——李小云诉张志潮、李小艳房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第07575号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):李小云
被告(被上诉人):张志潮、李小艳
【基本案情】
李小云与张志潮于2006年10月19日登记结婚，2007年二人以邢荣旺的名义 购买了北京市平谷区峪口镇峪口新村某房屋一套，2008年9月15日北京市平谷区 峪口镇峪口村村民委员会颁发该房“房屋所有证”,2008年年底二人入住该房。 2011年6月21日张志潮诉至北京市平谷区人民法院(以下简称平谷法院)要求与 李小云离婚，2011年11月7日张志潮申请撤诉，平谷法院准予。2011年11月12 日张志潮委托案外人邢长兴更换“房屋所有证”,将涉案房屋“所有权人”变更为 张志潮。
2012年6月11日李小艳经中介介绍与张志潮签订房屋买卖合同，约定李小艳 以438000元价格自张志潮处购买涉案房屋。合同签订当日李小艳交付定金20000 元。2012年6月14日，张志潮委托案外人刘长山更换涉案房屋的“房屋所有证”, 将“所有权人”变更为李小艳，该证上记载土地性质为集体。当日李小艳给付购房 款400000元。后李小云以涉案房屋系夫妻共同财产，张志潮未经同意擅自处分， 且涉案房屋是“小产权房”,李小艳购买该房违反法律规定为由，诉至平谷法院，
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中国法院2015年度案例。房屋买卖合同纠纷
要求确认张志潮与李小艳所签订的房屋买卖合同无效。
李小云、张志潮、李小艳均非北京市平谷区峪口镇峪口村村民；李小云、李小 艳均认可涉案房屋系“小产权房”。
【案件焦点】
李小云和张志潮买卖“小产权房”能否适用善意取得制度。
【法院裁判要旨】
北京市平谷区人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中， 张志潮与李小艳所签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反 法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对李小云所称该房系小产权房，李 小艳并不属峪口村集体经济组织成员，其无权取得一节，现李小艳已经取得峪口村 村民委员会加盖公章的“房屋所有证”,应当视为峪口村村民委员会已经认可李小 艳对涉案楼房享有相关权益，且我国并无小产权房不得进行买卖的禁止性法律规 定，故对李小云该诉称不予支持；对李小云诉称张志潮恶意处分夫妻共同财产，李 小艳对此明知一节，鉴于李小艳购买时涉案房屋“所有权人”已变更为张志潮，买 卖双方系通过中介介绍，李小艳又支付了合理对价，因此李小艳已经尽到了合理的 审查义务，现涉案房屋的“所有权人”已变更为李小艳，张志潮也已将涉案房屋交 付李小艳占有使用，故李小艳应属善意取得。
北京市平谷区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共 和国物权法》第一百零六条之规定，作出如下判决：
驳回李小云的诉讼请求。
李小云持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：本案 中，2012年6月11日李小艳与张志潮签订房屋买卖合同，约定李小艳购买张志潮 持有的北京市平谷区峪口镇峪口新村某房屋(即涉案房屋),因上述房屋系在北京 市平谷区峪口镇峪口村集体土地上建造的房屋，产权流转受国家法律法规的限制； 且张志潮和李小艳均非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，故李小艳与张志潮就 买卖上述房屋签订的合同，已违反了国家相关法律规定，应属无效合同。综上所 述，李小云上诉主张李小艳与张志潮签订的房屋买卖合同无效，理由充分，本院予 以支持。原审判决对本案处理不当，本院予以纠正。
五、农村房屋买卖 189
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(二)项之规定，作出如下判决：
一 、撤销北京市平谷区人民法院(2012)平民初字第04449号民事判决； 二 、确认李小艳与张志潮于2012年6月11日签订的房屋买卖合同无效。
【法官后语】
本案审理重点主要在于对善意取得制度的理解。《物权法》第一百零六条规定： “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有 规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人 受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动 产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
具体到本案中，一、二审法院审理思路出现分歧，其主要原因即在于对适用善 意取得制度的不同理解。善意取得制度适用的前提，应是合法有效的合同，而不能 从善意取得本身来推论合同是否有效。一审法院认为李小艳已经取得峪口村村民委 员会加盖公章的“房屋所有证”,应当视为峪口村村民委员会已经认可李小艳对涉 案楼房享有相关权益，且我国并无小产权房不得进行买卖的禁止性法律规定。但二 审法院认为上述房屋系在北京市平谷区峪口镇峪口村集体土地上建造的房屋，产权 流转受国家法律法规的限制；且张志潮和李小艳均非涉案房屋所在村的集体经济组 织成员，故李小艳与张志潮就买卖上述房屋签订的合同，已违反了国家相关法律规 定，应属无效合同，遂对一审判决予以改判。
值得注意的是，根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土 地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而农村宅基地属集体所有， 村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律 的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
编写人：北京市第二中级人民法院赵银豪
