——“买卖不破租赁”须符合善意租赁合约且承租人在买卖前已占有居住租赁房屋或对租赁合同进行备案登记的条件。标签：房屋租赁|房屋转卖|买卖不破租赁|善意租约|占有使用案情简介：:2010年，舒某父受儿媳崔某委托，将崔某名下房屋出租给陈某。陈某依房屋租赁合同约定一次性支付10年租金后，因崔某将房屋售予黄某并办理过户、黄某将该房屋另行出租给舒某导致陈某无法继续租赁使用。2011年，陈某起诉黄某，要求判令黄某继续履行陈某与崔某所签房屋租赁合同。法院认为：①《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”房屋承租人根据这一规定主张“买卖不破租赁”的，必须属于善意合约且符合出租人在房屋所有权变动以前已将房屋交付给承租人占有居住或对租赁合同进行备案登记的条件、以符合保护承租人居住之基本需求的立法本意，并使第三人容易得知其所受让标的物上存在租赁关系。如不具备上述条件，则该租赁合同效力具有相对性，不产生对抗买受人效力，应依法保护善意买受人合法权益，对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。②诉争房屋登记于崔某名下，舒某父受崔某委托将房屋售予黄某，委托合同明确崔某没有经济纠纷，委托期间内崔某亦不得将诉争房屋出租，舒某父代理崔某在房屋买卖协议中保证诉争房屋无任何产权及经济纠纷，委托合同及房屋买卖协议内容及形式均符合法律要求，黄某据此订立房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。证据显示，买卖合同签订前，诉争房屋实际上并未出租给他人实际居住。陈某虽曾于诉争房屋过户于黄某名下当日向公安机关报案，称其承租房屋被舒某占用，该证据不能证明黄某已知晓诉争房屋被出租情况，却证明诉争房屋由舒某占用居住，与舒某、舒某父陈述相互印证，足以证明承租房屋由舒某占有使用而陈某并未实际占有居住该房屋。综上，黄某与舒某父订立房屋买卖协议时有充分理由相信诉争房屋并未出租事实。③虽然房屋租赁合同生效与履行不以实际居住为要件，但就陈某与崔某所签租赁合同而言，该房屋租赁合同未经备案登记，陈某亦未实际居住使用承租房屋，致黄某对崔某已与陈某签订租赁合同的事实无从知晓；陈某对租金来源却无法明确告知，明显有悖常理；该租金明显过低；租赁合同仅就租赁期限与租金进行约定，有关房屋内设施、水电费、房屋设施保证金等与房屋租赁关系密切相关的内容均未约定；租赁合同签订后，陈某并未提供证据证明缴纳过水电费，而黄某提供的证据表明水费、电费及物业费均由舒某缴纳；陈某与崔某租赁合同签订系双方先形成租赁意向，而后找中介见证，与常理不符；租赁合同签订后近三个月内，陈某一直未实际居住使用承租房屋，而在房屋过户于黄某当日，却报案称其承租房屋被舒某占据，明显不合常理。综上所述，陈某虽与崔某签订了房屋租赁合同、但该租赁合同租金交付及履行方式存在诸多不合常理之处。黄某作为善意第三人购买诉争房屋并已进行所有权转移登记，故黄某对诉争房屋占有、使用、收益和处分权应受法律保护。对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。判决驳回陈某诉请。案例索引：江苏常州钟楼区法院(2011)钟商初字第824号“陈某与黄某等房屋租赁合同纠纷案”,见《陈庆林诉黄丽娅等在房屋所有权转移后履行房屋租赁合同纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201201/19:58)。