— — 陆斗平诉许志国、王小林房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省扬州市江都区人民法院(2012)扬江民初字第538号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：陆斗平
被告：许志国、王小林
【基本案情】
2007年2月1日，原告陆斗平与被告许志国、王小林签订房屋买卖协议一份，





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


并进行了公证。协议约定，被告将其拆迁获得的两套房屋中的一套转让给原告(不 含车库),面积约119.67平方米，转让价款191554.5元。按照原告意愿选房，超 过协议面积的费用由原告承担，并按拆迁协议规定的时间向原告交房，逾期作补偿 等事项。后原告选定505室房屋，因阁楼及价款问题双方未能达成一致意见，故原 告于2010年4月向江苏省扬州市江都区人民法院起诉，要求被告交付房屋并协助 办理房产过户手续，同时承担违约金。江苏省扬州市江都区人民法院审理后，依法 作出(2010)江民初字第0708号民事判决书，判决：
一、被告许志国、王小林于本判决生效之日起五日内将位于本区仙女镇长江国 际花园海德苑×幢×单元505室房屋及阁楼交付给原告陆斗平。
二 、原告陆斗平于本判决生效之日起五日内给付阁楼价款21428元及购房差价 款3702.6元给被告许志国、王小林。
三、驳回原告陆斗平的其他诉讼请求。
被告不服判决向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，该院依法作出(2011) 扬民终字第0071号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
现原告认为上述505室房屋的车库(即底层储藏室)随房编号确定，是房屋的 附属物，被告应将505室房屋的车库交付给原告；根据江苏省扬州市中级人民法院 的(2011)扬民终字第0071号民事判决书中所载明“从《协议书》显示的双方权 利义务来看，许志国、王小林通过转让119.67平方米房屋的权利获得利益后，已对 拆迁安置房屋享有的权利一并转让给陆斗平”,被告已经将上述505室房屋的拆迁权 利转让给原告，故被告应将从拆迁部门取得的楼层差价款29455.2元支付给原告；根 据双方签订的上述协议第六条第(二)项的约定，被告应将从拆迁部门取得的119.67 平方米的每平米15元/月的共3个月的延期过渡费给付原告。而被告对此不予认可。
【案件焦点】
1. 被告是否应将505室房屋的车库一并交付给原告；2.被告是否应将从拆迁 部门取得的楼层差价款支付给原告；3.被告是否应将从拆迁部门取得的逾期交房 补偿款给付原告。
【法院裁判要旨】
江苏省扬州市江都区人民法院经审理认为：原被告签订的房屋买卖协议是双方




六、拆迁安置房买卖 215

的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。关于原告主张被告交付车库 的诉讼请求，虽然《长江国际花园房屋拆迁实施意见》中载明底层储藏室随房编号 确定，但由于房屋买卖协议中明确约定所购房屋不包含车库，且协议所有条款中均 未涉及车库，故应认定买卖协议不含车库，对原告的此项诉讼请求不予支持；关于 原告主张的楼层差价款的诉讼请求，拆迁安置补偿权利是拆迁部门给予拆迁户享有 的权利，而原被告之间是特定505室房屋的买卖合同关系，转让的是该房屋物权， 并非拆迁安置补偿权利。被告作为拆迁户以何种价款与拆迁部门结算505室房屋与 原告无关；且双方房屋买卖协议约定最终房款结算是按实际面积结算，并未载明楼 层差价款由原告享有。故对原告的此项诉讼请求亦不予支持；关于逾期交房补偿款 5385.15元的诉讼请求，房屋买卖协议中已约定“甲方按拆迁协议的时间交房，若 由于拆迁安置原因导致逾期交房，甲方不承担违约责任，甲方按拆迁补偿安置协议 逾期交房的规定给乙方作逾期补偿”,所以两被告应给付原告逾期补偿款，但仅应 将从拆迁部门领取的119.67平方米的每平米10元/月共3个月的延期过渡费共计 3590.1元作为逾期补偿款给付原告，而拆迁部门给付被告每平米5元共3个月的延 期过渡费是被告作为拆迁户本应享有的临时安置补助费，不是拆迁部门给付的逾期 补偿，此款不应给付原告。
江苏省扬州市江都区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中 华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，并经本院审判委员会讨论 决定，判决如下：
一 、被告许志国、王小林于本判决生效之日起十日给付原告陆斗平3590.1元。 二 、驳回原告陆斗平的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和 国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费966元，由被告许志国、王小林负担74元，余款892元由原告自 负。两被告应负担的受理费已由原告垫付，两被告在给付原告上述款项时一并付给 原告。
【法官后语】
本案处理的重点在于对拆迁房屋买卖中拆迁户的特定身份权益的处分问题，在





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当事人合同没有约定或者约定不明确的情况下法官如何对拆迁户的身份权益予以处 分，是本案的核心所在。
具体到本案中：1.对于车库的交付问题。由于当事人间有了明确的约定，房 屋买卖不含车库，故对于原告要求被告交付车库的行为，法院未予支持；2.楼层 差价返款问题。楼层差价返款是对特定人群间即拆迁部门给予拆迁户的特定补偿权 利，具有身份性，而原被告之间是针对505室房屋转移所有权的买卖合同关系，交 付房屋及价款即完成交易，原告并不能因此享有被告所享有的拆迁安置补偿权利； 且双方房屋买卖协议约定最终房款是按实际面积结算，并未载明楼层差价款由原告 享有，因此，法院对于楼层差价款的诉讼请求未予支持；3.逾期交房补偿款问题。 其尽管和楼层差价返款一样具有身份性，由被告享有，但是原被告间有协议约定了 “甲方按拆迁补偿安置协议逾期交房的规定给乙方作逾期补偿”,视为被告对特定 权益的部分放弃，应该尊重并维护当事人间的合意，原告可以享有逾期交房款中的 延期交付款项。故法院对此部分诉讼请求予以部分支持。
由于约定不明或者当事人反悔，在拆迁过程中发生的类似买卖房屋纠纷屡见不 鲜，在对合同条款或当事人的意思表示进行解读时，要通过对案件事实的查明，注 重区分好当事人合意处分的是具体的标的物还是整个身份权利，才能在定纷止争中 维护好当事人的合法权益。
编写人：江苏省扬州市江都区人民法院赵峰 田鲁敏