——高某诉玉案山公司买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终7980号民事判决书 2.案由：买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：高某
被告（上诉人）：玉案山公司（原玉案山公墓管理所） 【基本案情】
2007年4月7日，高某向玉案山公司购买7-8-43号墓位，玉案山公 司向高某出具《玉案山公墓预约墓位登记表》， 载明墓位总价1.56万 元，交款金额1000元，使用时间“人健在”。同日，高某向玉案山公司 交付了预约款1000元，玉案山公司向高某出具发票，载明“购7-8-43号 预约款”。后高某的母亲赵某华于2019年3月4日因病去世，玉案山公司 未按照合同约定履行合同义务。2019年5月14日，昆明市西山区玉案山 公墓管理所经核准名称变更为“玉案山公司”。另查明，案外人赵某诉 玉案山公司买卖合同纠纷案 ，经云南省昆明市五华区人民法院 （2018）云0102民初2380号及昆明市中级人民法院（2018）云01民终
6689号案件审理查明“付款方式为交纳预约款1000元，余款于下葬时补 交”。
【案件焦点】
1.涉案买卖合同是否有效；2.玉案山公司是否应当继续履行涉案买 卖合同。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市五华区人民法院经审理认为：高某与玉案山公司成 立公墓买卖合同关系，并不违反法律规定，合同成立并生效，对双方 当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。高 某已履行了交付1000元预约款的合同义务，现要求玉案山公司将该公 墓7-8-43号墓位按1.56万元的合同价款继续向高某履行合同，符合双方 约定和法律规定，法院予以支持。据此，云南省昆明市五华区人民法 院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七 条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第 一百一十八条之规定，作出如下判决：
被告玉案山公司将昆明市西郊玉案山公墓7-8-43号墓地按1.56万元 合同价款继续向原告高某履行合同。
一审宣判后，玉案山公司不服，提起上诉。
云南省昆明市中级人民法院经审理认为：本案中玉案山公司认可 其与高某之间成立买卖合同关系。买卖合同是出卖人转移标的物所有 权于买受人，买受人支付价款的合同。首先，依法成立的合同，对当 事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅
自变更或者解除合同。涉案墓位买卖合同关系，并不违反法律禁止性 规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同 约定履行。玉案山公司主张涉案买卖合同违反《中华人民共和国合同 法》第五十二条第四项和第五项的规定，经查涉案合同并未违反上述 法律规定，故玉案山公司主张涉案合同无效不能成立。其次，由于本 案交易标的公墓具有特殊性，即用于高某安葬逝者使用，履行合同的 权利期间不确定，高某有随时要求玉案山公司履行合同的权利，玉案 山公司应当按照约定的价格履行合同，根据合同约定墓位总价为1.56 万元，故玉案山公司应当按照该价格继续履行合同。最后，玉案山公 司主张与其建立买卖合同关系的主体为高某，涉案墓位只能由高某或 其配偶使用，其母亲不能使用。对此，云南省昆明市中级人民法院认 为，《玉案山公墓预约墓位登记表》并未明确涉案墓位只能由高某或 其配偶使用，高某将购买墓位给已故的母亲使用，并未违反双方约定 或违反公序良俗，玉案山公司的该项主张不能成立。综上，玉案山公 司应当按照合同约定继续履行合同义务。综上所述，玉案山公司上诉 理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确， 所作判决并无不当，予以维持。据此，云南省昆明市中级人民法院依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规 定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
按照我国传统风俗，老年人都希望能在有生之年将自己的身后事 安排好，既让自己放心也给子女减少负担，因此很多老年人或者年轻 人都会选择提前为自己或年长的父母购买墓地， 以备不时之需。然 而，墓地与一般的可流动性商品不同，系满足特定需求的特殊商品，
