——依《消防法》规定必须经公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格而对外出租的，应认定租赁合同无效。标签：房屋租赁|消防验收|合同无效|双方过错案情简介：1999年11月，开发公司将大厦房屋出租给证券公司。2000年，公安消防部门认定大厦未经消防验收、责令限期整改。证券公司以合同无效为由，诉请开发公司返还已交付租金并赔偿装修损失。法院认为：:①《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收标准。本案双方签订租赁合同时，开发公司持有的质监站工程竣工验收证明只是大厦主体和基础部分验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理，故开发公司以质监站出具的工程竣工验收证明主张大厦已通过工程整体验收，依据不足。双方签订租赁合同时，大厦未经消防验收、且至今尚未办理消防整体验收，双方签订租赁合同行为，违反了《建筑法》和《消防法》强制性规定、应认定租赁合同无效。②开发公司作为建设单位在大厦未经建筑工程质量验收合格情况下对外出租；证券公司签订租赁合同时，未对开发公司相应证件资料进行必要审查，未对自己权利尽相应注意义务，导致双方所签租赁合同无效，不能实现合同签订目的，开发公司应承担80%责任，证券公司承担20%责任。租赁合同无效，合同约定条款不能作为认定双方权利义务依据，经征求有关单位对大厦租金使用情况，调查大厦相邻楼房租金标准，在鉴定结论与双方当事人所签租赁合同约定租金标准相近情况下，参照租赁合同约定的租金标准数额计算使用费。判决租赁合同无效，证券公司交还房屋，开发公司退还证券公司已支付租金230万余元；证券公司房屋装修、设备安装部分损失及搬迁费共380万余元，由开发公司承担308万余元；添附在租赁房屋上的装修、设备安装残值归开发公司所有；证券公司占有和使用房屋期间费用419万余元，由证券公司支付开发公司。案例索引：最高人民法院“湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司租赁合同纠纷案”,见《租赁标的物质量验收与房屋租赁合同的效力》(张雅芬，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200404/20:145)。