— — 刘某、吴某诉马某1等宅基地使用权案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院(2022)新31民终1054号民事 判决书
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中国法院2024年度案例 ·土地纠纷(含环境资源纠纷)
2.案由：宅基地使用权纠纷 3.当事人
原告(上诉人):刘某、吴某
被告(被上诉人):马某1、马某2、马某3、马某4、马某5、马某6
【基本案情】
2013年10月17日，刘某、吴某与签订《宅基地转让合同》,约定将归马 某1等六人所有的位于某村的面积约1.3亩的宅基地转让给刘某、吴某，宅基 地转让金为565000元；合同还就付款方式、产权归属、地上附着物及拆迁补偿 问题、违约责任等进行了约定。同日，刘某向马某1给付20000元现金，马某1 出具收条，载明“今收刘某现金贰万元购地款”。合同签订后，吴某于2013年 10月23日分两次向马某1打款20万元、245000元，共计445000元；马某1于 当日出具收条两份，分别载明“今收到吴某20万元”“今收到吴某245000 元”。刘某于2013年11月9日向马某1汇款10万元，马某1于当日出具收条， 载明“今收到刘某10万元所有款项付清”。
刘某、吴某取得涉案宅基地后，于2013年10月24日与案外人赵某签订 《建房合同书》并分别于2013年10月29日、11月9日给赵某转款10万元、20 万元，合计30万元，在涉案宅基地上修建自建房。赵某分别于同日给刘某出具 收到该两笔款项的收条。
另查明，案涉土地在某村，刘某、吴某为某市居民，马某1等六人为某村 村民。
【案件焦点】
案涉《宅基地转让合同》的效力及产生的法律后果。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区喀什市人民法院经审理认为：宅基地系农村集体组织分 配给本集体组织成员使用，仅能在本集体流转，不得对城镇居民和其他集体经
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一、土地纠纷 163
济组织成员流转。刘某、吴某并非某村的集体组织成员，其与马某1等六人签 订的合同内容违反法律强制性规定，该合同系无效合同。案涉合同被确认无效 后，因该合同所取得的财产应当予以返还。刘某、吴某主张马某1等六人返还 案涉土地转让款565000元，于法有据，应予支持。刘某、吴某在取得涉案宅基 地后支出30万元修建三层自建房，因该自建房系基于涉案宅基地转让而修建， 且马某1等六人现为该自建房实际产权人，故马某1等六人应对建房支出费用 予以返还。
关于资金占用利息。刘某、吴某与马某1等六人在签订合同时违反法律强 制性规定均存在过错，合同签订后，马某1等六人已实际交付涉案宅基地，刘 某、吴某享有合同签订之日起至诉讼前对涉案宅基地的实际收益；加之，刘某、 吴某在庭审中明确表示其并非某村集体组织成员，不得以转让方式取得案涉宅 基地，其明知不可为而为之造成的相应损失，理应由其自行承担。
马某1等六人未到庭，视为对自己诉讼权利的放弃。
新疆维吾尔自治区喀什市人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第 九条、第十一条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五 十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：
一 、刘某、吴某与马某1等六人于2013年10月17日签订的《宅基地转让 合同》无效；
二 、马某1等六人于判决生效后十五日内向刘某、吴某返还宅基地转让款 565000元、自建房支出30万元，合计865000元；
三、驳回刘某、吴某的其他诉讼请求。 刘某、吴某不服一审判决，提起上诉。
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院经审理认为：关于利息损失问题。 刘某、吴某实际占有土地属实，也已经自行开始建设房屋，且未及时主张权利。 在此情况下，一审法院认定占有使用费和利息相互抵销，处理得当，其理由及 处理结果并无显失公平之处，该院予以维持。
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中国法院2024年度案例 ·土地纠纷(含环境资源纠纷)
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
随着社会经济的高速发展，城市生活的压力越来越大，越来越多的城镇居 民开始向往农村生活。因工作、子女教育、老人就医等种种原因，也有越来越 多的农村村民选择迁入城市生活。进而产生大量宅基地转让行为，亦产生了矛 盾、纠纷。
目前，《中华人民共和国民法典》第三百六十二条“宅基地使用权人依法 对集体所有的土地享有占有和使用的权利……”、第三百六十三条“宅基地使 用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”、第三百六 十五条“已登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者 注销登记”仅对宅基地使用权进行了原则性的规定，但对农村宅基地使用权的 转让未作明确规定。根据现行相关规定，宅基地是农村村民用于建造住宅及其 附属设施的集体建设用地没包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上 属于(集体)建设用地。我国实行农村土地集体所有的制度，农民对其宅基地 不拥有所有权，仅拥有使用权，城镇居民不享有宅基地使用权。土地管理法虽
未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但根据《中华人民共和国土地管理 法》第六十二条“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予 批准”之规定，也反映出宅基地使用权不得向集体经济组织以外的人转让。
依据现行相关法律法规，宅基地使用权不得单独转让，有下列情况的，转 让无效：(1)城镇居民购买；(2)法人或其他组织购买；(3)转让人未经集 体组织批准；(4)向集体组织以外的人转让；(5)受让人已有住房，不符合宅 基地分配条件。农村宅基地的使用权转让需同时满足以下五点：(1)需经本村 村民委员会同意和乡级政府批准；(2)转让人与受让人同为同一集体经济组织 成员；(3)受让人无住房和宅基地，符合宅基地申请条件；(4)转让需经集体 经济组织同意；(5)宅基地使用权不能单独转让，需与住房一并转让。另外，
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一、土地纠纷 165
转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，则需 明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合 户居住。
司法实践中，对于同一集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同，各地 法院普遍认为合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的 单位或个人签订的农村房屋买卖合同， 一般因违反法律、行政法规的强制性规 定被认定为无效。
编写人：新疆维吾尔自治区喀什市人民法院 梁丽容
