——杨某美诉单某艳、北京万洋房地产经纪有限公司房屋买卖合同 案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初13652号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):杨某美
被告(被上诉人):单某艳、北京万洋房地产经纪有限公司(以下简称 万洋公司)
【基本案情】
2017年3月12日,杨某美(乙方、买受人)与单某艳(甲方、出卖人)、 万洋公司(丙方、居间方)签订了《北京市房屋买卖居间合同》,约定甲 方的房屋坐落于北京市房山区琉璃河古桥镜水家园×号楼×201号房
屋(以下简称201号房屋)。房屋成交价为130万元,乙方签订本合同的同 时支付定金5万元。首付款为50万元,其中首付资金监管20万元,其余首 付款25万元交付日为过户日。乙方向公积金管理中心贷款金额约80万 元,实际金额以银行批贷为准。如因银行政策而导致乙方无法批贷的情 况下,双方同意乙方继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间产生的费
用由乙方自行负担。当事人双方同意,自本合同签订之日起至90天,双方 共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。
签订合同当天,杨某美向单某艳支付了定金5万元。同日,杨某美(委 托人)与万洋公司(受托人)签署房屋购买委托书,约定委托人委托受托人 办理存量房房屋购买,并委托其办理房屋购买的相关事宜。委托人委托 万洋公司签订买卖居间合同,委托办理房屋过户、贷款中相关的一切协 助事宜。后,杨某美向单某艳支付了3500元物业费。
2017年4月2日,万洋公司为原、被告办理了编号为C15010××的网 签合同。网签合同办理完毕后,万洋公司约杨某美和单某艳前往办理贷 款,杨某美提出以新政原因其贷款期限缩短、首付款增加为由提出解除 合同,三方协商未果。合同未继续履行。杨某美称单某艳曾口头同意解 除合同、退还定金等,并录制有微信语音为证。单某艳则主张其同意退 还定金的前提是三方协商达成一致,现三方意见不一,其不同意解除合 同、退还定金。
杨某美称其签订合同之时欲贷款30年,贷款金额为80万元,新政后仅 能贷款25年,贷款金额为74万元,首付款增加,超过了其经济能力范围。
单某艳不认可杨某美所述原因。万洋公司称其曾告知杨某美其在新政后 增加的首付款大约4.6万元,但该金额杨某美应有能力支付。庭审中,杨 某美提供个人住房公积金查询书、个人账户公司收入明细以及贫困证
明、国家助学贷款借款合同,欲证明其经济状况且新政导致其无法继续 履行合同。
杨某美要求解除与单某艳、万洋公司签订的《北京市房屋买卖居间 合同》、单某艳、万洋公司配合撤销网签以及单某艳返还定金5万元以 及物业费3500元。
【案件焦点】
如何认定房屋新政对已订立合同的影响。即双方签订房屋买卖合同 后,国家出台的新政导致购房人申请贷款的年限缩短的情况是否导致合 同无法继续履行。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为:依法成立的合同,对当事人具有 法律约束力。各方当事人所签的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充 协议、自行支付购房款协议等均系当事人真实意思表示,且不违反法
律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。当事人均应按合同约定全 面履行各自义务。杨某美以新政下停止办理25年贷款的情况导致其无法 继续履行合同为由,提出解除合同等诉讼请求。杨某美所提交的证据中, 贫困证明、国家助学贷款借款合同等形成时间为2010年、2012年,不能 证明杨某美现在的经济状况。根据当事人在庭审中的陈述,新政出台后, 因贷款年限缩短,杨某美将增加支付首付款。但本院认为,首先,双方仅 在合同中约定了贷款金额约80万元,实际金额以银行批贷为准,如贷款金 额将减少数万元,仍不违背合同约定的贷款金额范围。其次,杨某美所提 交的工资流水和公积金查询书虽能证明其经济状况,但不能仅凭该证据 直接认定该部分收入为其全部收入并直接导致合同履行不能,仍需要结 合新政给买卖合同履行带来的变化并判断该变化程度是否足以导致购房 人履约确实困难。因杨某美称其需要增加支付6万元首付款,本院认为既 不违反合同约定,又未达到合同履行确实困难的程度。现单某艳和万洋 公司均不同意解除合同,杨某美无其他解除合同之合理理由,本院对杨某 美要求解除合同、撤销网签以及单某艳退还定金、物业费的诉讼请求, 不予支持。
一审判决后,杨某美上诉。随后杨某美于2017年11月24日向法院提 出撤回其上诉,一审判决生效。
【法官后语】
房屋新政一般包括限购政策、限贷政策等内容。限购政策指的是国 家对于买受人的购房资格进行限制,对买受人的购房资格进行更为严格 的要求。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理 房屋过户登记的(一般来说是丧失了购房资格),属于因不可归责于双方 当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另 有约定外,一般应予支持。
限贷政策指的是国家对于买受人申请购房贷款的资质、期限、额度 的限制。对于合同签订后,完成过户前,国家出台的限贷政策是否对房屋 买卖合同的履行产生重大影响以致合同客观无法履行是需要考察的问
题。首先,需要审查双方买卖合同中约定的贷款条款,是否对贷款条件发 生变化的情形有约定“因故无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支
付”,此时购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除 合同的,不予支持,购房人应依约自行筹集资金支付房款。如双方合同中 约定“因当事人自身原因无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支付”, 因房屋新政实施导致购房人不能办理按揭贷款不属于当事人自身的原
因,购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的, 一般可予以支持,并由卖房人退还定金和已付购房款;对卖房人因解除合 同产生损失的,买卖双方应依公平原则分担,由购房人对卖房人进行合理 补偿。其次,即便贷款条件发生变化,但卖房人能够证明购房人仍有充分 履约能力或者贷款条件的变化不足以导致购房人履约确实困难到无法履 行合同的程度从而从根本上影响合同履行的,购房人依据房屋新政主张 解除合同不能成立,购房人应当继续履行合同,否则构成违约并应依法承 担违约责任。
本案原告即以新政导致贷款年限缩短、首付款和月供增加为由,主 张合同无法继续履行,要求解除房屋买卖合同。本院综合审查合同签
订、履行的情况以及新政的实际影响后认定:1.合同约定贷款金额约80 万元,实际金额以银行批贷为准,如贷款金额将减少数万元,仍不违背合
同约定的贷款金额范围。2.原告主张其需要增加支付的首付款数额为6 万元,法院认为这不足以导致购房人履约确实困难到无法履行合同的程 度。原告提交的证据无法形成证据链证明新政导致合同履行不能,根据 合同内容、履行情况等判断,新政的出台不足以导致购房人履约确实困 难到无法履行合同的程度,故而无法支持原告要求解除合同的诉讼请
求。
编写人:北京市丰台区人民法院 石婷婷
