房款，且曹某醒能证明其 在查封前占有涉案房屋，故于2018年9月13日作出(2018)粤0104民初 19561号民事判决，判决如下：

一、撤销(2018)月0104执异72号执行裁定；





二、停止对涉案房屋的执行；

三、解除对涉案房屋的查封；

四、确认涉案房屋所有权归曹某醒所有；

五、驳回曹某醒的其他诉讼请求。

陈某梅、陈某东不服上述判决提起上诉。广东省广州市中级人民 法院审查认为，曹某醒未能充分证明其在法院查封前占有涉案房屋， 亦未能充分证明对涉案房屋不能办理过户手续具有不可归责自身的原
因，另曹某醒明知涉案房屋被法院查封未及时向执行法院主张权利， 而是向广州仲裁委员会申请裁决，且该裁决书有关过户事项能否予以 执行仍需以涉案房屋的查封的解除为前提，曹某醒对涉案房屋并不享
有足以排除法院强制执行的合法权益，故于2019年8月27日作出
(2019)粤01民终6574号民事判决，判决如下：

一、撤销越秀区人民法院(2018)粤0104民初19561号民事判决；

二、驳回曹某醒的全部诉求。

【案件焦点】

案外人曹某醒对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的合法 权益。
【法院裁判要旨】

广州市越秀区人民法院经审理认为：广州仲裁委员会作出的、已 经发生法律效力的裁决书已确认曹某醒与廖某太于本院查封涉讼房屋





之前签订的三份《广州市存量房买卖合同》及一份《补充合同》为合 法有效，同时确认曹某醒已向廖某太支付了全部的购房款。至今未能 办理过户登记手续是因廖某太的其他债务纠纷被本院查封，非因曹某 醒自身原因。而且，曹某醒亦已提供了相关的商铺租赁合同证明其已 实际占有涉讼房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议 和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故曹某醒对涉讼房 屋的权利能够排除执行，曹某醒确认涉讼房屋归其所有及要求停止对 涉讼房屋的执行并解除查封的诉讼请求合法。

综上，越秀区人民法院判决如下：

一、撤销本院(2018)粤0104执异72号执行裁定书；

二、停止对广州市越秀区海珠中路×A 首层、广州市越秀区海珠 中路×B号×楼、广州市越秀区海珠中路×号×房的执行；

三、解除对广州市越秀区海珠中路×A 首层、广州市越秀区海珠中 路×B 号×楼、广州市越秀区海珠中路×号×房所有权的查封；

四、确认广州市越秀区海珠中路×A 首层、广州市越秀区海珠中路 ×B号×楼、广州市越秀区海珠中路×号×房所有权归原告曹某醒所有；

五、驳回原告曹某醒的其他诉讼请求。

广东省广州市中级人民法院经审理认为：曹某醒以其已向廖某太 购买涉案房屋并付清房款且实际占有为由，诉请排除原审法院对涉案 房屋的强制执行，但其一，曹某醒在本案中所提交的证据并不足以充 分证明其在原审法院查封涉案房屋之前已实际占有涉案房屋；其二， 依据曹某醒所提交的证据，其已于2015年2月15日向廖某太付清全部房





款，且与廖某太约定在2015年3月20日之前办理涉案房屋的过户手续， 但双方并未在该约定期限内办理过户手续，而曹某醒并未充分举证证 明未能办理过户手续是因不可归责于其自身的原因所致；其三，曹某 醒明知涉案房屋已被原审法院查封，却未及时向原审法院提出执行异 议主张权利，而是向广州仲裁委员会申请裁决廖某太协助其办理涉案 房屋的过户手续，并在取得仲裁裁决书后以此为依据向原审法院提出 执行异议；其四，(2015)穗中案字第2357号仲裁裁决书确认的办理 涉案房屋过户手续的前提条件是涂销抵押和解除查封，故该裁决书有 关过户事项能否予以执行仍需以审查涉案房屋的查封能否解除为前 提。故曹某醒对涉案房屋并不享有足以排除原审法院强制执行的合法 权益，其诉请停止对涉案房屋的查封并确认涉案房屋归其所有，依据 不充分。
综上，广东省广州市中级人民法院判决如下：

一、撤销越秀区人民法院(2018)粤0104民初19561号民事判决；

二、驳回曹某醒的全部诉讼请求。

【法官后语】

本案有以下三个问题值得探讨。

一、借款合同关系能否转化为商品房买卖关系

本案中，被执行人廖某太逾期未能向曹某醒清偿到期债务，双方 签订商品房买卖合同，将借款转化为购房款并经生效裁决确认，将借 款合同关系转变为买卖合同关系，属当事人达成嗣后变更法律关系性 质的一致意思表示，应当予以尊重。

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二、终止借款合同关系后签订商品房买卖合同，但未实际占有涉 案房屋，能否产生足以排除法院强制执行的物权期待权
双方签订商品房买卖合同，但不动产物权的设立、变更、转让和 消灭，经依法登记产生效力，未经登记，不发生效力。在房屋办理过 户登记前，涉案房屋的物权并未发生变动，案外人曹某醒依据上述商 品房买卖合同，仅享有未来请求将房屋过户至其名下的债权请求权，
不足以形成优先于一般债权的利益，案外人要产生足以排除强制执行 的物权期待权仍应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。本案 中，曹某醒所提交的证据并不足以充分证明其在原审法院查封涉案房 屋之前已实际占有涉案房屋，且未在双方约定期限内办理过户手续，
而曹某醒并未充分举证证明未能办理过户手续是因不可归责于其自身
的原因所致，故不能产生排除法院强制执行的物权期待权。

三、法院查封执行标的后，另案生效的裁判文书能否作为排除法
院强制执行的依据

本案中，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议
案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，
案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书 提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《最高人民法院、国土资 源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门
协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，被查封的房屋在查封期 间不能办理权属变更、转移登记手续。据上述规定，案外人对被法院 查封的不动产主张实体权利，应首先通过向执行法院提出书面异议及 异议之诉的途径予以解决，而不能通过另案裁决、诉讼的形式直接对 查封中的不动产变更权属。曹某醒得知涉案房屋已被原审法院查封后





向广州仲裁委员会请求作出的要求廖某太协助其办理涉案房屋的过户
手续裁决不能排除法院的强制执行。

值得注意的是，民间借贷中的私下以物抵债行为，被执行人不仅 容易与案外人串通，制造虚假诉讼，达到逃避债务的目的，且私下以 物抵债行为亦可能会损害其他普通债权人公平受偿的权益，故借款合 同双方终止借款合同关系后签订以物抵债协议或买卖合同，应首先审 查是否存在合同无效情形、是否符合法律禁止流押的规定以及是否符 合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十三条规定的情形，在协议合法有效的情况下结合案外人占有情 况等证据审查案外人享有的权益能否排除执行，以期能最大限度地保 护各方当事人权益，防止被执行人虚假诉讼逃避债务，保障、提升执 行实效。

编写人：广东省广州市越秀区人民法院朱林霞王月娇