——房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租，缴纳土地收益并非合同成立并生效的前提条件。标签：房屋租赁|划拨土地|合同效力案情简介：1992年，木材厂就其划拨地上建成房屋出租与实业公司签订租赁协议。实业公司在依约以100万元续建工程款名义支付租金后，2年左右开始陆续使用建成物业，其中约1/10为税务局办公使用，但无租赁合同。1997年，双方协商，依原合同将每月每平方米计租标准由20元提高到50元核算1996年、1997年租金。1998年，实业公司以木材厂违约支付续建款，影响其使用房屋为由起诉主张违约金。木材厂以实业公司拖欠租金和水电费为由，反诉解除合同及欠款、违约金。法院认为：①案涉租赁协议系双方真实意思表示。出租房屋所占用土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第55条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国家；缴纳土地收益并非合同成立并生效前提条件。木材厂应依法将收取房租中所含土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。实业公司承租诉争房屋开办市场获得市政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，故应认定租赁合同有效。②木材厂未依约支付续建投资款构成违约，应承担违约责任并赔偿实业公司因此所受损失。实业公司多投入资金产生利息应视为该违约损失。计算利息时，根据利率法定原则，应以同期固定资产贷款利率计息。实业公司拖欠木材厂水电费亦构成违约。双方违约，违约金比例相同，相互抵销。税务局使用部分房屋，因无协议，无法查清使用许可人，依公平原则租金均摊。后期租金标准未约定，双方达不成一致意见，合同难以履行，依木材厂诉请解除合同时，法院酌定后期租金按每月每平方米30元计租。案例索引：最高人民法院(2000)民终字第115号“某木材厂与某实业公司房屋租赁合同纠纷案”,见《新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案》(审判长冯小光，审判员张章，代理审判员吴晓芳),载《最高人民法院公报·案例》(2002:210);另载《民事审判指导与参考·最高人民法院裁判文书选登》(200203/11:366)。