— — 李墨稼诉刘荫堂房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第11757号民事裁定书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):李墨稼
被告(被上诉人):刘荫堂
第三人(被上诉人):北京东方之家房地产经纪有限公司
【基本案情】
1994年12月22日，北京市民政局住宅合作社与被告签订《合作住宅售购协议 书》,约定被告购买合作社的5××号房屋，建筑面积74.22平方米，总购价 166995元。本协议签订面积为暂定面积，确切面积以房登办测定为准。1999年8 月20日北京市朝阳区房屋土地管理局将5××号房登记在被告名下，建筑面积登记 为74.22平方米，后附《北京市房屋登记表》中建筑面积各项(套内建筑面积、阳



三、二手房买卖 107

台建筑面积、共有分摊建筑面积、部分产权建筑面积)均为空白。
2013年3月4日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》, 约定原告购买被告名下的5××号房，建筑面积74.22平方米，成交价格为371万 元，同日原告支付第三人服务费1万元。后原告得知4××号房、6××号房登记的 建筑面积均为70.11平方米，认为5××号房不可能是74.22平方米，且经过实测 的登记面积应该包括使用面积、分摊系数等。本院向北京市朝阳区房屋测绘所(以 下简称测绘所)核实相关情况，测绘所答复称：4××号房与6××号房由于系单 位出售房改房，故70.11平方米为经测绘所实测的面积，5××号房可能系被告购 买的商品房，从所附的《北京市房屋登记表》看，其中仅有建筑面积的合计，无其 他分项数据，应该系房屋买卖时双方协议面积。经与被告核实，被告认可5××号 房系其所购商品房。庭审中被告、第三人提交证据欲证明原告不履行合同的原因不 是因为房屋面积，而是因为政策变化不想买房。
【案件焦点】
基于不动产登记信息买卖房屋是否构成欺诈或重大误解。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束 力。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立 的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，《北京 市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系原、被告双方真实意思表示，合法有效， 双方均应按照约定履行自己的义务。根据原告提供的证据可以证明，被告与合作社 订立的《合作住宅售购协议书》中载明的面积74.22平方米为暂定面积，且被告认 可之后5××号房面积未经实测，被告未对原告进行告知即与原告签订《北京市存 量房屋买卖合同(经纪成交版)》的行为确有欠妥之处。但双方在合同中约定的销 售面积74.22平方米，系房屋所有权证载明的面积，虽未经实测，却也是在国家房 屋土地行政管理部门登记的面积。原、被告依此面积签订买卖合同，有合法依据， 且现行法律允许房屋买卖存在面积误差，如误差不超过±3%,则据实测面积计算 价款；如误差超过±3%,买受方可要求解除合同。本案中，5××号房面积未经实 测，原告在此情况下，以被告欺诈为由要求撤销合同缺乏依据，理由不够充分，法



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


院不予支持；其要求被告退还定金5万元，无事实依据，本院亦不予支持。本案系 原告起诉的房屋买卖合同纠纷，原告要求第三人退还中介费1万元与本案非系同一 法律关系，本院不予处理。
综上，上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四 条第二款、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则》若干问题的意见》第 六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李墨稼的全部诉讼请求。
李墨稼持原审起诉意见提起上诉。后，李墨稼申请撤回上诉，北京市第二中级 人法院裁定准许上诉人李墨稼撤回上诉。
【法官后语】
第一，关于合同欺诈。
根据《合同法》第五十四条第二款规定以及《民通意见》第六十八条的规定， 欺诈在主观方面，主要表现为违背诚信原则，意图不公平地获取对方的财产。①虽 然欺诈对于有关事实的虚构和隐瞒表现为故意，但对于合同的履行仍处于积极的追 求状态。在客观方面，主要表现为，为达到签约或履约目的，一方尽管实施了各种 欺诈行为，包括对合同主体、合同条款、合同标的、合同履行等内容的欺诈，但仍积 极追求合同的履行。但相对方的意思形成不受上述欺诈性行为影响的，不构成欺诈。②
本案中，虽然被告、第三人隐瞒74.22平方米是依据暂定面积而来的情形有不 妥之处，但是双方之间的交易基础是房屋产权证所登记的信息，是依据登记面积确 定了原被告房屋买卖合同中的建筑面积，被告对1994年暂定面积的事情有所隐瞒 既不影响房屋产权证的法律效力，也不影响原告依据产权证所登记的信息而形成的 真实意思表示。因此，被告、第三人的行为不构成欺诈。
第二，关于重大误解。
我国《合同法》第五十四条及《民通意见》第七十一条对重大误解作出了规 定。虽然在理论中对于“重大误解”内涵表述不一，但其本质基本上是相同的，即 “重大误解”是指民事行为或合同当事人表示的重要的意思或合同内容错误。而

① 向明华：“合同欺诈法律问题研究”,载《广西政法管理干部学院学报》2009年第4期。
② 黄立：《民法总则》,中国政法大学出版社2002年版，第315页。




三、二手房买卖


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“重要的意思或合同内容”的本质一般可以从以下四个方面来把握：(1)错误表示 的内容是否为合同标的物的本质；(2)意思表示的错误是否影响到合同目的的实 现；(3)如果当事人在为意思表示时就知道该错误的后果，则不会作出此意思表 示；(4)是否属于交易上认为是重要的民事关系或合同关系要素方面的错误。如果 同时还要结合错误表示的后果来衡量的话，则还可以从“误解人是否为此受到较大 损失”方面来考虑。①“关于标的价格、数量、履行期、履行地之错误，须主观的 及客观的均为严重时，始得为撤销原因。”②
本案虽然原告最终并未主张面积误差是否构成重大误解，但是在审理中却有涉 及。本案的情况不符合重大误解的本质即合同当事人表示的重要意思或者合同内容 有错误。原告经第三人介绍，在亲自核实5××号房屋的房屋产权证以及对房屋进 行实地勘察后，按照房产证登记的信息与被告签订了房屋买卖合同。由于74.22平 方米已被房屋登记管理部门登记确认，双方依据具有法律效力的产权证进行交易， 被告没有如实告知74.22平方米为协议中的暂定面积的情形不属于在主观上有重大 过失，原告在此次交易中不存在因重大误解而影响真实意思表示形成的情况。
编写人：北京市朝阳区人民法院李文丹