——周忱诉施军房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民二(民)终字第1010号民事判 决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):周忱 被告(反诉原告、上诉人):施军
【基本案情】
2010年9月11日，原、被告草签《厂房买卖合同》一份，被告施军在合同手 写稿上签字确认，并收取原告给付的买房定金100000元。2010年9月15日，原、 被告签订《厂房买卖合同》打印稿一份，合同约定：被告施军将位于上海市松江区 石湖荡镇长塔路×弄7号工业用房全幢(建筑面积2046.57平方米)转让给原告周 忱。房屋出让总价为3900000元，周忱在2010年9月11日预付人民币100000元， 2010年9月底付800000元，2010年10月底前付600000元，余款2400000元在办 理好产权过户手续日付清。合同签字生效后，该幢厂房以前的一切债权债务均由卖
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方负责处理解决，厂房租赁纠纷约于2010年9月底解决，房屋产权证在2010年12 月底前办理好过户手续给买方。合同签订后，双方必须履行合同的各项条款，如果 谁违反，由违约方以合同总价的20%作为违约金支付给对方。该合同首部卖方为施 军，买方为原告周忱与案外人贾高山，尾部由原、被告签字确认。
2010年9月26日，原告周忱向被告施军送达履约通知一份，要求被告于2010 年9月29日到原告所在地领取房款800000元，或于2010年9月28日前以书面形 式向原告提供付款帐号。2010年10月30日，原告周忱再次向被告施军送达履约通 知一份，要求被告继续履行合同，并提供银行帐号以便于原告履行付款义务。被告 收到履约通知后均未予以答复，原告也未支付剩余款项。
2010年11月18日，原告曾诉来本院，要求被告继续履行合同，办理厂房产权 过户手续，并支付违约金780000元。2011年1月17日，讼争厂房变更登记为代荣 超音波设备(上海)有限公司所有。2011年2月10日，原告变更诉讼请求要求依 法解除双方签订的《厂房买卖合同》并由被告支付违约金780000元。2011年7月 29日，原告申请撤诉。
原告周忱认为，双方签订合同后，被告即表示反悔，拒不接受房款，并将厂房 转卖他人。被告的行为已经构成违约。被告施军认为，合同内容存有瑕疵，双方原 定的买方系原告及案外人贾高山，但合同签订当日贾高山并未到场。合同签订后， 原告也未及时将买方变更为原告一人，导致被告对原告的履约能力存有疑虑。《厂 房买卖合同》明确约定了原告分期付款的期限，原告是履行方，被告只需等待收 款。2010年9月26日，被告收到原告的履约通知，通知书载明如果被告不及时答 复，原告则将履约款项提存到公证处，但是原告并未进行提存，原告于2010年11 月提起诉讼时，也未将款项交于法院，原告的行为表示其不再愿意受到合同的制 约，故原告是违约方。被告按照合同约定等待原告付款，直到合同约定的最后期限 届满，才将厂房出售给他人。因此，被告在履约过程中没有违约行为。
【案件焦点】
施军有无向周忱提供付款账号等必要方式以方便周忱付款的合同附随义务。
【法院裁判要旨】
上海市松江区人民法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行 自己的义务，不得擅自变更合同。本案中，原、被告签订的《厂房买卖合同》,系 双方当事人真实意思表示，内容合法，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。 同时，当事人还应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行 通知、协助等附随义务。本案中，原告周忱在合同履行过程中两次向被告施军送达 履约通知要求被告继续履行合同，收取房屋价款，被告在收到履约通知后既未予以 答复也未给原告履行付款义务提供必要的方便，并且在双方争议尚未解决的情况下 将系争厂房出售给他人，导致合同无法继续履行，故被告施军存在违约行为，应当 承担违约责任。对于原告主张的购房损失，本院认为原告在合同履行中仅支付了 100000元定金，资金占用相对较少，况且原告应当清楚合同的履约情况，及时采取 措施防止损害的进一步扩大，现原告对于约定的违约金不能弥补其实际损失的主 张，未能提供相应证据予以证明，故本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款 第四项、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一 、解除原告(反诉被告)周忱与被告(反诉原告)施军于2010年9月15日 签订的《厂房买卖合同》。
二 、被告(反诉原告)施军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告) 周忱违约金780000元。
三 、被告(反诉原告)施军于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告) 周忱定金100000元。
四 、驳回原告(反诉被告)周忱的其余诉讼请求。
五、驳回被告(反诉原告)施军的反诉请求。
判决作出后，施军持原审反诉意见提起上诉。上海市第一中级人民法院依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出如下 判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的处理重点主要在于对于附随义务的认定。由于附随义务本身就难以界
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定，再加上社会生活的复杂多样性，合同附随义务成为了民商事案件审理中的一个 难点。关于附随义务的认定标准，一般来说，包括密切联系标准、诚实信用标准、 理性人标准、效益标准等认定方式。
具体到本案中，原告周忱在合同履行过程中两次向被告施军送达履约通知要求 被告继续履行合同，收取房屋价款，被告在收到履约通知后并未予以答复，同时也 没有按原告要求告知原告银行账号等付款方式，为原告履行付款义务提供必要的 方便。
根据上述认定标准，作为房屋买卖合同的双方，合同的主要目的是转让房屋所 有权及取得价款。原告为履行付款义务，向被告发出履约通知书并要求被告提供付 款账号等必要方式以方便原告付款。被告为原告付款提供方便和原告履行付款义务 这一合同主要目的有密切联系。其次，根据理性人标准，由于房屋买卖款项较大， 利用银行转账是比较合理的方式，原告在履行合同时有理由期待被告提供相应银行 账号以方便自己支付账款。第三，根据诚实信用标准，原告还提供了相应的银行存 款单据证明自己当时确有付款能力并已准备好付款，只是被告迟迟不肯提供付款账 号导致己方难以付款。而原告的履约通知书也可以证明原告确有履约的诚意，而被 告在收到两次履约通知的情况下却均未予回复。第四，从效益标准来看，对于大额 钱款的给付，通过银行转账可以更好的规避风险，保护双方的利益。而减少风险及 时取得价款对于卖方来说也可以实现合同目的，从中获益。故而给原告履行付款义 务提供协助，给予相应便利也应作为该合同的附随义务，由被告承担。但在本案 中，被告却在两次收到原告履约通知书要求提供付款账号时迟迟不予回应，违反了 合同的附随义务，给合同的履行造成了障碍。
编写人：上海市松江区人民法院 杨名
