——开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高，主张按同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应予支持。标签：房屋买卖|逾期交房|违约责任|违约金调整|举证责任案情简介：2009年，李某与开发公司签订商品房买卖合同，约定2010年4月30日前交房，逾期交房按日支付房款万分之五违约金。2011年12月27日，开发公司交房。李某诉请支付逾期交房违约金，开发公司要求按同地段同类房屋租金标准予以调整。法院认为：(①根据相关法律规定，当事人因违约金过高或过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。在当事人请求法院对约定违约金进行调整情况下，仍应由主张调整违约金一方承担举证责任，但主张调整违约金一方承担举证责任范围并非直接是损失大小，而是双方约定违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失大小只是其承担举证责任范围一部分。本案中，双方将逾期交房违约金计算标准约定为日万分之五，开发公司认为约定违约金过高、应由开发公司对约定违约金过分高于给李某造成的损失承担举证责任。②依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，如合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或损失赔偿额可按逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。将同地段同类房屋租金标准作为认定损失大小依据，系在逾期交房所产生损失难以衡量情况下，不得已而采取的一种方法。通过该种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同。诉讼中，如购房者可举示充分证据证明其损失大小，或者可举示其他证据证明其除了租金损失外还存在其他损失，法院应根据购房者实际损失来确定是否对约定违约金进行调整、亦即购房者对其损失大小享有一种补证权利。③本案中，开发公司主张按照同地段同类房屋租金标准对约定违约金进行调整，并申请对房屋在逾期交付期间租金标准进行评估。通过比较发现，合同约定违约金确实远大于房屋同期租金标准，而李某并未举示充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，亦未举示充分证据证明除租金损失外，其还存在其他损失，故应根据租金标准对违约金进行调整。判决开发公司支付李某违约金1.7万余元。案例索引：重庆一中院(2013)渝一中法民终字第01501号“李某与开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《逾期交房违约金调整的举证责任分配及损失认定——重庆一中院判决李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案》(谭振亚),载《人民法院报·案例指导》(20130711:06)。