— — 北京兴北艺贸易有限责任公司诉北京东长安(集团) 有限公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市高级人民法院(2011)高民终字第3611号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):北京兴北艺贸易有限责任公司(以下简称兴北艺公司)
被告(被上诉人):北京东长安(集团)有限公司(以下简称东长安公司)
【基本案情】
工艺公司(甲方)与北京东长安饭店有限公司[乙方，于2005年6月17日更 名为北京东长安(集团)有限公司]签订《房屋租赁合同》,合同约定：甲方将其 自有产权的北京市朝阳区建国门外大街10号“北京工艺进出口有限责任公司办公 大楼”的部分楼层出租给乙方，甲方承诺给乙方的租赁期限为20年。合同还约定 了其他权利与义务。
合同签订后，双方正式对租赁标的物进行交接。2004年1月16日的兴北艺公 司章程显示，兴北艺公司的股东共有三个，一为外经贸控股公司，以土地使用权投 资方式，二为工艺公司，以房产投资方式，三为北京来可利贸易有限责任公司，以 货币投资方式。2004年4月23日，北京市朝阳区建国门外大街10号的房屋所有权 人登记在兴北艺公司名下。2005年12月12日，工艺公司向东长安公司发出付款说 明，称《房屋租赁合同》的出租方已于2004年年初变更为兴北艺公司，对这一变 更我司已多次书面通知贵司，并要求进行租赁合同变更，但因多种原因，至今尚未
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完成书面租赁合同中出租方的变更工作，要求东长安公司将2005年部分房屋租金 100万元支付给兴北艺公司，并由兴北艺公司出具正式发票。2005年12月14日 起，东长安公司陆续支付给兴北艺公司房租若干。后双方因租金支付等事宜发生纠 纷，向北京市第二中级人民法院(以下简称市二中院)提起本案诉讼。
另查明：第一，2006年11月30日，市二中院作出(2006)二中民破字第 17764号决定书，决定成立北京工艺进出口有限责任公司破产清算组。第二，2008 年7月，东长安公司起诉工艺公司、兴北艺公司至北京市朝阳区人民法院，要求确 认东长安公司对《房屋租赁合同》项下位于北京市朝阳区建国门外大街10号的工 艺公司办公楼、配楼及地下室享有优先购买权。北京市朝阳区人民法院经审理后认 为，工艺公司是以自有房产进行出资，与另外两个股东成立兴北艺公司，并同时成 为兴北艺公司的股东之一，虽然现在租赁标的物的产权登记在兴北艺公司名下，但 此只是工艺公司的一种投资经营行为，并非买卖，该行为未违反合同约定及法律规 定。故东长安公司的诉讼请求于法无据，不予支持。据此判决驳回东长安公司之诉 讼请求。判决后，东长安公司不服，上诉至市二中院，市二中院判决驳回上诉，维 持原判。
【案件焦点)
兴北艺公司取得涉诉房屋所有权的过程中，是否侵害了作为承租人东长安公司 对于涉诉房屋的“承租人优先购买权”。
【法院裁判要旨】
北京市第二中级人民法院经审理认为：《房屋租赁合同》签订后，工艺公司向 东长安公司交付了涉诉房屋，东长安公司对涉诉房屋进行了经营使用并向工艺公司 交纳房租，双方开始履行租赁合同。后工艺公司以涉诉房产作价出资与其他股东成 立兴北艺公司，并向东长安公司发出付款说明要求其向兴北艺公司交纳租金，但是 工艺公司至今没有将《房屋租赁合同》的出租方予以变更，而与承租人就租赁问题 进行了进一步协商。其后东长安公司向兴北艺公司支付了部分租金，但并不认可兴 北艺公司的出租人地位，其认为兴北艺公司仅是代工艺公司收取租金，合同的相对 方仍是工艺公司。且生效判决也确认虽然现在涉诉房屋的产权登记在兴北艺公司名 下，但只是工艺公司的一种投资经营行为，东长安公司不享有优先购买权。至2006
七、租赁合同 113
年11月工艺公司开始进入破产清算程序。因此，原《房屋租赁合同》项下的权利 义务，仍应由工艺公司与东长安公司履行。兴北艺公司以东长安公司欠付租金为由 要求解除《房屋租赁合同》、要求东长安公司返还涉诉房屋、支付租金、滞纳金及 违约金，无事实与法律依据，不予支持。
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之 规定，作出如下判决：
驳回兴北艺公司的全部诉讼请求。
兴北艺公司不服，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院经审 理认为：东长安公司未按合同约定的时间和金额履行承租人的合同义务，违背诚信 原则，违约事实存在，应承担违约责任。东长安公司辩称，双方有以租代购和由其 购房的约定，没有证据支持，法院不予采信。2004年因工艺公司进行资产重组，涉 诉房屋的所有权由兴北艺公司取得。根据查明的事实和证据，房屋产权人变化情况 已告知承租人东长安公司，东长安公司遂向兴北艺公司直接支付过部分租金。事实 表明东长安公司对兴北艺公司产权人身份和行使出租人权利是认可的。兴北艺公司 取得房屋产权后，依法律规定有权继续行使出租人的权利，租赁合同对其与承租人 具有拘束力。当房屋产权人的合法权益受到损害时，其有权请求法律保护。因此， 房屋所有权人兴北艺公司要求承租人东长安公司支付拖欠的租金，承担违约责任， 诉讼主体适格，并无不妥。一审判决认定，合同相对方仍是工艺公司，租赁合同项 下的权利义务，应由工艺公司与东长安公司履行，既与事实不符亦与法律规定相 悖，是不当的，依法予以纠正。
