——因不可归责于当事人双方的事由，导致订购协议约定日期不能订立商品房买卖合同的，开发商应退还购房者定金。标签：预约合同|违约后果|房屋买卖案情简介：2004年，戴某对开发商样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了5万元定金。嗣后因开发商提供的商品房预售格式合同中有“样板房仅供参考”等不利于戴某条款戴某对此提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同未在订购协议约定日期订立，开发商以此为由不予返还定金。法院认为：①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”②预约合同中已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同违约；对预约合同中未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约；在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。③本案当事人均履行了订约行为，对本约订约不成原因，双方均不能举证证明、应合理推定为磋商不成，故开发商应返还定金。案例索引：江苏苏州中院(2005)苏中民一终字第0068号“戴某诉某开发商房屋买卖合同案”,见《戴雪飞诉华新公司商品房订购定金纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(2006:472);另见《戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案》(钟毅、刘正方、刘冬梅),载《人民法院案例选》(200601/55:170)。