———黄金富诉黄惠康、姚丽蓉房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省南平市中级人民法院(2013)南民终字第338号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):黄金富(又名黄锦富) 被告(上诉人):黄惠康、姚丽蓉
【基本案情】
1998年武夷山市邮政局向单位职工出售公有住房，被告黄惠康、姚丽蓉以总 价18321.51元购买了坐落于武夷山市温岭街的某号房屋，扣除一次性付款折扣、 工龄折扣额后，实付款9455.3元。之后，黄金富与黄惠康协商购买该房改房， 1999年8月20日，黄惠康向黄金富出具字据一份，承诺“本人愿意将坐落于温岭 街邮电宿舍房子一套房屋以房改后的价款一次性转让给黄锦富，以本字据为准”。 随后，黄惠康、姚丽蓉将房屋腾空后交付黄金富使用至今，并将房屋的房产证交付 给了原告。因根据当时房改政策，不能马上办理过户登记，之后双方也一直未办理 过户登记。2002年6月24日黄惠康以其个人名义办理了该房屋的国有土地使用证。




七、公房转让 225

2012年5月2日，黄惠康、姚丽蓉又以原证遗失，重新补办了房屋所有权证。由于 黄惠康、姚丽蓉至今未协助黄金富办理房屋权属变更登记，黄金富认为由于房屋价 值剧增，被告虚构了房产证遗失的事实，重新办理了产权证，并对其提起返还原物 的恶意诉讼，侵犯了其合法权益，故请求确认其与黄惠康、姚丽蓉于1999年形成 的房屋买卖合同合法有效，要求两被告协助其办理上述房屋的过户手续。而黄惠康 认为本案房屋买卖合同尚处于预约状态未成立。姚丽蓉认为被告黄惠康是擅自处分 共有财产，即本案合同系无效合同。
【案件焦点】
1.本案房屋买卖合同是否成立生效；2.被告黄惠康是否系擅自处分共有财产。
【法院裁判要旨】
福建省南平市武夷山市人民法院经审理认为：
一 、本案房屋买卖合同应认定已成立并生效。理由是：1.本案被告黄惠康出 具承诺明确将房屋出卖给原告，本案房屋买卖已具备主体、标的、数量，可以认定 合同已成立，即使双方未对价款达成一致意见，可以另行协商补充或依照有关法律 予以确定；2.本案房屋买卖至少已部分实际履行，被告已将房屋及产权证交付原 告，否则，被告将房屋及产权证交付给借用人，这与常理不符，原告应为买受人， 而非借用人；3.根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，本案讼争房屋 虽然未办理物权变更登记，但不影响合同效力。
二 、转让讼争房屋应认定是二被告共同行为，理由是：1.二被告将房屋的权 利凭证交付原告，房产证系房屋所有权的证明，一般均由产权人自己保管，而原告 与二被告既非近亲属，二被告又没有自行保管不便事宜，而将房产证交由原告保管 与常理不符，且被告采取了隐瞒的方式重新办理了新房产证，也不符合常理，如系 借用，完全可以要求或采取诉讼方式让原告交回房产证；2.二被告共同向原告交 付了房屋，在原告使用了10多年期间均未提出异议，也未对房屋进行管业，特别 是原告将房屋出租给他人使用也未提出异议，这也与常理不符；3.二被告系夫妻 关系，且无夫妻感情不和或长期异地分居之情形，被告黄惠康出卖夫妻共同居住的 房屋，按常理应当告知妻子，不可能隐瞒妻子达10多年之久；4.虽然原告哥哥黄 锦华系被告黄惠康领导，但被告黄惠康不至于为了讨好领导，而过分牺牲自身利





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


益，并达到10多年之久不敢告诉妻子之程度，尤其在黄锦华调离武夷山后，仍不 敢告知妻子，并向原告要回房屋，这也与常理不符，且后期被告黄惠康具名向南平 市邮政局反映黄锦华问题，表明其心态亦不是过分惧怕黄锦华。虽然《中华人民共 和国城市房地产管理法》第三十八条有“共有房地产，未经其他共有人书面同意的 不得转让”的规定，但该规定在性质上不属于“效力性强制性规定”,因此未取得 共有人书面同意的房产转让并非无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对 夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处 理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何 一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定， 夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表 示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，被告姚丽蓉不 应以不知道为由对抗原告黄惠康。
综上，福建省南平市武夷山市人民法院认为双方当事人经协商，被告同意将房 屋转让给原告，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合 同已经成立，并为有效合同。当事人应按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实 信用原则，根据合同的性质、目的履行协助义务，被告应当协助原告办理房屋及土 地的变更登记。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同 法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同 法〉若干问题的解释(二)》第一条的规定，作出如下判决：
一 、原告黄金富与被告黄惠康、姚丽蓉于1999年形成的房屋买卖合同合法 有效。
二 、被告黄惠康、姚丽蓉应于本判决生效之日起五日内协助原告黄金富办理坐 落于武夷山市温岭街××号×层×××室房屋及土地的变更登记。
黄惠康、姚丽蓉持原审答辩意见提出上诉。福建省南平市中级人民法院经审理认 为：原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。遂判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案审理的难点(即选择案例原因)在于双方当事人没有签订正式的房屋买




七、公房转让 227

卖合同和未经二被告共同签名，只有被告黄惠康出具的一张内容极为简单的字据， 难以判断本案合同是否有效成立。因此在审理过程中，既要最大限度还原案件事 实，又要有相应裁判依据，以此提高裁判公信。故本案从多方面进行分析认证，作 出了转让讼争房屋应是二被告共同行为的认定，并依据《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条“当事人对合同是否成 立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认 定合同成立……”的规定，认定黄惠康出具的字据中确定了房屋买卖之标的、主体 等合同主要内容，即具备了合同有效成立的必备条款。因此，本案合同已经成立， 并为有效合同。至于讼争房屋的价款问题，双方可以另行协商补充或依照有关法律 予以确定。
值得一提的是，随着房地产市场的活跃，房价节节攀升，部分房屋出卖方违背 诚实信用原则反悔违约等，致使房屋买卖合同纠纷案件呈高发趋势，影响了房地产 市场及社会经济秩序的良性运转。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在 广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。作为司法机 关，有必要通过正确适用法律法规倡导社会诚信，对不诚信行为进行负面评价，加 大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。
编写人：福建省南平市武夷山市人民法院辛崇华