——根据合同相对性原则，一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，法院不予支持。标签：房屋买卖|合同解除|不安抗辩|合同履行|先履行案情简介：2007年，开发公司与俞某签订商铺认购书，约定俞某以1.7亿余元购买商铺，首付款6360万元于30日内支付，开发公司应在收到该款后30日内领取商品房预售许可证。俞某支付5860万元后，以开发公司将合同约定房屋售予他人、他人就该房屋设定抵押、开发公司因此丧失商业信誉为由主张行使不安抗辩权，要求解除合同，并以开发公司未及时领取预售许可证为由主张开发公司支付违约金。法院认为：①俞某主张不安抗辩权理由是开发公司将合同约定房屋售予他人、他人就该房屋设定抵押、开发公司因此丧失商业信誉，依据是开发公司与案外人签订另一购房合同后，案外人将合同约定的房 屋设定抵押。然而，案外人与开发公司是两个不同法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。依《合同法》第68条规定，俞某关于其行使不安抗辩权主张，依据不足。《合同法》第69条规定了行使不安抗辩权要件，即使俞某有权行使，亦应及时通知对方。因无证据证明俞某履行过通知义务，故俞某关于其行使不安抗辩权主张，缺乏事实和法律依据，不应支持。②俞某虽主张其已向开发公司支付了大部分订金，履行了支付订金的主要义务，并享有不安抗辩权，但按认购书约定，开发公司应在收到俞某订金后30日内领取预售许可证并与俞某签订购房合同。据此、应认定俞某负有先履行义务、但俞某至今仅支付了5860万元订金，其主张行使不安抗辩权理由不能成立，故应认定俞某违约，其无权向开发公司主张违约金。③由于俞某违约在先，即使后来开发公司未及时领取预售许可证并与俞某签订购房合同，亦不应向俞某支付违约金。本案认购书解除后，双方权利义务终止。因房屋交易尚未完成，应返还一方占有另一方的财产。判决开发公司返还占有俞某的5860万元购房订金及利息。案例索引：最高人民法院(2010)民一终字第13号“俞某与某开发公司商品房买卖(预约)合同纠纷案”,见《俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案》(审判长韩玫，审判员张进先、吴晓芳),载《最高人民法院公报·裁判文书选登》(2011:380);另见《行使不安抗辩权所应具备的条件——俞财新与福建华辰房地产有限公司、原审被告魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷上诉案》(张进先，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》(201101/45:153)。