——吴某芬诉吴某奋房屋租赁合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终4610号民事判决书 2.案由：房屋租赁合同纠纷
3. 当事人
原告（反诉被告，上诉人）：吴某芬
被告（反诉原告，被上诉人）：吴某奋 【基本案情】
2015年4月，在中介服务有限公司的居间下，吴某奋与吴某芬签订 一份《房屋租赁合同》，双方约定：吴某芬向吴某奋承租案涉房屋，建 筑面积131.63平方米，租赁用途为商住办公；租赁期限从2015年5月18 日起至2021年5月17日止，每月租金8000元；付款方式为半年一付，第2 次付款应提前7天付清；合同签订之日，吴某芬应向吴某奋交付8000元 作为押金，到合同期满无息退还；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠部 分的2%加收滞纳金，拖欠达半个月以上的，吴某奋有权提前解除合
同。合同第七条约定：租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方 如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除 后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租作为违约赔偿金。 在合同手写的备注部分约定：本合同为六年期，双方都不得中途提出解 除合同，否则须承担10万元违约赔偿。合同签订后，吴某芬支付了押金 8000元。双方已经结清截至2017年6月19日前的案涉房屋租金。后吴某 芬又支付给吴某奋租金5300元，于2017年7月8日搬离案涉房屋，将房屋 钥匙放置于案涉房屋小区物业。
2017年5月，吴某芬与吴某奋短信就房屋租金是否调整及解除合同 的问题进行沟通无果。2017年6月8日，吴某芬向吴某奋发出《解除合同 告知函》，吴某芬于告知函中称：因租赁价格明显高于当地房屋租赁的 市场价格，明显违背当地市场交易习惯，导致吴某芬蒙受巨大损失。因 经济不景气，公司经营状况不佳，无力支付高额租金等，依据合同第七 条的约定，提前一个月通知吴某奋房屋租赁合同于2017年7月8日解除。 吴某芬诉求确认该合同解除时间，由吴某奋返还押金8000元，并按40
元/平方米的租金标准退还多收取的租金63182.4元。吴某奋确认收悉该 告知函，但吴某芬单方面解除合同告知函无效，吴某芬应立即支付拖欠 的房屋租金47500元，每日按拖欠租金2%的标准支付滞纳金，并支付违 约金10万元。另，吴某芬提供三份周边房产的租赁合同，拟证实案涉房 产周边房产租金价位约40元/平方米。
【案件焦点】
1.先期约定的房屋租金高于当下周边房屋租金，属于情势变更还是 商业风险；2.吴某芬是否有解除合同的正当理由。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：双方在中介机构的居间 下，经过协商签订合同。吴某芬没有提供双方在订立合同时的权利义务 明显不对等的情形，其提供的他人签订的租赁合同，均是在吴某芬与吴 某奋签订合同之后、履行合同过程中，不符合《中华人民共和国合同
法》对于可变更合同的规定。对于吴某芬要求按照40元/平方米的标准 变更合同价格而返还租金的诉讼请求，不予支持。
房屋租赁合同涉及合同解除的问题有两条约定：一是合同第七条约 定，有正当理由的，须提前一个月书面通知对方解除合同，并支付一个 月的房租作为违约赔偿金；二是在备注部分约定，任何一方中途解除合 同的，须承担10万元违约赔偿。两条规定的区别在于是否有正当理由。 有正当理由提出解除合同的后果是支付一个月的房租租金，无正当理由 解除合同的，则需支付10万元的违约赔偿。吴某芬提供解除合同的理由 是房租高于当地租金价格，其无力承担。第一，案涉房屋所在小区的租 金价格应由专业评估机构进行评估，吴某芬仅提供三份案外人的租赁合 同，无法全面反映案涉房屋租金价格的真实情况。因此，吴某芬对于租 金是否过高，证据不足。第二，吴某芬提出的其所经营的公司无力承担 高额租金的问题，更是属于吴某芬履行能力的问题，不属于解除合同的 正当理由。综上，吴某芬提出的两点理由均不能视为正当理由，其根据 合同第七条的约定提出解除合同，依据不足。但合同赋予了当事人任意 解除权，吴某芬提出于2017年7月8日解除合同的理由虽不正当，其仍然 可以行使解除权。吴某芬行使解除权后，应支付10万元的违约金，租金 应计算至2017年7月8日。双方确认截至2017年6月19日的租金已经结
清，吴某芬还应支付2017年6月20日至2017年7月8日的租金5280元
（8800元/月÷30天×18天）。吴某芬在原审起诉后已经支付了5300元给 吴某奋，应视为已经支付了截至合同解除之日的全部租金。因对于合同 是否于2017年7月8日解除存在争议，双方的权利义务处于不确定的状
态，吴某芬在2017年7月8日前支付租金不应视为延迟支付。吴某奋主张 延迟支付租金的滞纳金，不予支持。此外，合同约定双方在租赁期间的 费用结清后，吴某奋应无息退还押金，应予以遵守，吴某奋应退还吴某 芬8000元的押金。福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国 合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、吴某芬与吴某奋于2015年4月4日签订的《房屋租赁合同》 自 2017年7月8日解除；
