——经营权人将营业房转让给他人经营，属经营权转让而非房屋转租合同，因转让人无合法经营权的，转让合同无效。标签：房屋租赁|房屋转租|营业房|经营权转让|合法经营权|合同效力案情简介：2007年，叶某将承租经营公寓转让给吴某经营、约定由吴某向房主直接缴纳租金。2008年，因该公寓从事旅社经营涉嫌无照经营被工商机关责令停止经营，吴某诉请确认转让合同无效。法院认为：①依案涉转让协议约定，双方签约目的在于经营而非自用，叶某在签约前所从事的是经营活动，吴某签约亦在于将来在该公寓内从事经营活动。从交易标的分析，叶某通过该协议将该公寓内从事经营活动权利转让给吴某并将公寓内设备转让给吴某，以此获得一定对价。吴某直接向该房产业主支付房租，叶某并不收取房租，并未从吴某使用该房屋行为中获取租金对价。双方交易标的并非该房屋使用权而是在该房内从事经营活动权利以及经营所需设备。上述情形并不符合转租合同特征，而应认定为经营权转让合同。②基于叶某在签订转让协议前并未取得公寓合法经营权，更未办理转让经营权的营业许可，该转让协议违反了行政法规即国务院《无照经营查处取缔办法》(已被2017年10月1日起施行的《无证无照经营查处办法》废止)第2条强制性规定，依《合同法》第52条第1款第5项规定，应认定无效。③即便依叶某陈述，该协议性质为转租合同，但因叶某至今仍既未证明其与业主租赁关系，亦未证明其在签订转让协议前已经业主同意或事后取得业主认可，以表明其依法可进行转租，该转让协议亦应认定无效。判决案涉转让协议无效，叶某返还吴某12万余元，吴某将公寓及设备返还叶某。案例索引：福建厦门中院(2008)厦民终字第3522号“叶某与吴某合同纠纷案”,见《叶文卿诉吴小伟无效转让合同案》(洪培花、韩德坤),载《人民法院案例选》(200902/68:146)。