——破产财产整体拍卖后，破产清算组未告知买受人部分财产上设定的租赁权，不能免除出卖人的权利瑕疵担保责任。标签：房屋租赁|瑕疵担保|破产财产|合同解除|继续履行案情简介：2000年，工贸公司租赁纤维厂厂房，约定租期20年。2001年，纤维厂被法院宣告破产。破产清算组以工贸公司擅自装修、改变房屋用途为由，要求限期腾房，遭工贸公司拒绝。实业公司整体购买纤维厂破产财产后，因不同意对工贸公司续租形成纠纷。法院认为：①《合同法》第23条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增加他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。据此，在承租人未依约定方法或未依租赁物性质使用租赁物时，出租人可行使同时履行抗辩权，取回租赁物，终止合同履行。本案中，破产清算组未行使同时履行抗辩权，而是将解除合同意思通知了工贸公司，因其未取得工贸公司同意，亦不符合合同解除条件、纤维厂与工贸公司所签租赁合同对于破产清算组及工贸公司仍具有法律约束力。②破产清算组将破产财产整体拍卖后，实业公司作为买受人取得财产所有权。同时，破产财产上权利及义务对该公司具有约束力。破产清算组未告知买受人、不能免除出卖人破产清算组瑕疵担保责任。租赁合同不会因所有权人变动而终止，工贸公司与纤维厂所签租赁合同应继续履行，承租人工贸公司可继续租赁，对租赁物使用收益。案例索引：:北京大兴区法院2002年6月6日“某工贸公司与某实业公司租赁合同纠纷案”,见《承租人兴昊公司诉破产财产买受人香河公司继续履行其与破产企业签订的租赁合同案》(康临芳),载《人民法院案例选》(200204/42:217)。