——房地产开发公司诉侯某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省宿迁市中级人民法院(2022)苏13民终2058号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):房地产开发公司 被告(被上诉人):侯某某
第三人：运营管理公司

【基本案情】
2018年5月25日，侯某某与房地产开发公司签订《商铺定购协议》一份， 由侯某某购买房地产开发公司开发的商城201-208号商铺，总房款520万元。 协议约定，首付款260万元(其中含已付定金40万元),于2018年10月28日 付140万元，办理按揭时付80万元，剩余260万元做银行按揭。协议签订后，

四、商品房委托代理销售合同纠纷 233

房地产开发公司即将商铺交付侯某某。侯某某向房地产开发公司支付145万元， 向房地产开发公司的代销商运营管理公司支付110万元。侯某某于2021年9月 28日收到房地产开发公司催收欠付首付款的律师函。房地产开发公司主张对于 首付款260万元侯某某仅支付145万元，尚余115万元未付。请求判令：侯某 某给付购房首付余款115万元及违约金(以115万元为基数，自2019年1月13 日起至8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以115万元为基 数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中 心发布的一年期人民币贷款市场报价利率计算)。

【案件焦点】
侯某某向代销商运营管理公司支付的110万元能否视为向房地产开发公司 履行购房首付款支付义务。
【法院裁判要旨】
江苏省泗洪县人民法院经审理认为：案涉商铺已交付三年多，房地产开发 公司一直未对其所称的未依约付款问题提出异议，有悖常理。另外，因运营管 理公司系房地产开发公司案涉楼盘的代销商，侯某某作为购房人基于合理信赖， 其有理由相信运营管理公司有权收取购房款。即使房地产开发公司与运营管理 公司之间有关于不得代收购房款的约定，亦不得以此对抗具有合理信赖的购房 人侯某某。故侯某某支付给运营管理公司的110万元应认定为侯某某支付给房 地产开发公司的首付款。
江苏省泗洪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第 一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一 、被告侯某某于本判决生效之日起10日内给付原告房地产开发公司首付 款50000元及违约金(以50000元为基数，自2021年9月29日起至实际给付 之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期人民币贷款市场报价

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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


利率计算);
二 、驳回原告房地产开发公司的其他诉讼请求。 房地产开发公司不服，提起上诉。
江苏省宿迁市中级人民法院经审理认为：行为人没有代理权、超越代理权 或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的， 代理行为有效。木案中，在两家公司会计以及销售人员存在混同的情况下，侯 某某有理由相信运营管理公司有权收取购房款，侯某某将房款支付给运营管理 公司主观上并无恶意。房地产开发公司虽主张其与运营管理公司之间有关于不 得代收购房款的约定，但该约定系房地产开发公司与运营管理公司之间的内部 约定，并不能对抗具有合理信赖的购房人侯某某。
江苏省宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
现实生活中，开发商销售开发的商品房，主要有三种模式：自行销售、代 理销售、包销。自行销售是指开发商自己对开发的商品房进行销售。代理销售 是指开发商委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得 工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介服务机构 订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限，委托权限，委托人和被委托 人的权利、义务。包销是指开发商与他人(包销人)订立商品房包销合同，约 定开发商将其建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售。包销时还可以由数 个包销商联合包销。
在上述三种销售模式中，自行销售模式，开发商往往需要组建自己的销售 团队，而且需要对销售团队进行相应培训，以确保其具备相应的销售管理、运 作经验，需要投入大量的人力、物力、财力。另外，开发商肩负开发和销售两 项智能，容易顾此失彼，集聚风险。而代理销售和包销，解决了开发企业对销 售管理、运作经验不足的问题，缓解了开发企业人力、财力、物力的不足，提

四、商品房委托代理销售合同纠纷


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高了开发企业的运作效率和效益，分散了开发企业的风险。在代理销售和包销 中，又以代理销售较为常见。
本案中所涉开发商销售模式即属代理销售模式。对于自行销售、代理销售、 包销等概念，普通购房人往往并无概念。购房人至开发商的售楼处购房时，其 通常并不会意识到负责接待并与其磋商的系开发商的代销商，其朴素的认知就 是向开发商买房。在代理销售模式下，开发商与代销商之间构成委托合同关系。 根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条对表见代理的规定，行为人没 有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由 相信行为人有代理权的，代理行为有效。
本案中，开发商房地产开发公司与代销商运营管理公司在办公场所、公司 会计以及销售人员存在混同的情况下，购房人侯某某有理由相信作为代销商的 运营管理公司有权收取购房款。故运营管理公司收取购房款的行为构成表见代 理，侯某某支付给运营管理公司的110万元应认定为侯某某支付给房地产开发 公司的首付款。
编写人：江苏省泗洪县人民法院姜波