——出租方违反先合同义务将设定抵押房屋出租，导致租赁合同解除的，出租人应赔偿承租人装饰装修添附残值价值。标签：房屋租赁|房屋添附|先合同义务|根本违约案情简介：2009年，实业公司将设定抵押房屋出租给投资公司，约定租期18年。2012年，该房屋被拍卖。2013年，投资公司以实业公司违约为由诉请解除合同并退还保证金150万元，赔偿装修损失1000万余元。法院认为：①本案出租方违反先合同义务，在出租房屋和附属设施时未将标的物存在抵押和被司法查封的重大事项按法律规定告知承租方，且在新的产权人出现后，未实现其在合同中承诺的确保租赁合同履行不因抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响，未促成新的产权人与投资公司继续履行其租赁合同各项权利义务，并最终导致其不能继续提供租赁合同标的物，其违约行为成就了租赁合同约定的合同解除条件。对投资公司公证送达解除合同通知书解除合同效力予以确认。由干解除租赁合同原因是出租方不能继续提供合同标的物的根本违约行为、故其应承担相应合同违约责任。②对于装饰装修残值损失，投资公司接收租赁标的物后，进行了委托装饰装修设计。装饰装修完成后，投资公司自己使用一部分，转租给次承租人一部分。虽然投资公司未能提供充分的实际支付装饰装修费用凭证，但其退还的租赁房屋已发生装饰装修添附客观事实存在，其装饰装修造价经具有司法鉴定资格的造价公司审核，经审查，该审核意见应予采信。根据合同相对性原则，租赁合同解除后，其装饰装修添附价值连同租赁房屋一并由出租方接收，出租方应向合同相对人承担支付装饰装修添附物残值责任。对于装修残值损失具体金额，参照装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的装修残值平均损失计算原则，投资公司装饰装修残值损失为1000万余元。③鉴于投资公司作为一个商法人，在签订房屋租赁合同时、未能尽到对租赁标的物是否进行抵押、查封的必要审慎注意、签订长达18年租赁合同、并进行巨额装修投入，对其发生损失因其疏忽大意，应承担一定责任。综合本案出租方违约情形、双方约定违约金确实过高、装饰装修残值计算误差、投资公司存在疏忽大意等因素，出租方按前述装修残值损失70%即720万余元承担赔偿责任后，不再承担惩罚性违约责任。判决租赁合同解除，出租方退还履约保证金150万元并赔偿损失720万余元。案例索引：四川高院(2014)川民终字第555号“成都优高投资有限公司与成都大业国际投资股份有限公司、成都大业物业管理有限责任公司租赁合同纠纷案”,见《出租人违反先合同义务之违约责任承担》(陈敏),载《人民司法·案例》(201510:49)。