——一房二卖情形，可结合日常生活经验合理分配或转移举证责任，以准确认定房产商和后买受人是否构成恶意串通。标签：房屋买卖|一房二卖|恶意串通|证据规则|生活经验案情简介：1997年，杨某与开发公司签订预售合同，约定杨某以49万余元购房。1998年，杨某实际入住。2004年，房价已涨到150万余元，开发公司与顾某签订落款时间在2000年的预售合同，约定房价款为67万余元并收取定金10万元，办理过户手续。2005年，杨某以恶意串通为由，诉请确认顾某与开发公司所签预售合同无效。法院认为：①顾某声称其丈夫于2000年即与开发公司签有预订协议，仅凭证人周某陈述，尚不足以证明顾某与开发公司签有预订协议及支付过10万元定金。数十万元的房屋对于顾某夫0083上编房屋买卖编购房合同效力一房二卖妇而言，可谓重大财产利益，故其有义务或有理由就开发公司出售行为及房屋状态进行必要的实地调查或了解。如2000年即有预订协议，之后4年顾某却不关心、不主张对房屋的使用，不符合常情。且顾某与开发公司于2004年签订预售合同，此时距开发公司取得房地产权证已有3年，房屋已符合现售条件，顾某却仍以签订预售合同方式购房，并将日期倒签至2000年，亦与常理不符。②2004年顾某购房时，合同交易价为每平方米3800元，而同地段类型房屋市场单价已达每平方米1万余元，二者差异巨大。房屋市价大致情况属于众所周知事实，对此法官应进行司法认知，无需委托评估，便可认定顾某对出售价明显低于市场价应为明知。顾某虽称房价参照2000年预订协议价格、但现有证据难以证明预订协议存在、其对购房价格明显偏低又不能作出其他合理解释。如为善意购房人，顾某应对开发公司明显低于市场价出售行为产生疑问，而去探究房屋来源或真实权属情况，以防出售人对房屋没有权利而损害他人权利，最终影响自己获得房屋产权。但顾某在明知或应知其所购房屋价格明显偏低、开发公司售房行为可能侵害他人权益情况下，未经审查仍与之交易，就其行为本身而言并非基于善意。③顾某陈述购房时采取现金交易，但除购房发票外，其未能提供数十万元购房款银行存、取款凭证或其他资金来源及走向证明，且顾某与开发公司在一日之内完成签约、支付全部房款、进行网上备案登记、完成过户交易手续等诸多事宜、与日常生活中类似情形相比较、亦有违一般购房行为交易习惯。④开发公司在与杨某签订预售合同并将房屋交付杨某后，又就同一标的物与顾某签订预售合同，主观上存在恶意。顾某虽表示其不知晓开发公司此前已与杨某签订预售合同、交付房屋等一系列事实，但仔细分析其与开发公司之间买卖关系及过程，在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处，现有相关证据尚不足以证明顾某是善意第三人。根据举证责任分配规则，结合日常生活经验，在开发公司和顾某不能提供充分反证情况下，应推定开发公司与顾某之间签订预售合同行为属于恶意串通行为，损害了在先购买人杨某合法权益，故判决确认开发公司与顾某所签商品房预售合同无效。案例索引：上海二中院(2007)沪二中民二(民)终字第102号“杨某与上海复佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案”,见《一房二卖中恶意串通的推定》(韩峰),载《人民司法·案例》(200718:71)。