——城镇居民购买农村宅基地上房屋，所签买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策规定，应认定为无效。标签：房屋买卖|农村房屋|添附部分|合同效力案情简介：2002年，马某将农村房屋以4.5万元售予李某。2007年，马某以合同无效为由诉请李某返还。法院认为：(①宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某与李某所签买卖房协议标的物不仅是房屋，还包含相应宅基地使用权。李某并非该村村民，且诉争院落集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李某名下，故根据我国现行土地管理法律、法规、政策规定，应确认合同无效。②合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。基于上述合同无效法律后果处理的一般原则，买受人李某应将其所购房屋及院落返还马某，出卖人马某应将价款返还李某。买受人李某在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李某对于房屋及院落添附系附和于出卖人所有原物上，无法识别与分离，即便能分离，分离后添附部分使用价值亦极大贬损、故买受人应将原物及添附一并返还及给付出卖人由出卖人将原房及添附部分价值折价补偿买受人。③考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李某在审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，李某可就赔偿问题另行主张。判决案涉房屋买卖合同无效，双方返还。案例索引：北京二中院(2007)二中民终字第13692号“马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案”,见《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》(李馨),载《人民司法·案例》(200810:25);另参阅北京二中院(2009)二中民终字第00769号“李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷上诉案”,见《信赖利益及其赔偿范围》(王勇、胡焕刚),载《人民司法·案例》(200922:18)。