——名为购房，实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。标签：房屋买卖|实为借贷|执行|消费者优先权案情简介： 2010年，陈某与开发公司签订购房合同，将市场价为5500万元的房价款约定 为1000万元。2011年，双方签订回购协议，约定了开发公司不同时期回购房屋所应支付的购房 款。其间，开发公司与林某所签承诺书载明林某提供开 发公司借款5000万元，由陈某等人与开发公司分别所 签购房合同标的房屋作抵押。2012年，依债权人信托 公司申请，法院查封开发公司名下房产，陈某提出执行 异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。法院认为： 尽管陈某提供的与开发公司所签购房合同、回购协议、转账凭证、收款收据、房屋 交付确认书及房屋预售网签备案等证据能证明其与开发公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存 在真实房屋买卖关系证据尚有不足。主要理由为：①开发公司作为诉 争房屋出卖人，认为其与陈某之间房屋买卖关系意思表示虚假，双方 并不存在真实房屋买卖关系。开发公司认为陈某所购房屋实为该公司 为担保林某债权而签订，林某是陈某等出借款项的集资转贷人，其与 开发公司系民间借贷关系。该意见与开发公司、林某等所签备忘录内 容相印证，开发公司该主张具有可信性。陈某与开发公司所签购房合 同购房价格约定与常理不符，亦背离市场行情。②作为房屋购销合同，购房人目的是取得房屋，出卖方目的是获得售房款，但双方回购协议却明确约定开 发公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权行使时间均在约定的房屋交付 使用时间之前，明显与房屋购销合同目的不符。同时，回购协议还约定了开发公司 行使解除权条件及不同回购时间需支付的固定回购款，而陈某亦自认回购款是按时 间和一定利息标准进行计算的，其利息标准远高于一般银行同期同类贷款利息，利 息达到年利率36%,此亦与房屋买卖合同特征不符。③结合开发公司有关资金链 断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及案涉房屋于2012年即被信托公司 申请查封情况，陈某所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实 有 以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行目的、亦难以证明双方存在真实房屋买 卖关系。陈某虽认为其与开发公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买 卖关系。但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系相应证据。判决驳 回陈某诉请。案例索引： 最高人民法院(2016)最高法民终369号“陈某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”,见《上诉人陈亮与被上诉人中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外 人执行异议之诉纠纷案》(审判长贾劲松，审判员李春，代理审判员高榉),载《民事审判 指导与参考 ·执行异议之诉案例选登》(201703/71:74)。