——承租人未经出租人同意擅自转租，出租人有权依《合同法》相关规定解除租赁合同，但不必然导致转租合同无效。标签：房屋租赁|房屋转租|擅自转租|合同效力案情简介：2000年，徐某承租制衣厂厂房，约定租金每年15万元。徐某支付9.5万元并租赁5个月后，因制衣厂以厂房系租赁于服装厂且系擅自转租为由，协商终止与徐某合同履行。徐某以合同无效为由，诉请返还租金。法院认为：(①制衣厂与徐某所签租赁协议形式完备，内容合法，协议中明确约定了租赁标的物、租金及租赁期限，且此后双方开始实际履行，故双方之间已就此建立了真实、有效的财产租赁关系，徐某应依约向制衣厂支付其实际租用厂房及设备的租赁费。②制衣厂、服装厂之间财产租赁合同关系与制衣厂和徐某之间租赁协议关系分属两个不同法律关系，徐某以制衣厂与服装厂在财产租赁合同中的约定及服装厂事后证明否认制衣厂与徐某经自愿协议所签协议有效性，显然缺乏法律依据。另从制衣厂与服装厂所签财产租赁协议看，制衣厂与服装厂亦仅在该财产租赁合同中明确了制衣厂擅自将租赁厂房及设备转租或出借的，服装厂有权通知制衣厂解除合同，并未约定制衣厂不能转租或出借。如服装厂对制衣厂转租行为有异议、亦应有按其与制衣厂约定向制衣厂主张解除合同权利、但这并不影响制衣厂与徐某所签租赁协议法律效力。事实上，服装厂在徐某使用制衣厂出租厂房及设备期间，并未就制衣厂转租行为向制衣厂或徐某提出过异议。制衣厂与徐某在履行租赁协议过程中因故发生纠纷并就终止租赁关系签订协议，双方在该协议中约定了由徐某于当日提走属于其所有设备，并结清有关费用，故应将该日确定为双方实际终止租赁关系日期，徐某向制衣厂租用厂房及设备期限实际为5个月。判决制衣厂返还徐某3.25万元。案例索引：上海一中院(2001)沪一中经终字第521号“徐某与某制衣厂租赁合同纠纷案”,见《徐祥荣诉上海林富服饰制衣厂租赁合同案(返还钱款)》(陆晓伟),载《中国审判案例要览》(2002商：609)。