北京市高级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民 共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九 条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)
项之规定，作出如下判决： 一 、撤销一审判决。
二、涉案《房屋租赁合同》自判决生效之日解除；东长安公司于《房屋租赁 合同》解除之日起六十日内将承租房屋交还给兴北艺公司。
三、东长安公司于判决生效后十日内，向兴北艺公司支付自2005年起至房屋 租赁合同解除之日欠付的租金。
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四 、东长安公司在交还租赁房屋十日内向兴北艺公司支付自《房屋租赁合同》 解除次日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费，按实际天数以每日14931.5元计 算给付。
五、东长安公司于判决生效后十日内，向兴北艺公司支付滞纳金二百万元。
六、东长安公司于判决生效后十日内，向兴北艺公司支付违约金五百万元。
【法官后语】
承租人优先购买权，是指承租人依法律规定而享有的于房屋所有人出卖房屋于 第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行 〈中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》(以下简称《民通意见》)第118条 规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下， 享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该 房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在 出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对 于房屋承租人优先购买权的权利性质，通说认为是形成权，即只要房屋承租人接受 与第三人同等的购买条件，仅凭其单方面的意思表示，便能形成义务人(出卖人) 出卖与第三人同等条件为内容之契约，无须义务人之承诺。
房屋承租人在行使其优先购买权时，必须具备以下几个要件：1.出租人在租 赁期内出卖租赁房屋，这是房屋承租人优先购买权得以行使的基础条件。2.房屋 承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁关系，这样承租人才有可能享有优先 购买权。3.房屋承租人必须在一定期限内行使优先购买权。依据《民通意见》第 118条的规定，房屋承租人只能在出租人通知后的三个月内行使优先购买权。4.房 屋承租人如行使优先购买权，必须以明示的方式作出。一旦期限届满，承租人不作 购买的意思表示，则视为放弃。5.承租人只能在与第三人同等的条件下行使优先 购买权，一般认为，“同等条件”是以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条 件为准。
由此可见，出租人对租赁房屋的“出卖”是承租人行使优先购买权的最基础条 件。《合同法》第一百三十条的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于 买受人，买受人支付价款的合同”,据此，“出卖租赁房屋”应理解为出租人与第
七、租赁合同
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三人的房屋买卖合同已经成立，即：房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖 合同法律关系的标的物时发生，在赠与、公司改制、资产重组及因公用征收等法律 关系中则不得行使。
本案中，涉诉房屋的所有权由工艺公司转移至兴北艺公司名下，起因于工艺公 司资产重组，而并非由工艺公司将涉诉房屋出卖于兴北艺公司。因此，东长安公司 关于其在承租期间对涉诉房屋享有优先购买权的主张，缺乏事实和法律依据。
兴北艺公司取得涉诉房屋产权后，有权继续行使出租人的权利，当其合法权益 受到损害时，有权请求法律保护。因此，结合本案案情，兴北艺公司要求东长安公 司支付拖欠的粗金，承担违约责任的诉讼请求应得到支持。东长安公司的诉讼主张 缺乏事实和法律依据。
编写人：北京市高级人民法院汪明
