——谭某等诉某小区一期第一届业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
重庆市第五中级人民法院(2021)渝05民终6840号民事判决书 2.案由：业主撤销权纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):谭某、周某某、郑某某、汪某某、胡某某、李甲、李 乙、蒋某甲、蒋某乙(以下简称谭某等九人)
被告(上诉人):某小区一期第一届业主委员会(以下简称某小区业委会)

【基本案情】
谭某等九人系某小区一期的业主，某小区前期物业公司系重庆A 物业管理 有限公司(以下简称A 公司)。2017年11月9日，某小区业主大会筹备组通过 了《业主大会议事规则》。2018年10月，某小区业委会成立。2019年9月，某 小区业委会就更换物业公司事宜通过发放书面征求意见表的方式召开业主大会， 并制作了《物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》,征求表 载明，通过书面征求意见形式召开业主大会，表决以下内容：(1)是否同意按 照“物业服务招标方案”进行招投标，选定物业服务企业；(2)是否同意业委 会按照公示的“物业服务合同”版本与中标物业公司签订物业服务合同，该征 求表中业主意见选择栏(“同意”或“反对”)只有一项。另，征求意见表所





二、所有权纠纷 187

附的《招标方案》中载明，评标委员会成员五名，由三名评标专家及业委会选 派的二名成员组成。
2020年4月16日，某小区业委会公示投票结果，内容为投票户数和面积 均过半数，关于物业服务招标方案及物业合同的决定通过等。10月9日，某小 区业委会委托第三方公司进行招标工作。12月22日，某小区业委会公示中标 结果，确定重庆B 物业服务有限公司(以下简称B 公司)为第一中标候选人。 2021年1月16日，某小区业委会与B公司签订新的《物业服务合同》。2021 年1月7日，某小区业委会通知A 公司《前期物业服务合同》终止，并限期办 理交接手续等。谭某等九人认为某小区业委会在选聘新物业公司的过程中多处 程序违法，包括：(1)采用书面征求意见的形式召开业主大会不符合议事规 则；(2)征求意见表签字存在虚假；(3)评标委员会成员组成不合法等。
【案件焦点】
1. 某小区业委会作出选聘B 公司等决定是否存在程序违法或者程序瑕疵； 2.若存在程序违法或者程序瑕疵，是否应当判决撤销决定。
【法院裁判要旨】
重庆市巴南区人民法院经审理认为：关于谭某等九人是否是本案适格主体。 《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决 定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合 法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”谭某等九人作为某小 区一期的业主以业主委员会的决定侵害其权益为由提起的撤销之诉，系业主的 法定权利，且系在知道某小区一期业委会作出决定之日起一年内提起，故谭某 等九人系本案适格主体，有权提起本案诉讼。
关于某小区业委会作出的三项决定是违反法定程序。结合谭某等九人诉请 理由，评判如下：第一，案涉小区的《业主大会议事规则》第六条规定业主大 会会议可以采用书面征求业主意见的形式表决，故某小区一期业委会采用书面 征求意见的形式就物业服务招标方案及新物业合同召开业主大会程序符合规定。





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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷


第二，案涉小区的《业主大会议事规则》第五条规定业主大会有权选聘、解聘 物业管理企业，而某小区一期业委会是业主大会的执行机构，有权选聘新的物 业服务公司。第三，关于涉案《物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意 见征求表》的业主签名是否虚假的问题，谭某等九人未举证证明，相反某小区 业委会及某街道办事处发布了异议公告，经过公证复核，在部分异议人重新签 字后，同意的业主人数及相应专有部分面积仍然均过半数。第四，关于评标委 员会成员组成是否合法的问题，《中华人民共和国招标投标法》第三十七条第 二款规定：“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关 技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等 方面的专家不得少于成员总数的三分之二。”《重庆市物业管理招标投标试行办
法》第二十六条第一款规定：“评委会由招标人代表与有关物业管理相关专业 的技术、经济等方面专家组成，成员以5—9人为宜，其中招标人代表不得超过 评委总数的三分之一。”本案中，某小区业委会通过业主大会表决采用招投标 的形式选择物业服务企业，但其《招标方案》明确载明评标委员会成员五名， 由三名评标专家、二名业委会成员组成。即专家人数未达到三分之二，招标人 代表超过三分之一，评标委员会成员不符合法律规定，谭某等九人的该项理由 成立。综上，某小区业委会作出的三项决定，不能认定其程序合法。
重庆市巴南区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、 第二百八十条，《中华人民共和国招标投标法》第三十七条第二款规定，判决 如下：
一 、撤销某小区业委会作出的选聘B 公司的决定；
二 、撤销某小区业委会作出的关于《前期物业服务合同》终止的决定； 三、撤销某小区业委会作出的关于A 公司限期办理移交手续的决定。
某小区业委会不服一审判决，提起上诉。
重庆市第五中级人民法院经审理认为：某小区业委会决定采取招投标方式 选定物业公司，但其所制定的招标方案关于评标委员会的组成不符合《中华人 民共和国招标投标法》的规定，可能对广大业主产生一定的误导，该方案存在




