——出租人将质量瑕疵房屋交付承租人，导致租赁物不符合使用目的的，承租人有权拒交停业期间租金并可要求赔偿。标签：房屋租赁|瑕疵担保|房屋漏水|停业损害案情简介：2007年1月，李某与林某签订商铺租赁合同。2008年1月，李某以林某未交租金为由登报解除合同，随后李某自行收回房屋并处理房屋内物品后转租他人。李某起诉林某，要求解除合同，并要求林某支付拖欠租金。林某以其租赁商铺经营餐厅因房屋漏水，自2007年6月4日起，其无法继续经营为由，反诉退回押金并赔偿其装修、物品损失。法院认为：①依《合同法》第216条规定，在租赁合同中，交付符合房屋使用目的的合格租赁物是出租人最基础、最主要义务。本案中，审查何方违约的关键事实是房屋漏水问题是否系李某提供的房屋本身缺陷所造成。针对此事实，林某提供了鉴定机构出具的检查报告及照片，可认定房屋渗水实质原因是排气管与屋面板连接部位防水未处理好。从一般常理可知，排气管与屋面板连接部位防水属楼房隐蔽工程，应属于出租人责任。李某将无法持续正常使用的案涉房屋交予承租人用于商业经营活动导致合同目的不能实现，李某已构成根本性违约，依法应承担违约责任。林某是在案涉房屋无法正常使用情况下才停止支付租金，依《合同法》第66条规定，系合法履行抗辩权行为，不构成违约。尽管李某登报声明解除双方租赁合同，但合同解除根本原因在于李某未能依约交付符合合同使用目的的商铺，并非林某拒绝支付租金。②依《合同法》第97条规定，由于李某根本违约导致合同解除，林某诉请李某返还房屋押金，符合《合同法》第113条关于损失赔偿额应相当于因违约所造成损失的规定，应予采纳。虽然案涉房屋自身缺陷致使承租人于2007年6月4日起无法继续经营，但在之前时间内林某已实际占用和使用案涉租赁物，故该期间租金林某应予支付。林某从2007年6月起拒绝交纳租金系其合法履行抗辩权的行为，李某诉请林某支付2007年6月至合同解除之日的租金亦无法律依据，不予支持。③李某明确林某对租赁物曾进行装修，而李某自行收回租赁物后另行转租，并对林某装修已部分拆除，其原状已无法复原，李某对此应负全部责任，并对证据灭失负不利后果。在李某无充分反证情况下，依最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第72条规定，应确认林某提供证据证明力，并结合林某已使用案涉租赁物正常经营仅3天事实，酌定李某应赔偿林某装修费损失18万元。李某确认已清理了案涉房屋内桌椅餐具。李某将本应返还林某物品私自处理显属侵权行为，理应赔偿林某物品损失。林某对此提供了餐饮用具的收据、送货单等证明其物品损失，单据之间互相对应，且与实际相符，予以采信。李某虽对此否认，但未提供反证，法院依法认定林某提交证据证明力，并结合本案实际情况，酌定李某应赔偿林某物品损失费9万元。判决解除租赁合同，林某交纳租金9万余元，李某返还林某租赁押金、赔偿林某装修费损失18万元、物品损失9万元等费用。案例索引：广东东莞中院(2008)东中法民一终字第4536号“林伟与李小娜等租赁合同纠纷上诉案”,见《正当行使双务合同履行中的抗辩权不构成违约》(杨心忠，最高院),载《人民司法·案例》(201024:20)。