——王新平诉郑桥水房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省三门峡市中级人民法院(2013)三民二终字第176号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):王新平 被告(上诉人):郑桥水
【基本案情】
2012年7月10日，王新平与郑桥水签订《房产转让合同书》 一份，约定王新 平购买郑桥水自建的义马市马岭村董马岭某房屋一套，约定成交价格为176000元。 王新平预付10万元购房款并对房子进行了装修，装修费用为26623元。另查明： 该房使用的土地是义马市马岭村集体土地，建房未经有关部门批准。
【案件焦点】
本案争议的焦点在于小产权房屋买卖合同履行过程中购房者的装修行为是判定 适用添附制度还是判定构成侵权之债。
【法院裁判要旨】
河南省三门峡市义马市人民法院审理认为，郑桥水与王新平所签订的房屋买卖 合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，双方应相互返还基于此合 同所取得的财产。双方对造成合同无效均有过错，均应承担相应责任。关于房屋装 修问题，因双方对造成合同无效均有过错，王新平的装修具有相应的使用价值且大
五、农村房屋买卖 185
部分已与房屋形成添附，如若恢复原状必将造成损失进一步扩大。
河南省三门峡市义马市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十三条 和第五十八条之规定，判决被告郑桥水返还原告王新平购房款100000元，并赔偿 原告王新平装修款15973.8元；原告王新平将义马市马岭村董马岭某房屋一套返还 被告郑桥水。
郑桥水持原审答辩意见提起上诉。
河南省三门峡市中级人民法院经审理认为：郑桥水与王新平所签订的房屋买卖 合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，双方应相互返还基于此合 同所取得的财产。双方对造成合同无效均有过错，均应承担相应责任。关于房屋装 修问题，从现实生活情况来看，普通民众在对房屋进行装修时，与正规装修公司签 订装修合同、付款时索要正规发票的情况较少，且本案中双方均认可合同签订后王 新平对房屋进行装修，王新平所提交的13张票据虽非正规发票，但能够反映装修 项目及支出情况，且26623元的费用总额对于面积为128平方米的房屋装修来说基 本合理，故原审法院依据13张票据认定装修费用符合客观实际。因双方对造成合 同无效均有过错，王新平的装修具有相应的使用价值且大部分已与房屋形成添附， 如若恢复原状必将造成损失进一步扩大，判决由郑桥水承担王新平部分装修费用， 王新平将房屋及装修物交付给郑桥水并无不当。综上，上诉人上诉理由不足，法院 不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项 之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
现行法律制度对添附的认定和适用，考虑的是如何实现物的效用最大化和对各 方当事人损失的公平补偿，强调的是当事人的意思自治，并在综合考量添附行为人 的主观过错程度的基础上，严格区分侵权责任和添附责任的界限。因此，对于本案 中购房者的装修行为是适用添附制度还是构成侵权之债的判定应考虑以下两点。
一是房屋买卖合同的效力判定。对于小产权房买卖合同的效力问题，学术界多 有争论，法院已裁决的案例也有很大差异，但对小产权房买卖合同的效力应当区分 认定，且对违法建造的农村私有房屋买卖合同应判定无效已成共识。具体到本案，
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
小产权房使用的土地属于集体土地，建房未经有关部门批准，属于违法建筑，涉案 房屋买卖合同应属于无效合同。
二是对双方当事人主观过错的判定。就本案双方当事人的主观过错，应分两种 情形进行论述。一是签订合同过程中的缔约过失问题。二是对房屋装修行为的主观 过错问题。对于前者，由于该房屋买卖合同的合同标的额达17万余元，相对于购 买方的经济条件而言，应属于重大买卖合同，购买方的注意义务相对较高，购买方 在订立合同和交付预付房款时，理应对所购房屋的位置、面积和产权等重要信息进 行了解和判断，且合同又系购买方委托律师代为书写。故购买方诉称的出让方存在 欺诈和虚假承诺的过错主张不能得予支持，相反购买方在明知所购房屋属于在集体 所有土地上建筑的小产权房时，仍与出让方签订合同，可认定其自身也存在一定过 失。此外，需要说明的是本案的合同被认定无效的主要原因是被告所建筑的房屋没 有经过审批，属于违章建筑，故被告亦应承担缔约过失责任。对于装修行为的过失 认定，原告的装修行为是基于此前签订的房屋买卖合同，并且是已经交付的10万 元预付款的情况而作出的。对于原告来说，装修的是“自己”的房子，对于作为出 售方的被告而言，原告的装修的是其“已经出售给原告”的房子，自己无权干涉。 故对于原告的装修行为应认定为善意添附。
梳理本案的裁判思路：由于涉案房屋属于违章建筑，导致双方签订的房屋买卖 合同属于无效合同，原被告双方在缔约过程中都存在过错。又因原告的装修行为是 对之前的购房行为的延伸，应当认定为善意添附而非恶意侵权。故一二审法院基于 对房屋和装修物的效用最大化的考量，认为原告的装修具有相应的使用价值且大部 分已与房屋形成添附，如若恢复原状必将造成损失进一步扩大，要求被告折价赔偿 原告装修费用15973.8元
编写人：河南省三门峡市中级人民法院王建锋