二、所有权纠纷 189

瑕疵。此外，某小区业委会所制作的物业服务招标方案及物业合同业主大会书 面意见征求意见表中表决内容为两项，而业主投票意见选择栏只有一项，违反 了一事一议的原则，对于业主是否同意某小区业委会与中标公司签订物业服务 合同应当再次征求广大业主的意见，故不能确定某小区业委会凭该次业主大会 的投票结果作出的三项决定是否均取得双过半业主的同意，一审判决撤销上述 决定结论正确。
重庆市第五中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
对业主以程序权益被侵害为由提起的业主撤销权诉讼，由于我国相关法律 对于程序正当性如何审查认定等规定不够明确，地方性法规和小区自治规则等 规范交织，加大了审理难度。
如何认定业主大会作出的决定程序违法或程序瑕疵?鉴于形成业主大会决 定的程序复杂烦琐，而业主提出的具体程序问题类型多样，因此，第一步需要 明确法院的审查范围。实质上，决议程序可分为两类，即议事程序和表决程序， 常见的议事程序瑕疵包括召集人不适格、召集通知发送遗漏等，常见的表决程 序瑕疵包括表决主体不适格、投票虚假、计票错误等。法院对议事程序瑕疵应 以原告诉请为限进行被动审查，对表决程序瑕疵应主动审查。理由在于：第一， 相比议事程序，表决程序作为社团意思形成的最后阶段和最终体现，对于业主 真实意思的最终形成显得更为直接和重要，是有关决议形成是否符合“多数 决”规则的核心程序，应当主动审查；第二，虽然议事程序合法也是实现业主 大会决议“程序正义”的必然要求，但鉴于其瑕疵的表现形态多样烦琐，出于 维护社团自治的民主性及诉讼经济的考虑，法院不应当越俎代庖地对原告并未 提出的议事瑕疵事由进行审查。具体到本案，谭某等九人提出的评标委员会成 员组成不合法等三项程序问题均属于议事程序范畴，一审法院也仅针对谭某等 九人的该三项理由进行了逐一评述，由于某小区业委会制作的招投标方案中评





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标委员会的专家人数未达到相关法律规定要求，最终认定存在程序违法。而二 审法院除了对谭某等九人所提程序问题被动审查外，还就谭某等九人并未提及 的关于选票表决栏的意见勾选设置这一重要的表决程序进行了主动审查，发现 表决的议题有两项，但意见选择栏只有一项，明显违反一事一议的原则，即表 决程序存在明显程序瑕疵。
认定业主大会决议存在程序违法或者程序瑕疵后，是否必然导致决定被撤 销的法律后果，并不能一概而论。程序合法是决议对全体业主产生约束力的正 当性的重要来源，也是形成法律上认可的结果的必然要求，但是程序合法并非 统率决议效力之核心，程序规则的设置也是为了保障决议尽可能接近所有成员 的共同意愿，是为实体公正服务的。基于此，业主大会决议的程序问题并非必 然导致决定被撤销，一般地，只有影响到多数业主的真实意思形成的严重程序 问题，才应予以撤销。如同意业主未达到《中华人民共和国民法典》第二百七 十八条“双过半”或者“双过四分之三”标准，已经违反了法律的强制性规 定，必然影响大多数业主的真实意思形成；又如大量选票签字存在虚假、伪造 等，严重背离了业主意思表示真实性的，当然应予撤销。相反，轻微程序瑕疵 并未对决议的形成产生实质性影响的，不应予以撤销，如议事程序中通知会议 遗漏了个别业主、业主大会缺少行政部门监督等程序瑕疵虽然存在，但若不存 在以上严重程序瑕疵，表决结果也并无二致，就不应对业委会履职太过苛责， 而应尽量维持决定的稳定性和公信力。
本案中，虽然某小区业委会在招标新物业公司的过程中，其评标委员会组 成违反了《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，存在议事程序瑕疵，但 法院最后判决撤销决定的理由并不在此，而是在于业主投票栏的设置违反了一 事一议的原则，导致无法确定征询的两个议题是否都取得了双过半业主的同意， 导致无法证实业主表决意思的真实性，故二审法院判决撤销了相关决定。
编写人：重庆市巴南区人民法院陈宸 张林