二、被告吴某奋应于本判决书生效之日起十日内向原告吴某芬返还 押金8000元；
三、反诉被告吴某芬应于本判决书生效之日起十日内向反诉吴某奋 支付违约金10万元；
四、上述第二项、第三项互相抵扣后，由吴某芬于本判决书生效之 日起十日内向吴某奋支付92000元。
一审判决后，吴某芬不服，提起上诉。厦门市中级人民法院经审理 认为：吴某芬与吴某奋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表
示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。 租金价格的确定既与租赁标的物的位置、状况、从事行业、租赁期限、 其时的市场行情及趋势相关，亦受合同双方的商业判断及谈判能力等因 素影响。故而，不应以签订合同时租金的高低来判断是否“公平” 。本案 中，吴某芬既未举证合同内容违背其真实意思表示，亦未证明合同成立 以后客观情况发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属 于商业风险的重大变化，其上诉主张解除合同具有约定的正当理由缺乏
事实与法律依据。根据合同约定，无正当理由中途解除合同的，应承担 10万元的违约赔偿。结合本案租金价格、租赁期限、当事人违约程度和 争议情况等因素，一审法院判令吴某芬向吴某奋支付违约金10万元并无 不当，对吴某芬降低违约金的上诉请求不予支持。一审判决事实清楚， 适用法律正确，应予维持。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百五十三条第一款第一项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案的案涉房屋系新兴商业圈的商业地产，在吴某芬与吴某奋签订 《房屋租赁合同》时该商业地产尚处于商业圈发展初期，周边商业地产 租金价格尚无参照标准。吴某芬主张合同约定的租金远远高于周边房产 的价格，显失公平，并以此为由要求解除合同。该主张属于情势变更， 还是以情势变更之名行规避商业风险之实，在审理类似案件时应着重予 以判别。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》第二十六条确立了情势变更原则的法律基础，该条文规
定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、
非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方 当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或 者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确 定是否变更或者解除。”而商业风险则是指在商业活动中，由于各种不 确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客
观经济现象。司法实践中，判断情势变更和商业风险，可从三个方面加 以判定：
第一，是否具有可预见性。情势变更是在合同成立之后因客观情况 的变化引起的情况，在合同订立时通常不具有预见性。法律虽未对可判 定为情势变更的原因作出具体规定，但司法实践中诸如政府政策、 自然 因素等不可抗力因素可据以判断是否符合情势变更。商业风险则是商业 主体对合同订立后可能发生变化的客观情况是可以预见的，或者是应当 预见而没有预见，抑或预见后甘冒风险。本案中，新建商业小区所在的 商圈发展是一个逐渐演变的过程，双方订立的合同期限为六年，吴某芬 对于新兴商圈的发展应具有一定程度的预见和判断。双方约定的租金金 额系协商的结果，也是吴某芬基于对商圈发展的预期。
第二，产生的后果。根据是否会导致“显失公平”的后果，可以进一 步区分两者。情势变更导致合同签订时的客观情况发生重大变化，使一 方或双方遭受损失或不能实现合同目的，继续履行合同将违背合同的公 平性原则。商业风险则是因市场经济的变化不符合双方订立合同时的预 期，继续履行合同可能使一方的履约成本高于市场行情，但并不因此造 成显失公平。本案中，租赁合同履行两年后，租金价格未达到双方预期 水平，吴某芬主张继续履行合同显失公平。笔者认为，吴某芬继续履行 合同，并不会超出订立合同时预期付出的履约成本，只是其可以以更少 的成本向其他人租到同样的房子，但这并非其可变更或解除合同的正当 理由。
第三，归责原则不同。情势变更因具有不可预见性，合同当事人主 观上不存在过错，均不需对情势变更承担责任，双方可通过对契约自由 的修正，实现合同正义的目的。商业风险则具有可预见性，如当事人未 充分预见风险或预见风险而甘冒风险，则应遵循风险自负原则， 自行承
担不利后果。本案中，双方基于对商圈发展的预期约定租金价格，租金 价格低于周边房产价格是双方应当预见的风险，吴某芬应当自担风险。 法院虽判定吴某芬可行使合同的任意解除权，但因其解除合同并无正当 理由，按照合同约定应支付10万元的违约赔偿。
编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 芦絮李馨
