——海安天宝物业有限公司诉徐某、袁某物业服务合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06民终1076号民事判决书 2.案由：物业服务合同纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：海安天宝物业有限公司（以下简称天宝公司）

被告（上诉人）：徐某、袁某 【基本案情】
2015年3月28日，徐某、袁某向天楹公司购买××花园两套商品房，
其中2-305室为商品房，1-101室为商铺。2015年4月14日，天宝公司与徐 某签订物业合同，对物业服务及费用进行了约定。2017年4月25日，×× 花园业主委员会、天宝公司通过小区收取停车费的公示：北广场地面专 用车位租赁收费标准为200元/月/个；北广场地面车位临时停车收费为1 小时内不收费，1～4小时收费5元（含1小时），4～24小时收费10元





（含4小时），超过24小时重新按上述时段计算收费。2017年8月15日， 天楹公司向天宝公司出具授权委托书，委托天宝公司代为收取契税以及 停车费等。徐某、袁某将1-101室用于经营“子慕咖啡”咖啡馆。对于前 来消费的顾客，徐某、袁某向其发放临时停车券，盖有“子慕咖啡发票 专用章” ，券面写有“临时停车券伍元子慕咖啡（涂改无效）”等字样。
截至2017年9月17日累计发放停车券2296张。徐某、袁某应缴纳物业管 理服务费2471元。

【案件焦点】

天宝公司收取案涉地面停车费是否具有事实和法律依据。 【法院裁判要旨】
江苏省海安县人民法院经审理认为：天宝公司为徐某、袁某入住的 小区提供了物业服务，徐某、袁某作为业主应当支付物业服务费用。双 方对物业服务费2471元并无异议，予以支持。天宝公司主张装修保证
金、装修垃圾处理费275元、代垫电费200元、公共维修基金6178元均无 事实依据，不予支持。天宝公司主张徐某、袁某支付停车费11480元，
从照片及公示来看，小区业主委员会和天宝公司对小区停车费的收取已 有相关规定。天宝公司为徐某、袁某提供了停车场服务，徐某、袁某应 当按照其签发停车费的数额支付停车费。

江苏省海安县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七 条、第一百一十一条、第一百二十二条、第三百九十七条，《最高人民 法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六
条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条规定，作出如下判决：





一、徐某、袁某于判决生效之日起10日内给付天宝公司物业服务费 2471元、停车费11480元，合计13951元；

二、驳回天宝公司的其他诉讼请求。

徐某、袁某不服一审判决，提起上诉。江苏省南通市中级人民法院 经审理认为：物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其 基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此 当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车 位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使 用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务 合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的 合法权益。业主以物业服务企业擅自扩大收费范围、违规收费为由提出 抗辩的，应予支持。具体理由如下：

第一，天宝公司主张案涉规划停车位属于天楹公司所有，其基于天 楹公司的书面授权收取停车费不能成立。由于地面停车位是直接设置在 土地表面的停车设施，即直接设置在业主共同拥有使用权的土地表面
上，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。鉴于全体业主共 同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在天宝公司既不能证明天楹公司 与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登 记成为天楹公司专有部分的情况下，仅凭小区总平面图注明为规划车位 本身并不能作出该地面停车位属于天楹公司的认定。天宝公司主张基于 天楹公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础和事实依据，不能成立。

第二，天宝公司与小区业主委员会就北广场地面停车位收费标准进 行的联合公示，不能作为天宝公司收取案涉停车费的依据。该联合公示 只能证明天宝公司与小区业主委员会就收费标准进行了协商确定，不能





据此认定天宝公司获得了公示范围内停车位的收费权。公示中虽明确了 收费标准，但没有业主大会或其授权的业主委员会委托天宝公司进行收 费的内容。天宝公司主张其收取停车费是基于天楹公司的授权，不能成 立。
第三，天宝公司称徐某、袁某事实上接受了停车服务，使用停车券 时也未提出异议，据此主张案涉停车费不能成立。天宝公司即便在车辆 进出口安排了人员并对车辆停放进行了管理，也只能视为其在履行物业 服务协议的合同义务，并不因该事实上的管理行为而当然获得在收取物 业费之外另行收取临时停车费的权利，否则将构成对实际权利人的权利 侵害。作为业主的徐某、袁某以天宝公司擅自扩大收费范围、违规收费 为由提出抗辩，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第五条规定，予以支持。

江苏省南通市中级人民法院依照《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，作出如下判决：

一、撤销江苏省海安县人民法院（2017）苏0621民初5586号民事判 决；

二、徐某、袁某于本判决生效之日起10日内给付天宝公司物业服务 费2471元；

三、驳回天宝公司的其他诉讼请求。

【法官后语】

随着社会经济的发展，私家车越来越普及，小区停车成为业主普遍





关心的问题。不少物业公司对小区规划的地面停车位进行出租，甚至在 业主共有的道路或者其他场地开辟临时车位收费。对于物业公司是否有 权对小区地面停车位进行收费、应当如何收费、收益如何分配，很多业 主并不清楚。本案核心在于对《中华人民共和国物权法》第七十四条如 何理解与适用。

1.商品房小区的地面停车位归属业主共有

《中华人民共和国物权法》第七十四条的前两款中都提到了“规划 用于停放汽车、车库的归属” ，容易使人误解其针对规划车位，而第三 款针对非规划车位。事实上，小区地面停车位无论是否经过规划许可， 只要设置于业主共有的道路或场地，根据《中华人民共和国物权法》第 七十四条第三款规定，其权属就应当归属全体业主共有。“规划”与否并 非判定地面停车位归属的实体法依据，房地产开发企业根据规划行政部 门的要求对小区地面停车位进行配建是其应尽的公共设施配建义务，并 不因“规划”属性本身取得地面停车位的权利。否则据此类推，将得出小 区喷泉、电梯、绿植等公共配套设施都归房地产开发企业所有的悖论。 由于小区地面停车位上并无地上建筑物，实际上就是小区的土地使用
权，终审认定地面停车位占用业主共有场地、归属业主共有是正确的。

最高人民法院在（2017）最高法民申2817号民事裁定书中也采纳了 上述观点，认为小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附 属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登 记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体 业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施属于全体业主，其性质与 其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属 设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商所有。





2.物业公司收取停车费应当具有合法权利来源

小区停车位的价值主要体现在停车位这一“物”本身的价值，并非物 业管理“行为” 。物业公司并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基 于物业服务合同对小区停车位进行管理是其应尽的合同义务，并不因物 业管理行为当然获得收取停车费的权利。如果物业服务合同对地面停车 位的收费未作约定，物业公司收取停车费则须得到业主大会或业主委员 会的授权，由业主（代表）大会形成决议，确定是否收费、如何收费、 收益分配等事宜，经过公示程序并办理相关手续后委托物业公司收取， 业主委员会负责具体监督。否则，如未经业主大会或者业主委员会授权 同意，物业公司就对地面停车位进行收费，没有合法的权利来源，势必 损害停车位实际权利人的合法权益。

编写人：江苏省南通市中级人民法院 陆炜炜