——阳某珍诉江苏省无锡市易成房产中介有限公司居间合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终2134号民事判决书 2.案由：居间合同纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：阳某珍

被告（上诉人）：江苏省无锡市易成房产中介有限公司（以下简称 易成公司）

第三人：张某同 【基本案情】
2017年10月初，阳某珍及家人到惠山区钱桥易成房产中介服务部
（以下简称易成服务部）咨询购房，易成服务部遂向其介绍一处安置
房；10月4日，阳某珍及其丈夫在易成服务部的陪同下现场看房。10月5 日，阳某珍的丈夫和儿子再次去看房后，易成服务部要求阳某珍的丈夫





交付定金1万元，但阳某珍的丈夫未携带足够现金，故当场只交付1000 元。易成服务部要求次日再交9000元定金，且告知阳某珍的丈夫，房主 要求一次性付清房款。10月7日，阳某珍及其丈夫到易成服务部，张某 同作为房主也到场协商，阳某珍提出要求分期付款，而张某同坚持一次 性付清全款，因双方意见有差异，张某同遂离场，但易成服务部为促成 合同成立，继续与他进行电话协商。后易成服务部的工作人员在双方就 付款并未达成一致的情况下，继续收取了阳某珍的剩余定金9000元，并 出具收条，载明“易成房产今收到阳某珍（身份证号：510××××××××)
购买钱桥藕塘新藕苑××号房屋定金1万元整。房价约定315000元，中介 服务费6000元。收款人：闻某孝 2017.10.17” ，并加盖了易成服务部的公 章。易成服务部收取1万元定金后，交给张某同5000元， 自行留存5000 元。后阳某珍与张某同就协商付款期限不能达成一致意见，遂诉至法院 要求易成服务部退还定金。

另查明：易成服务部经营者为李某文，于2017年12月14日核准注
销。易成公司于2017年12月19日成立，李某文为法定代表人。易成公司 确认本案中易成服务部所涉债权债务由易成公司继承。

【案件焦点】

易成服务部作为居间人有无违反如实报告义务，是否存在过错。 【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：居间人应当就有关订立 合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要 事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当 承担损害赔偿责任。本案中，阳某珍与易成服务部之间形成的居间合





同，系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，合法有效。阳某珍交付 给易成服务部的1万元为购房定金而非居间合同定金，有收条所载内容 予以印证，也与各方当事人陈述相符，故法院对该事实予以认定。故阳 某珍要求易成服务部作为合同中收受定金的一方因不履行约定债务而双 倍返还定金的请求，于法无据，法院不予支持。但易成服务部作为居间 人，在买卖双方对于合同主要条款存在重大差异的情况下，仍要求买方 阳某珍交付定金，这一行为损害了委托人的利益，易成服务部不得要求 支付报酬并应当承担损害赔偿责任，故应当将收取的定金予以全额返还 阳某珍。现易成服务部在本案所涉债权债务由易成公司继承，故由易成 公司承担付款义务。江苏省无锡市惠山区人民法院判决：

一、易成公司应于本判决生效后十日内返还阳某珍1万元；

二、驳回阳某珍其他部分的诉讼请求。

易成公司不服一审判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经 审理认为：在买卖双方未能就合同主要条款达成一致的情况下，易成公 司继续收取阳某珍剩余定金9000元，存在过错。由于阳某珍与张某同之 间的房屋买卖合同没有成立，且过错在易成服务部，因此，易成服务部 从阳某珍处取得的款项应返还给阳某珍。故易成公司的上诉理由不能成 立，原审判决应予维持。

江苏省无锡市中级人民法院判决： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】

对我国广大市民来说，房屋的意义已经远不仅是一个栖身的场所，





更是承载了对安居乐业的追求。消费者对房屋的要求也逐步从质量、面 积、地段等逐渐扩大到居住环境、配套设施、交通因素和升值潜力等多 方面因素。房地产交易过程中，信息的真实有效和及时准确对房屋交易 委托人来说非常重要，这也是房屋中介服务的重要内容。在此情况下， 如交易中信息传递出现问题，就很容易引发纠纷。现行法律规范对居间 人如实告知事项界定不明。在审判实践中，房地产居间合同纠纷的数量 大幅增长，其中涉及如实告知的矛盾更是屡见不鲜。
诚实信用原则应是居间人履行合同的指导思想之一。居间合同的履 行过程中，居间人必须实事求是地就自己所实际掌握的信息，如实地向 委托人提供最方便、最有利、最有价值、最及时的订约渠道，并保证提 供的信息真实和可靠，没有任何隐瞒欺骗或掺杂任何主观臆测。《中华 人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合 同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事 实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承 担损害赔偿责任。”由此可见，法律分配给居间人的义务实际上是一般 人的注意义务和作为居间人的合理审查义务。该义务主要包括三项：如 实报告与订立合同有关事项；不可故意隐瞒与订立合同有关的重要事
实；不可故意提供虚假情况。结合本案来看，房款的支付方式为房屋买 卖合同的重要事项，原告阳某珍作为买房人要求分期支付，而张某同作 为卖房人则坚持一次性付清全款。阳某珍、张某同均陈述是由易成服务 部的业务员继续与买卖双方沟通，且分别告知买卖双方付款方式已谈
妥。现易成服务部没有提供证据证明阳某珍已同意支付全款或张某同同 意分期付款。在买卖双方未能就合同主要条款达成一致意见的情况下， 易成服务部继续收取阳某珍剩余定金，存在过错。易成公司作为易成服 务部权利义务的承继人应将易成服务部因居间所获得的款项予以返还。





编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院 张微