具有用途特殊、使用周期长兼具一定刚需性的特点。随着我国殡葬制 度改革的推进，经营性公墓的开发经营日益兴旺。个别公墓存在的违 规经营行为也逐渐暴露，出现了很多利用人民群众入土为安的传统心 理，对墓地违规预售、炒墓和囤墓。对于公墓的违规预售、炒买炒卖 行为，一方面，会造成公墓的过度超前开发，侵占有限的土地资源， 造成环境的破坏；另一方面，会造成公墓交易价格的大幅波动和不良 溢价，破坏了公墓资源的公益性，造成人民群众的恐慌。因此，国务 院和民政部先后出具了《殡葬管理条例》和《民政部关于公墓管理暂 行办法》《关于进一步加强公墓管理的意见》《民政部关于清理整顿 公墓有关问题的通知》等管理规定和文件，对公墓的经营管理行为予 以规范：严禁传销和炒买炒卖墓穴和骨灰存放格位。要合理确定墓穴 和骨灰存放格位的价格，明码标价；要凭用户出具的火化证明（火葬 区）或死亡证明（土葬改革区），提供或出售墓穴和骨灰存放格位， 使用规范的安葬、安放凭证，建立严格的销售、登记制度，严禁传销 和炒买炒卖；要保护群众的正当权益。
近几年，围绕公墓买卖合同的效力问题，引发了诸多的纠纷，本 案就是一个典型案例。对于本案双方当事人争议的焦点为公墓预售买 卖合同的效力应当如何认定。笔者认为不能一概而论。
首先，国家制定上述规定主要是为了规范公墓的经营管理行为、 打击利用公墓预售手段非法集资损害群众利益的行为，以及以增值为 诱饵，利用公墓资源进行传销、炒买炒卖非法牟利的行为，其最终目 的是保护群众的正当权益不受侵害。因此，有关文件中还特别指出， 对于向夫妻健在一方预售合葬墓地，向高龄老人、危重病人预售墓地 等行为应当与炒买炒卖加以严格区分，对出于合理使用需要而预先购 买墓地的行为应予保护。国务院办公厅和民政部制定的规范性文件并
不属于法律和行政法规，该文件更多针对的是公墓经营管理者的行为 加以管理约束。公墓预售买卖合同的效力不能仅因违反规范性文件而 被认定无效，还需结合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定 来判断合同是否存在损害社会公共利益的情况。
其次，公墓预售买卖合同是否损害社会公共利益应结合买卖合同 的目的，从以下几点判断：
第一，购买墓地的数量。公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体 的公共设施，只有当有人去世时方才使用，也并非普通可流通商品， 不得私自转卖和交易。因此，普通居民一般不会一次性大量购买墓 地，一次性购买多块墓地的合同一般超出正常人家庭使用需要范围， 属于囤墓、炒买炒卖墓地的可能性更大。
第二，所购买墓地的建设规格。国家已经命令禁止建设豪华墓、 家庭墓等超规格墓地，此类墓地占地面积过大、浪费土地资源、破坏 生态环境，还滋长了丧事大操大办的不良社会风气，严重损害了社会 公共利益。一旦公墓买卖合同涉及此类标的物，无论购买数量多少一 律应当认定无效。
第三，公墓预售合理范围的判断。国务院办公厅、民政部规定了 公墓不得预售，同时也对合理情况下的预售进行了区分，但相关规定 中对于高龄老人年龄的界定并无明确规定，各地民政部门所执行的标 准也不尽相同。这也为公墓的经营者“打擦边球”提供了可乘之机，也 是众多公墓买卖合同争议产生的源头。笔者认为，对于此类为老人提 前购买墓地的合同效力认定，应当在维护社会公共利益和尊重传统风 俗、提供人文关怀的需要之间作出平衡，本着维护群众合法利益的原 则来予以认定。一方面，应当尊重中国长期以来形成的传统风俗习
惯，提前为身后事做好打算能给老年人一些精神慰藉，让老年人能够 坦然面对和接受死亡；另一方面，要对合同的内容进行全面审查，只 要合同不存在明显损害社会公共利益的情形，且老人年龄符合客观大 众认知标准的，都应当认定为有效合同。另外，相关部门也应当尽快 明确高龄老人的年龄标准，为公墓经营活动及司法实践提供明确标准 指引，以减少相关纠纷的产生。
回到本案中，高某因自用的需要而购买一块并非多块墓地，不存 在传销或炒买炒卖公墓牟利的目的，其也未私自转让、买卖公墓，对 公墓产品的价格稳定和社会管理秩序并不会造成不良影响。其所购买 的公墓符合规定的面积标准和建设标准，不存在超标准购买使用的情 况，也并未损害社会公共利益。高某自购公墓给已故的母亲使用，应 当属于为高龄老人预购公墓，合情合理亦不违反规定。因此，不能将 其行为与其他违规买卖公墓的行为予以混同对待。本案公墓的买卖合 同合法有效，玉案山公司应当遵守约定，依约履行合同。
编写人：云南省昆明市中级人民法院 陈红 饶媛
