——租赁房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，法院不应以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效。标签：房屋租赁|消防验收|合同效力|效力性规定问题提出：未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同是否有效?法院认为：①认定合同无效应以《合同法》为依据。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第3条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》因属部颁规章，不能成为法院否定房屋租赁合同效力的法律依据。②《消防法》第10条第3款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”可见，“必须经公安消防机构进行消防验收”工程应系“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程”,并非城市出租房屋一律须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或验收不合格，租赁合同无效。③依《消防法》规定，开设、经营歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场等公众聚集场所，在使用和开业前，应向当地公安机构申报，并经消防安全机构检查合格后才能开业使用的要求，是针对上述公众聚集场所的开设、经营者提出的，并非对开设、经营者之外的房屋出租人要求。公安消防机构针对未经消防安全检查或经检查不合格的公众聚集场所进行处罚，对象也是擅自使用或开业、经营者而非房屋出租人。另外，承租人承租房屋用途不同，决定着该房屋应具备的消防安全设施状况亦不一样，承租人完全可在征得出租人同意情况下，为承租并准备用于经营住宿、餐饮、商场、娱乐设施等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。总之，租赁合同效力与出租房屋是否经过消防安全验收合格本身无必然联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效条件。案例索引：最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2004年3月4日〔2003〕民一他字第11号),载《民事审判指导与参考·请示与答复》(200402/18:12);《<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复〉的解读》(韩玫，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·请示与答复》(200403/19:14)。