——孙某水诉王某杰房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院（2019）鲁03民终357号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：孙某水
被告（上诉人）：王某杰 【基本案情】
被告王某杰系山东省青州市庙子镇窦家崖村人。2001年7月1 日， 王某杰与淄博市临淄区辛店街道办事处渠村村民即原告孙某水签订 《房屋转卖协议书》， 约定孙某水将其位于本村的房屋及院落转卖于 王某杰，价款为19680元。后王某杰支付了房款，并在此房居住。后王 某杰在青州市邵庄镇租房居住，上述房屋由其父母居住。王某杰及其 父母户口均未迁入淄博市临淄区辛店街道办事处渠村。孙某水主张由 于王某杰并非渠村村民，其买卖房屋、院落的行为无效，且孙某水确 有现实困难，故起诉要求依法确认双方2001年7月1日签订的房屋买卖
合同无效；王某杰立即将坐落在临淄区辛店街道办事处渠村×× 号的房 屋及院落返还孙某水（价值4万元）。
【案件焦点】
1.原、被告双方签订的农村房屋买卖合同是否为无效合同；2.农村 房屋买卖合同无效后，买方（王某杰）在案涉房屋持续居住多年，孙 某水能否要求王某杰搬离案涉房屋。
【法院裁判要旨】
山东省淄博市临淄区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和 国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基 地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是本集体经济组织成员 享有的权利，集体经济组织之外的人员购买本集体经济组织成员房屋 的，原则上应确认无效。本案中，对孙某水主张确认房屋买卖合同无 效的诉求应予以支持。按照法律规定，合同无效后，因该合同取得的 财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿， 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应 当各自承担相应的责任。王某杰并不固定在购买的房屋中居住，又在 其他地方租房居住，对案涉房屋应予以返还。王某杰是否主张返还购 房款及赔偿经济损失，系另外一法律问题。王某杰辩解已超过诉讼时 效，理由不当，不予采信。
山东省淄博市临淄区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 五十二条、第五十八条， 《中华人民共和国土地管理法》第六十二 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认孙某水与王某杰于2001年7月1日签订的房屋买卖合同无 效。
二、王某杰将淄博市临淄区辛店街道办事处渠村案涉房屋及院 落，于本判决生效后六十日内返还给孙某水。
王某杰不服一审判决提起上诉。
山东省淄博市中级人民法院经审理认为：王某杰与孙某水签订的 房屋买卖合同因违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定， 应属无效。双方因该合同取得的相关财产应当相互返还。但是，本案 中，对于双方合同最终导致无效的结果孙某水负有主要责任，且王某 杰及其父母已经在案涉房屋中持续居住了17年，现在因合同无效让王 某杰搬离势必造成王某杰生活上的不便，产生新的损失。因此，孙某 水要求王某杰搬离案涉房屋的主张违反诚实信用原则，显失公平，不 应得到支持。王某杰可不予搬离腾退，如遇拆迁，双方可就拆迁利益 另行处理。
据此，山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山东省淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初2693 号民事判决第一项；
二、撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初2693 号民事判决第二项；
三、王某杰可继续占有使用淄博市临淄区辛店街道办事处渠村案 涉房屋及院落，直至实际拆迁。
四、驳回孙某水的其他诉讼请求。 【法官后语】
本案主要涉及农村房屋买卖合同在被认定为无效后对所涉房屋的 正确处理问题。
《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销 后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返 还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损 失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，在一般情况 下，合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定， 双方因该合同取得的相关财产应当相互返还。但相互返还是合同法领 域所规定的合同无效法律后果的一般原则，审判实践中对于特殊情形 则应予以特殊考虑。如本案中的农村房屋买卖合同即属于应当特殊考 虑的情形。
根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户 只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是本 集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人员购买本集体 经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。故对于像本案这样的农村 集体经济组织之外的成员购买本村农民房屋的情形，依法确实是应当 认定房屋买卖合同无效的。但在合同被认定无效后的相互返还问题 上，则应充分考虑农村土地和房屋的特殊性，从而在审判实践中作出 正确和合理的处理。本案就是如此。本案一审即是简单机械地按《中 华人民共和国合同法》第五十八的规定判决双方相互返还，而二审则 考虑本案中对于双方合同最终导致无效的结果，原告其实是负有主要 责任的。因为原告要求认定双方房屋买卖合同无效的直接动因就在于
拆迁及拆迁背后的巨大利益。而被告及其父母已经在案涉房屋中持续 居住了17年，现在因合同无效让被告搬离势必造成其生活上的不便， 产生新的损失。原告要求被告搬离案涉房屋的主张违反诚实信用原 则，显失公平，不应得到支持。因此二审综合考虑各方面因素，判决 被告可不予搬离腾退，如遇拆迁，双方可就拆迁利益另行处理。当然 对于未来拆迁利益的处理，可参考《第九次全国法院民商事审判工作 会议纪要》第三十三条的规定。该条规定，合同不成立、无效或者被 撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。 双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应 当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现 增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者 添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分 配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标 的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返 还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法 予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考 虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标 的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对 价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款 的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担。故像本案这样在认 定农村房屋买卖合同无效后判决双方可就拆迁利益另行处理的，在另 行处理拆迁利益时可参照上述纪要规定予以公正合理地解决双方纠 纷。
编写人：山东省淄博市中级人民法院 荣明潇
