——租赁权转让合同签订时，因标的物并不存在，存在客观上履行不能情形，故合同虽有效，但应依当事人请求解除。标签：房屋租赁|合同解除|租赁权转让|履行不能案情简介：:2007年，范某与胡某签订营业房转让协议，约定胡某将出租人纺织公司与他人所签营业房原始租赁协议(优先续租权)交给范某。2008年，范某以签约当时营业房已拆迁为由，诉请解除协议并退还转让款15万余元。法院认为：(①《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租重要特征之一是：承租人与出租人之间合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国《合同法》对租赁权转让未作明确规定，但依其概念、可确定租赁权转让并非单纯的权利让与、而是包括义务在内的一种法律地位的转让。本案胡某将诉争营业房转让给范某，范某一次性付清转让款，胡某将诉争营业房原始租赁合同交付范某，应视为双方签订转让协议及胡某交付原始租赁合同目的是使范某直接与出租人发生法律上的权利义务关系，若该诉争房屋存在续租权，则应由范某享有，故案涉转让协议性质应确定为租赁权转让合同。②《合同法》未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，故租赁权转让属于债权转让范畴，实际上是合同债权债务一并转让。依《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，故本案转让协议应属有效。③转让协议签订时，房屋已被拆迁，合同标的物实际并不存在，且客观上不能交付，故胡某并不能将租赁权移转给范某，系履行不能。判决解除转让协议，胡某返还范某转让款15万余元。案例索引：浙江绍兴法院(2008)绍民一初字第966号“范某与胡某租赁合同纠纷案”,见《范才芳诉胡立新租赁合同案(债权债务概括移转)》(钱舟琳),载《中国审判案例要览》(2009民：294)。