——何某飞诉姜某等案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院(2020)苏06民终3787号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(上诉人、案外人):何某飞
被告(被上诉人、申请执行人):姜某
被告(被上诉人、被执行人):王某、马某红
【基本案情】
何某飞与王某系朋友关系，2010年，王某向某水利开发公司(何某飞持该 公司95%的股权，并担任该公司法定代表人)借款900万元。借款发生后，王 某无力偿还全部借款，遂以其名下位于三亚市河东区某小区F 栋801室、901 室两处房产折抵借款132.4万元。
上述两套房屋登记情况为：三亚市河东区某小区F 楼901室房屋产权证已 于2012年办理了变更登记，该房屋所有权人现登记为何某飞；801室房屋未办 理过户登记手续，房屋所有权人仍登记为王某。801室房屋未办理过户登记的 原因是彼时三亚市出台了房屋限购政策，在三亚市(区)范围内，非海南省户 籍居民家庭限购1套住房，何某飞不是海南省户籍居民，无法对该套房屋办理 过户登记手续。
2018年3月15日，对于姜某诉王某、马某红民间借贷纠纷一案，江苏省 南通市通州区人民法院出具民事调解书，双方达成调解协议：王某、马某红于 2018年7月30日前一次性偿还姜某借款500万元。履行期间届满后，王某、马 某红未能履行还款义务，姜某便向江苏省南通市通州区人民法院申请强制执行。 执行过程中，江苏省南通市通州区人民法院委托海南省三亚市城郊人民法院对 登记在王某名下位于三亚市河东区某小区F 栋801室房屋进行查封。2019年4 月4日，江苏省南通市通州区人民法院作出执行裁定，决定拍卖该房屋。法院 执行过程中，案外人何某飞提出异议，认为其为该房屋的实际所有人，故要求 法院停止执行。江苏省南通市通州区人民法院认为何某飞的异议理由不能成立， 裁定驳回其请求。何某飞不服该裁定，依法向江苏省南通市通州区人民法院提 出执行异议之诉。
【案件焦点】
何某飞要求法院停止对三亚市河东区某小区F 楼801室房屋执行并确认该 房屋归其所有是否符合法律规定。
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中国法院2022年度案例 ·执行案例
【法院裁判要旨】
江苏省南通市通州区人民法院经审理认为：《最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中， 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排 除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书 面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部 价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付 执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，何某飞要求排除对 案涉房屋的执行不符合上述规定。理由为：(1)物权期待权是指案外人对房屋虽 尚不享有物权法意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预 期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的现实物权。本案中， 根据三亚市商品房限购政策，何某飞不符合购买第二套房屋的条件，无法请求出 卖人即王某为其办理案涉房屋过户登记，故其对案涉房屋不享有物权期待权。 (2)何某飞称购买案涉房屋是为以房抵债，即其签订购房合同不是为了获得房屋 所有权，而是为了实现借款债权的清偿，根据债权平等原则，某水利开发公司对 王某享有的债权相较于本案所涉执行债权而言，并不具有优先保护的价值。 (3)何某飞提供的案涉房屋的物业管理费和有线电视费等收据上记载的用户名 均为王某，上述费用不能认定为何某飞所交，何某飞主张其实际占有的房屋依 据不足。(4)何某飞未能举证其曾向房屋登记机关提交办理房屋过户登记，其主 张不能办理房屋过户登记系房屋限购政策而自身不存在过错的意见亦不能成立。
江苏省南通市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用 《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第 三百一十二条第一款第(二)项之规定，作出判决：
驳回原告何某飞的诉讼请求。
何某飞不服一审判决，提起上诉。江苏省南通市中级人民法院同意一审法 院的裁判意见，判决驳回上诉，维持原判。
一 、对不动产的执行 51
【法官后语】
本案是一起处于限购政策中的房屋买受人要求排除强制执行的案例。本案 争议焦点是何某飞对讼争房屋是否享有阻却法院强制执行的实体权利。根据何 某飞主张的购买房屋情况：(1)何某飞在房屋被查封前与卖房人王某签订了 《商品房买卖合同》;(2)限购政策并非法律、行政法规，不能成为合同无效的 事由，故《商品房买卖合同》应认定为有效；(3)何某飞以其名下公司对卖房 人王某所享有的债权抵算了购房款并将房屋交由其家人入住；(4)非因其自身 原因未办理过户登记。结合以上四点，在不考虑以房抵债行为及限购政策的前 提下，何某飞符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第二十八条规定的房屋买受人的条件，可取得对房屋的物权期待 权，有权排除强制执行。
根据民法理论，物权期待权是当事人对取得物权可能性的期待，没有取得 物权可能性的主体不享有物权期待权。房地产限购政策虽然不是法律、行政法 规，但属于行政命令。该行政命令直接限制了不符合购房条件的房屋买受人取 得房屋所有权的可能。因此，没有购房资格的主体不可能对所购房屋享有物权 期待权，也不可能根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》第二十八条的规定要求排除强制执行。本案中，因限购政策 的影响，何某飞事实上无法请求将讼争房屋变更登记至自己名下，其要求阻却 另案执行及确认房屋所有权的请求，不应得到支持。
一般而言，案外人不享有足以排除另案执行的民事权益时，无权主张排除 另案对于诉争标的物的强制执行程序。但是，《最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对债权人以其享有的债权 可以排除强制执行作出了例外规定。如适用该规定，则需要案件事实符合例外 规定中的每一适用要件。本案中，何某飞与王某签订的以房屋冲抵借款的合同 不同于房屋买卖合同，实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同， 相对于另案执行的民事权益而言，并不具有优先保护的价值，因而不能适用 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二
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十八条的规定，何某飞不能主张排除另案强制执行。
本案的指引意义是，以物抵债协议未实际履行的，案外人未取得抵债物所 有权，不享有足以排除另案执行的民事权益，不能据此排除强制执行程序。所 以，当事人在签订以物抵债协议后，应当注意及时办理所有权变更登记。另外， 房屋买受人也要密切关注限购政策，防范风险。如前案例所述，限购政策虽然 不影响房屋买卖合同效力，但由于限购政策，房屋无法办理过户登记。在限购 因素未消除的情况下，房屋买受人将面临已支付房款却无法取得房屋所有权的 巨大风险。
编写人：江苏省南通市通州区人民法院 邓建华赵洪芳
