——当事人以自己名义对外出租其家庭成员名下房屋，能认定家庭成员以实际行为进行过概括授权的，构成有权代理。标签：房屋租赁|合同效力|委托合同|概括授权|有权代理案情简介：2010年5月，谢某将自己及子女名下五间连体商铺出租给张某。2011年3月，谢某子女唐某以无权处分为由诉请确认租赁合同无效。法院认为：(①谢某系唐某母亲，两人系母子关系，在通常情况下母亲对成年子女财产做重大处分，一般会告知子女相关情况，从谢某、唐某在庭审中表现来看，二人关系和睦，但谢某却称其系擅自将案涉商铺出租给张某，唐某一直不知情，唐某直至过年时才自行发现商铺已出租，有悖常理。商铺系价值较大财产，一般人持有商铺均为营利，按常理，唐某应时常关注商铺出租及收益。情况，案涉商铺处于繁华区域，商业氛围浓厚，此地带商铺易于招租，罕有商铺闲置，唐某却称其在谢某将案涉商铺出租给张某8个多月之后才发现商铺已出租，亦悖常理。谢某陈述其并不持有案涉商铺及其他家庭成员的商铺产权证，在签订租赁合同时仅向张某出示了其自身所有的商铺产权证，与租赁合同约定的商铺地址、面积明显不符，谢某对此无法作出合理解释。②谢某家五间商铺自始均连通使用，中间无界限标志，该五间商铺一直由谢某进行管理，对外出租并收取租金，唐某在庭审中甚至表示虽授权给谢某将商铺出租但其本人并不清楚约定租期、租金，可见唐某该商铺一直都是交谢某管理、收益，其对谢某出租商铺行为事实上已进行了概括授权。五间商铺最初系谢某与丈夫的夫妻共同财产，之后在家庭成员之间进行了产权转让、分配，但自90年代该家庭取得五间商铺起，该五间商铺均由谢某进行统一管理，谢某代理家庭成员出租商铺行为亦得到了其他家庭成员认可，这一点与谢某一人将五间商铺对外出租、子女陪同谢某与张某签订商铺租赁合同，该合同上出租方、租金收款人却均由谢某一人署名、陪同子女作为其中一间商铺产权人却并未以出租人身份署名事实相印证。按照日常生活习惯，家庭成员彼此之间为对方管理财产、获取财产收益，很少会要求对方出具书面授权手续，本案中，谢某系唐某母亲，两人具有特殊身份关系，谢某为唐某管理商铺，代其实现商铺收益，彼此之间未办理书面委托手续符合常理。唐某未举证证明案涉商铺租赁合同中约定租金标准系不合理低价或谢某代理行为对其利益造成了损害。案涉商铺租赁合同签订后，至唐某起诉要求确认合同部分无效，张某已实际占有、使用商铺对外经营将近一年时间，唐某在如此长期间内均未对谢某代理行为提出异议，应视为认可。根据庭审查明事实，唐某一直将商铺交由其母亲谢某管理，虽未出具书面授权，但谢某一直为儿子处理与商铺有关的重要事宜、唐某对其母亲为其管理商铺亦达成了默契与会意，其已以实际行为对谢某管理商铺进行了概括授权，谢某出租案涉商铺行为应为有权代理行为。③案涉商铺租赁合同上出租方署名为谢某、基干谢某自身拥有其中一间商铺所有权及合同上注明商铺地址、可推断签订合同时、谢某、张某真实意思表示是谢某将自身所有商铺及以自己名义代理其家庭成员包括唐某将五间商铺一并出租给张某、故谢某以自己名义将唐某所有商铺出租给张某行为属间接代理行为，依《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”规定，判决驳回唐某诉请。案例索引：四川成都龙泉驿区法院(2011)龙泉民初字第1726号“唐某与张某等房屋租赁合同纠纷案”,见《唐晓冬诉张德华等房屋租赁合同案》(李婷),载《中国审判案例要览》(2012民：217)。